“供平过租”屋苑在美国减息及楼市撤辣后，于各区渐趋涌现。“租金升、楼价跌”背驰情况，过去四年楼价累跌近30%，但租金却在外来人才与学生抢租盘的带动下猛升逾30%，有利物业投资者入市，大围金狮花园供楼较租楼更平逾两成。随着“供平过租”现象再现，买楼收租及转租为买的机遇正逐渐浮现。本文将整理十个香港“供平过租”屋苑名单，帮助您了解“供平过租”市况，以及部署入市。
HIBOR下降带动“供平过租”热潮
截至2023年5月23日，香港银行同业拆息（HIBOR）的一个月利率降至0.59%，较前一个交易日下跌8个基点，推动按揭利率下降至1.89%。 在此背景下，“供平过租”的现象成为市场焦点，吸引更多买家转租为买，楼市成交量显著上升。
按揭利率下降：每月供款大幅减轻
以现时大型银行H按息率“H+1.3厘”为例，实际按揭利率约为1.89%。如果以此利率计算一笔500万元的30年期按揭贷款，每月供款为18,207元，较早前利率上限3.5%时的每月供款约22,452元节省超过3,200元。
这一变化不仅减轻了供楼负担，更令不少屋苑出现“供平过租”的情况，特别是在成交活跃的住宅区域。
成交活跃：十大屋苑中五个录得破百宗交易
在2023年前四个月，十大屋苑中有五个屋苑录得超过100宗成交，显示市场情况持续升温。以下是部分屋苑的成交数据：
- 美孚新邨：160宗
- 嘉湖山庄：154宗
- 太古城：122宗
- 沙田第一城：102宗
- 黄埔花园：100宗
案例分析：“供平过租”优势显现
以下以美孚新邨和沙田第一城为例，分析市场租金与按揭供款的对比：
美孚新邨案例
- 地址：百老汇街57号16楼B室
- 实用面积：499平方呎
- 成交日期：2023年3月28日
- 成交价：544万港元
- 平均呎租：36元
- 每月租金：约18,000元
- 租金回报率：3.9%
按揭供款对比：
- H按3.5厘（封顶利率）：每月供款约17,413元
- H按1.89厘（最新利率）：每月供款约14,121元
相比租金18,000元，以最新利率计算的每月供款足足低了21.6%，“供楼平过租楼”的优势明显。
沙田第一城案例
随着H按利率下降，沙田第一城的“供平过租”差距在短短两个月内从约0.2%扩大至19.2%，显示市场对该区的需求持续增强。
小型住宅单位更具吸引力：租金回报率高达3.7%
根据差估署最新数据，实用面积430平方呎或以下（A类）的小型单位租金回报率达到3.7%，远高于实用面积431平方呎或以上（B至E类单位）的租金回报率（介乎2.4%-3.2%）。这使得小型单位成为长线投资者的首选：
- 入场门槛低：小型单位价格相对较低，适合首次置业或资金有限的买家。
- 租金回报稳定：高回报率吸引投资者入市。
供平过租屋苑名单 供楼最多悭$5,450
部份“供平过租”屋苑
| 屋苑名称 | 假设单位 实用面积 | 2025年4月 平均呎租(约) | 每月租金(约) | 2025年4月 平均呎价(约) | 楼价(约) | 每月供款(约) (以承造7成按揭、 30年还款期、 H按2.49厘*计算) | 每月供款 与每月租金比较 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 花园城 | 324 | 47.8 | $15,487 | $11,215 | $3,633,660 | $10,037 | -35.2% |
| 得宝花园 | 282 | 46.2 | $13,028 | $11,486 | $3,239,052 | $8,947 | -31.3% |
| 荃湾中心 | 378 | 33.5 | $12,663 | $8,479 | $3,205,062 | $8,853 | -30.1% |
| 金狮花园 | 285 | 43.7 | $12,455 | $11,081 | $3,158,085 | $8,723 | -30.0% |
| 荃景花园 | 431 | 35.5 | $15,301 | $9,463 | $4,078,553 | $11,266 | -26.4% |
| 美孚新邨 | 520 | 34.8 | $18,096 | $9,387 | $4,881,240 | $13,483 | -25.5% |
| 银禧花园 | 510 | 36.8 | $18,768 | $10,012 | $5,106,120 | $14,104 | -24.9% |
| 南丰新邨 | 391 | 40.8 | $15,953 | $11,385 | $4,451,535 | $12,296 | -22.9% |
| 河畔花园 | 269 | 48.6 | $13,073 | $13,688 | $3,682,072 | $10,171 | -22.2% |
| 叠茵庭 | 376 | 35.0 | $13,160 | $9,949 | $3,740,824 | $10,333 | -21.5% |
| 荟朗 | 297 | 46.4 | $13,781 | $13,212 | $3,923,964 | $10,839 | -21.3% |
| 沙田第一城 | 327 | 43.0 | $14,061 | $12,380 | $4,048,260 | $11,182 | -20.5% |
| 淘大花园 | 390 | 40.6 | $15,834 | $11,783 | $4,595,370 | $12,693 | -19.8% |
| 大兴花园 | 419 | 28.5 | $11,942 | $8,421 | $3,528,399 | $9,746 | -18.4% |
| 翠怡花园 | 368 | 36.6 | $13,469 | $10,824 | $3,983,232 | $11,003 | -18.3% |
| 东环 | 456 | 38.6 | $17,602 | $11,460 | $5,225,760 | $14,435 | -18.0% |
| 德福花园 | 538 | 32.8 | $17,646 | $9,877 | $5,313,826 | $14,678 | -16.8% |
| 大埔中心 | 371 | 34.9 | $12,948 | $10,802 | $4,007,542 | $11,070 | -14.5% |
| 映湾园 | 544 | 30.6 | $16,646 | $9,874 | $5,371,456 | $14,837 | -10.9% |
| 嘉湖山庄 | 446 | 24.5 | $10,927 | $7,959 | $3,549,714 | $9,805 | -10.3% |
* 以2025年5月19日一个月银行同业拆息1.19厘，并以H+1.3厘计算
拆息持续回落，按揭负担大幅减轻
近日拆息持续下降，5月22日已跌至0.67厘，相较2023年11月的高位5.66%，减幅接近5厘。以目前楼按H+1.3厘计算，H按息率降至1.97厘，较本月初的H按封顶3.5厘减少约1.53厘，降幅超过1.5厘。假设贷款额为500万港元，还款期30年，H按息率1.97厘下的每月供款约为18,406元，比H按封顶3.5厘的22,452元减少约4,046元，减幅达18%。这大大降低了现时以H按供楼业主的供款压力。
“供平过租”情况全面覆蓋十大屋苑
拆息回落令不少屋苑出现“供平过租”的现象。以十大屋苑为例，原本本月初仅有4个屋苑“供平过租”，现已扩大至全数10个屋苑。以嘉湖山庄为例，该屋苑4月的平均呎租为24.5元，若计算一个446平方呎单位，每月租金约为10,927元。同时，屋苑4月平均呎价为7,959元，楼价约355万元。以H按封顶3.5厘、7成按揭及30年还款期计算，本月初每月供款约11,158元，较租金高出约2.1%；但随着拆息下降至H按1.97厘，每月供款减至9,147元，较租金低约16.3%，正式实现“供平过租”的优势。
此外，原本已经“供平过租”的屋苑情况进一步改善。以美孚新邨为例，其“供平过租”的差距在短短半月内由约15.2%扩大至30.5%。
二手成交量显著回升
拆息下降带动楼市气氛好转，二手交投活跃。根据美联分行的统计数据，5月5日至5月18日期间，十大屋苑成交量合共81宗，较4月21日至5月4日的64宗上升约26.6%。其中，沙田第一城的成交量涨幅最为明显，过去两周成交量飙升约3倍。
细单位吸引投资者入市
细单位的高租金回报率和低入场门槛吸引了不少投资者。根据差饷物业估价署3月份的数据，实用面积430平方呎或以下（A类）细单位的租金回报率达3.7%，明显高于实用面积431平方呎以上（B类至E类）单位的租金回报率，后者介乎2.4%至3.2%。
H按实际利率约2.26厘 每月供楼悭几多？
本港银行同业拆息（HIBOR）最新报0.96厘，较上一个交易日下跌23点子，并跌破1厘水平。以目前主要银行的H按计划“全期H加1.3厘”计算，H按实际按息约为2.26厘，低于P按的封顶利率3.5厘。以贷款额400万元、还款期25年及按息2.26厘为例，业主每月供款约为17,465元，相比以封顶利率计算的约2万元，每月可节省约2,500多元利息开支。实质供楼利率较P按锁息上限（封顶利率）3.5厘为低。以400万元贷款额计，年期25年，按息2.26厘计算，业主每个月供款为17,465元，较以往以“封顶息”计约2万元，每个月约悭息2,500多元。
香港H按利率及供款走势互动图表
什么是“供平过租”？
“供平过租”是指每月供楼的金额与租金持平，甚至更低的情况。这种现象在利率较低、房地产市场相对稳定的时期较为常见。
供平过租“入市收租”优点及缺点
- 优点：
- 资产增值：购房后，物业作为资产，随着时间的推移可能会升值。
- 稳定性：相比租楼，买楼提供了更高的稳定性和安全感，不用担心租约到期被迫搬迁。
- 退休保障：拥有自己的房产，减少退休后的居住成本压力。
- 缺点：
- 首期负担：购房需要支付一笔不小的首期资金。
- 利息成本：供楼期间需要支付利息，尤其在利率上升时，供楼负担可能加重。
楼市概况：租金回报率创新高，吸引投资者重回市场
自2021年以来，香港楼价持续下跌，累计跌幅接近30%。然而，同期租金却因外来专才与学生涌入香港而上涨超过30%。这一趋势使得租金回报率快速攀升，突破3.5厘，达到2011年8月以来的最高水平，与HIBOR按揭利率看齐。
去年9月美国开始减息周期，本港亦随之减息三次，累计减幅达0.65厘。这一系列因素扭转了过去两年按揭利率高于租金回报率的困局，为投资者重燃入市信心，进一步影响楼市走势。
外来人才与学生涌入，租赁市场需求旺盛
近年来，香港政府积极推行抢人才政策，大批外来专才及留学生来港，显著带动住宅租赁需求。不少投资者看准这一市场趋势，开始加速入市。尤其是邻近大学校园的物业，成为投资者眼中的“黄金地段”，吸引长期收租的买家。
西沙SIERRA SEA：新界“票王”项目受追捧
由新鸿基地产开发的西沙SIERRA SEA项目，以吸引力十足的定价及灵活的付款计划，成功吸引大量投资者及收租买家。该项目邻近香港中文大学，入伙后大学生租客需求稳健，被视为理想的“学生公寓”投资选择，预期租金回报率达到4厘至5厘，远高于银行定期存款收益。
此外，发展商提供多项现金回赠及贷款优惠方案，专为长线投资者量身定制，进一步提升项目吸引力。首轮销售认购数据显示，收票量高达3.5万张，成为历来新界“票王”，其中约40%的买家为大手客，显示市场对此类高回报物业的热烈追捧。
供平过租︰两次减息“买多过租”情况首现(2024年)
美联物业住宅部行政总裁布少明表示，自减息周期启动，中央出招，施政报告宣布放宽物业按揭成数上限及容许投资移民买豪宅等利好楼市因素支持下，加上租金已有显著的升幅，减息令供楼更趋划算，吸引部份人士“转租为买”，令10月份住宅交投显著上升，加上租务旺季完结，导致住宅租售比率明显下跌。以美联物业促成的住宅租务及买卖个案作计算，美联住宅租售比率(即美联物业促成的住宅租务占住宅租务及买卖的比率)10月录约43%，较9月约69%按月大减约26个百分点，创7个月新低。由于租售比率低过5成，即楼市倾向买卖，并是自全面撤辣后的3月后首次“买多过租”(见图一)。
图一：美联住宅租售比率
*2024年10月临时数字租售比率乃美联物业促成该月的住宅租务占住宅租务及买卖的比率
资料来源：美联物业
十大屋苑租务宗数按月跌约6.6% 创8个月新低(2024年)
随着租务旺季完结，10月份租务市场进一步减少。若以十大屋苑计算，综合美联分行资料，统计十大屋苑10月于市场的租务个案，合共录268宗，较9月录得的287宗按月下跌约6.6%，创8个月新低(见图二)。
图二：十大屋苑每月于市场录得的租务个案
资料来源：综合美联分行资料
十大屋苑中，10月份租务宗数按月跌幅最大的是嘉湖山庄，按月跌约36.4%，租务宗数跌幅第二大的是沙田第一城，按月亦跌约32.7%(见表)。相信“租升息跌”下，吸引部分用家“转租为买”，尤其是嘉湖山庄及沙田第一城此类上车屋苑更为明显，而综合美联分行资料显示，上月嘉湖山庄及沙田第一城买卖宗数按月分别急升约66.7%及约31.8%。反观，10月份黄埔花园租务个案按月急升约55.6%，升幅为十大屋苑中最大，但主要与该屋苑基数低有关。事实上，黄埔花园10月租务宗数只有14宗，却是十大之中最少(见表)。
十大“供平过租”屋苑名单(2024年)
以实际按揭利率3.875厘、以及供款30年及承造七成按揭，以各屋苑8月份的租金水平计算，以大围金狮花园为例，该屋苑8月份平均呎租约44.09元，假设屋苑一个约306呎单位，每月租金约13,492元，相比同月屋苑平均呎价约10,652元，即楼价约326万元，每月供款约10,729元。以此推算，买家每月供款较月租开支低出约20.5%。
其余供平过租屋苑还有沙田花园城、同区河畔花园、牛头角得宝花园、坚尼地城嘉辉花园、马鞍山荟朗、荃湾中心等，每月供款较租金支出，低出介乎13.2至19.6%。
| 项目 | 假设实用面积 (平方呎) | 8月平均呎租 | 每月租金 | 8月平均呎价 | 楼价 | 每月供款 | 每月供款与每月租金比较 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
金狮花园 | 306 | $44.09 | $13,492 | $10,652 | $3,259,512 | $10,729 | -20.5% |
花园城 | 324 | $42.45 | $13,754 | $10,368 | $3,359,232 | $11,057 | -19.6% |
河畔花园 | 269 | $48.73 | $13,108 | $12,094 | $3,253,286 | $10,709 | -18.3% |
得宝花园 | 282 | $43.95 | $12,394 | $10,928 | $3,081,696 | $10,144 | -18.2% |
嘉辉花园 | 281 | $55.27 | $15,531 | $13,876 | $3,899,156 | $12,835 | -17.4% |
荟朗 | 283 | $51.16 | $14,478 | $13,059 | $3,695,697 | $12,165 | -16.0% |
荃湾中心 | 378 | $35.13 | $13,279 | $9,266 | $3,502,548 | $11,529 | -13.2% |
沙田中心 | 310 | $48.57 | $15,057 | $13,339 | $4,135,090 | $13,611 | -9.6% |
沙田第一城 | 327 | $44.82 | $14,656 | $12,354 | $4,039,758 | $13,298 | -9.3% |
翰林峰 | 225 | $75.59 | $17,008 | $20,987 | $4,722,075 | $15,543 | -8.6% |
*以P按3.875厘、供款30年及承造7成按揭计算
如果采用汇丰定息按揭计划(12月31日截止申请)，每月供款与每月租金更低至27.3%
| 项目 | 假设实用面积 (平方呎) | 8月平均呎租 | 每月租金 | 8月平均呎价 | 楼价 | 每月供款 (普通按息 3.875厘计) | 每月供款与 每月租金比较 | 每月供款 (递丰5年定按 3.15厘计) | 每月供款与 每月租金比较 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 金狮花园 | 306 | $44.09 | $13,492 | $10,652 | $3,259,512 | $10,729 | -20.50% | $9,805 | -27.3% |
| 花园城 | 324 | $42.45 | $13,754 | $10,368 | $3,359,232 | $11,057 | -19.60% | $10,105 | -26.5% |
| 河畔花园 | 269 | $48.73 | $13,108 | $12,094 | $3,253,286 | $10,709 | -18.30% | $9,786 | -25.3% |
| 得宝花园 | 282 | $43.95 | $12,394 | $10,928 | $3,081,696 | $10,144 | -18.20% | $9,270 | -25.2% |
| 嘉湖花园 | 281 | $55.27 | $15,531 | $13,876 | $3,899,156 | $12,835 | -17.40% | $11,729 | -24.5% |
| 富朗 | 283 | $51.16 | $14,478 | $13,059 | $3,695,697 | $12,165 | -16.00% | $11,117 | -23.2% |
| 荃湾中心 | 378 | $35.13 | $13,279 | $9,266 | $3,502,548 | $11,529 | -13.20% | $10,536 | -20.7% |
| 沙田中心 | 310 | $48.57 | $15,057 | $13,339 | $4,135,090 | $13,611 | -9.60% | $12,439 | -17.4% |
| 沙田第一城 | 327 | $44.82 | $14,656 | $12,354 | $4,039,758 | $13,298 | -9.30% | $12,152 | -17.1% |
| 翰林峰 | 225 | $75.59 | $17,008 | $20,987 | $4,722,075 | $15,543 | -8.60% | $14,205 | -16.5% |
*以供款30年及承造7成按揭计算
资料来源: 美联物业以及经络按揭转介研究部
十大“供平过租”屋苑资料
“供平过租”屋苑︰金狮花园资料
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 物业名称 | 金狮花园 |
| 地址 | 新界大围翠田街5-7号 |
| 发展商 | 华懋集团 |
| 落成年份 | 1986年12月开始 |
| 期数 | 2期 |
| 楼宇数目 | 13座 |
| 单位总数 | 2,768个 |
| 楼龄 | 38年 |
| 单位间隔 | 开放式至2房 |
| 小学校网 | 88区 |
| 中学校网 | 沙田区 |
| 现时售盘 | 42 |
| 现时租盘 | 46 |
“供平过租”屋苑︰花园城资料
| 项目 | 详情 |
| 物业名称 | 花园城 |
| 地址 | 新界沙田市中心 沙角街8-12号 |
| 发展商 | 华懋集团 |
| 落成年份 | 1984年8月开始 |
| 期数 | 3期 |
| 楼宇数目 | 8座 |
| 单位总数 | 1,236个 |
| 楼龄 | 40年 |
| 单位间隔 | 2房 |
| 小学校网 | 91区 |
| 中学校网 | 沙田区 |
| 现时售盘 | 19个 |
| 现时租盘 | 7个 |
“供平过租”屋苑︰河畔花园资料
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 物业名称 | 河畔花园 |
| 地址 | 新界沙田市中心 大涌桥路20-30号 |
| 发展商 | 恒基兆业 |
| 落成年份 | 1984年9月开始 |
| 期数 | 1期 |
| 楼宇数目 | 6座 |
| 单位总数 | 1,584个 |
| 楼龄 | 40年 |
| 单位间隔 | 2房 |
| 小学校网 | 91区 |
| 中学校网 | 沙田区 |
| 现时售盘 | 32个 |
| 现时租盘 | 11个 |
“供平过租”屋苑︰嘉辉花园资料
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 物业名称 | 嘉辉花园 |
| 地址 | 坚尼地城 吉席街38-46号 |
| 发展商 | 恒基兆业 |
| 落成年份 | 1982年9月 |
| 期数 | 1期 |
| 楼宇数目 | 3座 |
| 单位总数 | 870个 |
| 楼龄 | 42年 |
| 单位间隔 | 2房, 3房 |
| 小学校网 | 11区 |
| 中学校网 | 中西区 |
| 最近30日平均呎价 | $18,159 |
| 最近30日成交量 | 2宗 |
| 现时售盘 | 17个 |
| 现时租盘 | 6个 |
“供平过租”屋苑︰荟朗资料
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 物业名称 | 荟朗 |
| 地址 | 马鞍山 马锦街1号 |
| 发展商 | 恒基兆业地产及新鸿基地产 |
| 落成年份 | 2021年8月 |
| 期数 | 1期 |
| 楼宇数目 | 2座 |
| 单位总数 | 610个 |
| 楼龄 | 3年 |
| 单位间隔 | 1房, 2房, 3房 |
| 小学校网 | 89区 |
| 中学校网 | 沙田区 |
| 最近30日平均呎价 | $17,167 |
| 最近30日成交量 | 1宗 |
| 现时售盘 | 13个 |
| 现时租盘 | 4个 |
“供平过租”屋苑︰荃湾中心资料
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 物业名称 | 荃湾中心 |
| 地址 | 新界荃湾市中心 荃景围99号 |
| 发展商 | 新鸿基 |
| 落成年份 | 1979年10月开始 |
| 期数 | 1期 |
| 楼宇数目 | 19座 |
| 单位总数 | 4,516个 |
| 楼龄 | 45年 |
| 单位间隔 | 未提供具体资料 |
| 小学校网 | 62区 |
| 中学校网 | 荃湾区 |
| 最近30日平均呎价 | $9,119 |
| 最近30日成交量 | 11宗 |
| 现时售盘 | 59个 |
| 现时租盘 | 26个 |
“供平过租”屋苑︰沙田中心资料
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 物业名称 | 沙田中心 |
| 地址 | 新界沙田市中心 横壆街2-16号 |
| 发展商 | 恒基兆业 |
| 落成年份 | 1981年12月 |
| 楼宇数目 | 8座 |
| 单位总数 | 1,480个 |
| 楼龄 | 43年 |
| 楼层 | 1 – 27层 |
| 小学校网 | 91区 |
| 中学校网 | 沙田区 |
| 最近30日平均呎价 | $13,509 |
| 最近30日成交量 | 2宗 |
| 现时售盘 | 29个 |
| 现时租盘 | 11个 |
“供平过租”屋苑︰沙田第一城资料
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 物业名称 | 沙田第一城 |
| 英文名称 | City One Shatin |
| 地址 | 新界第一城/石门 得基街2号 |
| 发展商 | 恒基 / 新世界 / 长江实业 / 新鸿基 |
| 落成年份 | 1980年10月开始落成 |
| 楼宇数目 | 52座 |
| 单位总数 | 10,642个 |
| 楼龄 | 44年 |
| 物业期数 | 共7期 |
| 入伙日期 | 1980年10月1日 – 1987年10月28日 |
| 楼层 | 第1至7期：27至34层 |
| 小学校网 | 91区 |
| 中学校网 | 沙田区 |
| 最近30日平均呎价 | $12,257 |
| 最近30日成交量 | 22宗 |
| 现时售盘 | 221个 |
| 现时租盘 | 226个 |
“供平过租”屋苑︰翰林峰资料
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 物业名称 | 翰林峰 |
| 英文名称 | Novum West |
| 地址 | 西营盘 皇后大道西460号 |
| 发展商 | 恒基兆业 |
| 落成年份 | 2019年11月 |
| 楼宇数目 | 4座 |
| 单位总数 | 645个 |
| 楼龄 | 5年 |
| 入伙日期 | 2019年11月29日 |
| 楼层 | 37层 (地库2楼至39楼，不包括天台；不设4,13,14,24,34楼) |
| 小学校网 | 11区 |
| 中学校网 | 中西区 |
| 最近30日平均呎价 | $20,250 |
| 最近30日成交量 | 2宗 |
| 现时售盘 | 41个 |
| 现时租盘 | 11个 |
“供平过租”常见问题
什么是“供平过租”现象？
“供平过租”是指每月供楼的金额与租金持平，甚至更低的情况。这种现象通常出现在利率较低、房地产市场相对稳定的时期。
买楼作为资产有哪些主要好处？
买楼作为资产的主要好处包括：资产增值潜力、可能的税务优惠、稳定的租金回报（如果出租）、以及提供稳定的居住环境。
“供平过租”对投资者有什么吸引力？
“供平过租”对投资者的吸引力在于：每月支出与租房相当或更低，同时享有房产增值的潜在收益，还可以获得稳定的居住权或租金收入。
供楼和租楼在长期保障方面有什么区别？
供楼提供长期居住保障，退休后不用支付高额租金；而租楼的租金可能随市场波动而上升，长期居住成本不可控。
“供平过租”入市有哪些潜在风险？
“供平过租”入市的潜在风险包括：需要承担较大的首期负担、利率上升可能导致供楼负担加重、以及房产市场波动可能影响资产价值。