行政长官李家超于施政报告2022提出放宽申请强拍门槛，楼龄达20年或以上但少于10年的私人楼宇，门槛由八成业权降至七成。楼龄达10年或以上的，则降至六成。位于非工业地带的工厦，如楼龄达30年或以上，门槛降至七成业权。另放宽相连地段强拍申请要求、精简强拍法律程序，以及为受影响小业主提供更多支援。今年内就方案咨询立法会和持份者。

到底小业主如果不想被强迫卖楼，如何维护自己的权益？

其实，小业主有权不接受多数份数业主的收购价。在现行法例下，收购者必须成功购入（或并合）不少于90%业权份数（或80%业权份数，视情况而定）后，才可向土地审裁处申请强制售卖令。审裁处会依法把关，维护所有业权人的利益，根据实际证据裁定多数份数业主是否已经达到条例要求，从而决定应否批出售卖令，亦会进一步评定各单位的现值以作分摊日后拍卖整块土地业权的收益比例、评定土地重建价值以设定拍卖底价，从而以确保物业被强制售卖后，小业主能取得合理赔偿。

同时，小业主不同意申请人评估的现值或其他理据，是可以提出反对。在收到申请通知书后21天内，向土地审裁处提交大致上符合表格33形式的反对通知书，说明反对申请的理由及是否出席聆听，并须在21天内将该反对通知书的副本送达申请人。

而根据条例，审裁处就物业价值评估、建筑物楼龄、保养状况、该地段应否重新发展和其他申请理据争议进行聆讯，并作出裁决。身为申请人的大业主需证明已采取合理步骤但仍未能成功收购余下业权；小业主身为答辩人，可提出专家证据证明楼宇结构依然健康及安全，也可提供事实证据说明相关事宜。若然楼宇本身仍适合居住，审裁处则未必批出强拍令。小业主如不满收购价，亦可在聆讯中由测量师报告证明物业价值，借此争取最公平合理的价格。

关于“强拍”

正名为《土地（为重新发展而强制售卖）条例》自1998年来一直争议不断，而早前政府又再提出要更新强拍制度，希望加快重建急速老化的楼宇。然而相信有许多市民都不认识什么是“强拍”条例，又会如何影响到大家？

“强拍”条例正名为《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（第545章），英文为Land (Compulsory Sale for Redevelopment) Ordinance。基于市区老化的规模和速度，香港的公私营机构一直致力进行市区更新的工作。而为了鼓励私营机构参与相关工作，政府便修订了此条例，希望可以协助业权分散的楼宇业主把其地段重新发展。

现时申请强拍的门槛是什么？

“强拍条例”于1999年通过并实施，至现在一共修改了两次。

1999年

在地段拥有90%业权份数的大业主可以向土地审裁处提出申请，要求土地审裁处为重建其地段而作出命令，可以强制售卖其地段。

而大业主/申请人亦可以向土地审裁处申请强制售卖令。如果土地审裁处经聆讯后，信纳物业的楼龄或其维修状况是应当要重新发展，而申请人已采取合理步骤尝试仍未能成功收购余下业权，土地审裁处就可以颁发售卖令。 

2010年 （现时）

为了提高旧楼重新发展的机会和解决楼宇失修的问题，有三类地段经更新后由不少于90%业权降至不少于 80%业权，包括：

• 地段上每个单位各占该地段业权份数（即不可分割份数）的10%以上
• 地段上所有楼宇的楼龄均达50年或以上
• 地段并非坐落于工业地带，而地段上的所有大厦均为楼龄达30年或以上的工业大厦

申请人须向土地审裁处呈交一系列的证据和建议以获颁发“售卖 令”，并要承担其费用，至于受托人及其费用，连同拍卖底价，最终亦会由土地审裁处在考虑后作出裁定，成为“售卖令”的条件内容。除此之外，申请者还要提交有关地段的重建价值估值报告以作为该地段拍卖底价的参考。土地审裁处在考虑拍卖底价时，亦会审视该估值报告的内容和细节，包括：估价师所采用的估价方法、基准、参数和假设等的适用性和合理性，亦会同时考虑估价师的身份、资历和公正性。 

而强制售卖申请亦需要经过土地审裁处依法执行的严格审视，就算小 业主不作抗辩，土地审裁处都会依法把关，以维护所有业权人的利益。如果小业主不同意申请人评估物业的现用值或其他的申请理据，亦可以提出反对，土地审裁处会就争议去作出裁决。

最后，如果大业主想要申请“强拍”，亦需要将该项申请的文本送给地段内所有的小业主以及按法例要求的格式在该地段每幢建筑物的显眼位置张贴中文及英文通告，并且于最少一份香港的中文报章及一份香港的英文报章刊登此通告。

收购商申请强拍的程序有什么？

1. 申请售卖令之前的3个月内拟备估值报告，内容要列明相关地段上各单位的现用值
2. 向土地审裁处申请售卖令
3. 向所有小业主提交申请书及估值报告的副本。另外，收购商亦需要拟备重建地价报告，并提交给土地审裁处以及所有小业主
4. 收购商申请排期聆讯
5. 进行初步聆讯：准备各方交换证人供词、专家报告及有关文件
6. 土地审裁处会就申请进行正式审讯
7. 土地审裁处会对售卖令作出裁决
8. （如果申请成功）土地审裁处通常会以公开拍卖的方式售卖地段和默认底价。任何人士都可以出价竞投，但必须要缴付竞投按金。除非土地审裁处另有指示，否则相关地段的拍卖及成交，都需要在售卖令颁发当日起计的3个月内完成
9. 若该地段未能在这段期间卖出，受托人、大业主或小业主，可向土地审裁处申请额外延长出售时间多3个月，以强制售卖地段。如地段在有关限期内仍未能售出，强制售卖将会失效。
10. 出售地段所得的款项及相关费用，会根据估值报告所评估的大业主及小业主的物业价值，按比例摊分给各业主。摊分安排亦要符合土地审裁处可能作出的调整。

小业主可以如何知道自己所拥有的业权份数？

小业主可以透过大厦公契或土地注册署的查册记录去查阅自己单位的业权份数百分比，了解自己的业权占有率。

强拍单位小业主如何保障权益？

小业主收到发展商申请强拍通知后，如果不同意其评估的价值或申请理据，可以向土地审裁处提交反对通知书（即表格33） 提出反对理据，更可找专家提出证据，例如结构工程师报告，证明楼宇结构整体依然安全而无必要重建，亦可提交测量师的报告，就有关发展商对于单位估价及发展潜力要求增高收购价格。

而根据政府征用土地的赔偿原则，小业主所招致的诉讼费（律师费、专家证人费用）也会由引起诉讼的大业主承担。当然土地审裁处也会审查其律师、专家等有没有做出不合理行为而决定大业主需承担诉讼费的比例。

不过，一般申请强拍令的发展商都已经做足工夫，小业主经诉讼而能成功反对强拍令的个案极少。所以预防胜于治疗，小业主如欲避免强拍出现，应该要在收到收购消息时，便尽快联合一群业权总数足够抵挡强拍门槛的单位业主共同进退，拒绝发展商的收购建议，或集体谈判，提高议价能力，使发展商无法取得足够提出强拍申请的门槛业权份数，当然发展商也善于采用逐个击破的方法来应对。

强拍个案数量

土地审裁处数据显示，2022年接获的强拍旧楼申请仅为22宗，较2019至2021年的3年平均数字，即29宗低24%，2023年首4个月更只得2宗申请，而从1999年《强拍条例》于1999年6月实施以来，土地审裁处一共接获大约430宗强拍申请。

近年更发生几宗强拍流拍个案，历史上第一宗是 宝声集团等申强拍九龙城狮子石道73号至75号全幢物业，2020年11月以底价逾2.23亿元推出拍卖，但未有承价下收回。

2021年中邓成波家族，由其申请强拍的尖沙咀加连威老道61号至73号旧楼项目，地盘面积约10,840方呎，包括5幢5层高商住楼宇，以底价19.262亿元拍卖，最终未有财团承价收回，为强拍条例生效以来第二宗流拍个案。

第三宗发生在2022年3月，柯士甸道132至134号太极大楼透过戴德梁行进行强制拍卖，项目为12层高商住旧楼，地盘面积约5,441平方呎，以重建地积比率12倍计算，项目可建总楼面约65,292平方呎，申请人持有该幢物业约83.33%权益，拍卖底价8.123亿元，不过项目未获承接。

政府新建议又有什么？

关于强拍申请的门槛：

• 楼龄达 50 年或以上的私人楼宇（门槛由不少于80%降至不少于 70%）
• 楼龄达 70 年或以上的私人楼宇（门槛降至不少于 60%）
• 楼龄达 30 年或以上并非位于工业地带的工厦（门槛由不少于80%降至不少于 70%） 
• 基线门槛（门槛由不少于80%降至不少于 60%）

关于强拍申请：

• 容许申请人在同一宗强拍申请中的相连地段 （即地段中的每一个地段与其余最少一个地段是相连的），不论该地段上的建筑物是否有共用楼梯连接，亦可采用“平均份数安排”
• 无论地段上的建筑物是否由共用楼梯所连接，容许申请人把其已拥有全部业权的相连地段纳入强拍申请内，以合并计算在有关相连地段（包括申请人已拥有全部业权的地段）中拥有的不分割份数的平均百分比
• 涵盖多个相连地段但地段上的建筑物并无共用楼梯连接的申请人在申请内的每一个相连地段所拥有的不分割份数的百分比，都应不少于60%的基线百分比
• 在应用“平均份数安排”及计算适用的申请门槛时，采用计算地段面积在内的加权平均法

*上述建议的最低门槛及加权平均份数安排不适用于其上建有由共用楼梯所连接建筑物的相连地段

关于强拍的法律程序：

• 建议审裁处因应建筑物的“龄期”或“维修状况”裁定地段是否理应重新发展时，只采用下列一个或多个准则。包括：建筑物是否已届其实用寿命的期限、是否已届其经济寿命的期限、维修状况是否已经恶劣至对居民或公众构成实质危险、是否必需更频密地进行大规模保养及维修工程而令继续使用该建筑物已不合乎经济效益以及所投入的合理维修费用与重新发展该地段的费用相比是否偏高作准则
• 建议修订《条例》第 4（2）条，订明审裁处须在信纳申请已符合第 4（2）（a）及第 4（ 2）（b）条规定的情况下，发出售卖令；以及修订《条例》第 4（2）（a）条，把证明有关地段理应重新发展的因素只限于“龄期”及“维修状况”
• 建议精简适用于“龄期”或“维修状况”并无争议的案件的程序
• 建议加强支援受强拍申请影响的少数份数拥有人
• 建议在政府内部设立专责办事处（“办事处”），在强拍的不同阶段为少数份数拥有人提供一站式的支援服务
• 建议容许拥有少数份数的自住业主可以继续居住在其物业内，直至一个指明的时限

资料参考: 香港发展局、香港测量师学会，详情请以最新资料为准。

的确，不少旧区市民用了毕生积蓄拥有一个物业，楼龄达30年起，开始要面对验楼或楼宇复修问题；若楼宇被收购，甚至出现大业主及强拍情况，不少小业主均感到徬徨，担心被压价，面对赔偿、搬迁及换楼等问题。

业主共同进退

但总体而言、申请强拍令的发展商都会做足工夫，小业主经诉讼而能成功反对强拍令的个案极少。所以小业主如欲避免强拍出现，应该要早在收到收购消息时，便做反对工夫。要尽快联合一群业权总数足够抵挡强拍门槛的单位业主，共同进退，拒绝发展商的收购建议。这样可使发展商无法取得足够提出强拍申请的门槛业权份数。

不少业主担心若单位被强拍，不知道如何争取合理权益；不少市民认为政府支援不足够。他们最想得到的支援，是有专责办提供一站式服务，有法律支援，并协助业主集齐业权等。是否支持修例，须取决政府对小业主支援是否到位。有关服务应在大厦开始被收购时，只要有市民有服务要求，专责办就要回应，不应等待强拍申请出现后才介入。

市建局对需求主导重建向有经验，早成立重建中介服务公司，以顾问形式支援非市建局项目的业主联售单位作重建。当局不妨伙拍市建局推出相关服务。

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https://www.hkis.org.hk/ufiles/LandO202205b.pdf 

https://www.legco.gov.hk/yr2022/chinese/panels/dev/papers/dev20221122cb1-776-5-c.pdf