踏入2025年第三季的传统租务旺季，香港住宅租金市场展现出强劲的上升动力。根据美联物业的市场数据，整体租金水平不仅连续数月攀升，更已突破2019年的历史高位，反映租务需求持续炽热。本文将根据美联物业的最新屋苑租金统计，深入剖析2025年6月与2019年7月的租金变化，为业主及租客提供具参考价值的市场洞察。

重点速览

• 市场总览： 2025年第三季，香港住宅租金已超越2019年7月的历史高位，市场需求持续炽热。
• 升幅火车头： 新晋屋苑为租金增长的主要动力，尤以启德及东涌区表现最为突出。
• 升幅冠军： 启德 龙誉 呎租自2019年7月以来飙升 29.5%，由37.3元升至48.3元，升幅冠绝主要屋苑。
• 主要驱动因素：
  1. 人才引进： 各项专才计划带来高质素租务需求。
  2. 内地生回归： 大专院校恢复面授课堂，学生租务需求在暑期集中释放。
  3. 经济复常： 就业市场稳定，市民租金承担能力增强。
  4. 转买为租： 买卖市场观望气氛浓厚，部分准买家转向租务市场。
• 传统屋苑表现： 多个传统大型屋苑如南昌站 汇玺 (+11.2%) 及荃湾西 海之恋 (+14.7%) 租金表现稳健，反映市场根基扎实。
• 区域差异： 市场出现结构性转变，新发展区租金强势上扬；部分传统豪宅区如又一村 又一居 (-11.2%) 及太古 太古城 (-2.8%) 则录得轻微跌幅，为租客提供高性价比选择。
• 专家预期： 分析师预料，在人才及学生租务需求支持下，住宅租金将保持坚挺甚至稳步上扬的趋势。

租金破顶：新晋屋苑引领升势，启德、东涌成租金增长火车头

数据显示，近年落成的新晋屋苑在租金升幅方面表现尤其突出，成为带动市场向上的主要动力。当中，启德及东涌区的屋苑升幅最为显著，其租金表现远超市场平均水平。

• 启德新发展区：作为市区焦点，启德区的租盘备受追捧。 其中，龙誉 的平均实用呎租自2019年7月以来大幅上涨约29.5%，由37.3元升至48.3元。同区的 天寰 亦录得约23.1%的显著升幅，呎租由38.9元升至47.9元。
• 东涌区：受惠于基建发展及社区日趋成熟，东涌的租金回报同样亮眼。东环 的呎租由2019年的31.2元升至38.6元，升幅高达23.7%。大型屋苑 映湾园 的呎租亦有13.7%的增长。

这些新晋屋苑凭借其簇新的楼龄、完善的会所设施及优越的规划，成功吸引了大量本地租客及来港专才，导致租金水平显著跑出。

租金破顶：为何租金市场持续活跃？

1. 人才引进政策成效显著：各项专才计划持续吸引高质素人才来港，这批专业人士对居住环境有较高要求，成为中高端住宅租金的坚实支撑。
2. 内地生租务需求旺盛：随着大专院校恢复全面实体课，内地生重返校园，其租赁需求集中在暑期爆发，直接推高铁路沿线及邻近大学校网屋苑的租金水平。
3. 经济稳步复常：本地经济活动恢复，就业市场稳定，市民的收入预期改善，对租金的承担能力亦有所增强。
4. 买卖市场观望下的租务转向：在息口走势尚待明朗的环境下，部分准买家选择“转买为租”，延长租住时间，为租务市场带来额外需求。

租金破顶：传统大型屋苑租金表现稳健，部分地区呈强势增长

除了新晋屋苑外，多个传统大型屋苑的租金表现亦保持稳健，反映香港整体租务市场根基扎实。

九龙区屋苑

位于“四小龙”地段的 泓景台，呎租由38.9元升至44.9元，录得15.4%的升幅。坐拥铁路优势的南昌站 汇玺，呎租更由51.9元升至57.7元，增长约11.2%，成为市区租金最强势的屋苑之一。

新界西屋苑

荃湾西 海之恋 的呎租增长达14.7%，由37.4元升至42.9元。元朗 世宙 亦有12.5%的升幅，显示新界西的租务需求持续殷切。

租金破顶：各区租金走势全面看：市场出现区域性差异

若将视野扩展至全港，可以发现不同地区的租金走势存在差异，反映出租客的偏好及市场资金的流向转变。

从数据可见，新发展区域如启德及受惠基建的东涌、荃湾西等地，租金增长动力火热。相比之下，部分港岛传统豪宅区及九龙塘等地的租金则出现轻微下调，例如太古城下跌约2.8%，而又一居的调整幅度则较为显著。这可能反映出部分租客在预算及选择上，更倾向于楼龄较新、呎租相对更具竞争力的物业。

各区租金走势全面延伸阅读

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租金破顶：全港热门屋苑租金升跌排名

基于美联物业对全港超过60个指标屋苑的持续追踪，我们将2025年6月的平均实用呎租与2019年7月的历史高位进行比较，得出以下关键发现：

租金升幅龙虎榜：新发展区与基建概念领跑

具备长远发展潜力的“概念区”租金增长最为迅猛，反映市场对其未来的信心投票。

• 启德龙誉 (升幅 +29.5%)：作为启德新发展区的标志性屋苑，龙誉的租金由$37.3/呎飙升至$48.3/呎。这不仅是楼龄新的优势，更是市场对整个区域从基建、交通到商业配套升级的正面反馈。
• 东涌东环 (升幅 +23.7%)：受惠于“机场城市”及港珠澳大桥的策略性地位，东涌人口持续净流入。东环的租金升幅反映了该区对航空业及物流业专才的强大吸引力。
• 启德天寰 (升幅 +23.1%)：再次印证启德区的租金增长潜力，天寰与龙誉形成协同效应，共同拉动区内租金估值。

传统蓝筹屋苑：租金价值坚挺，避险首选

传统大型屋苑凭借其成熟的社区管理和稳定的租客基础，租金表现稳如磐石。

• 南昌站汇玺 (升幅 +11.2%)：呎租高达$57.7，稳坐九龙区租金高位。其作为大型交通枢纽上盖物业的便利性，是高收入租客群体的首选。
• 荃湾西海之恋 (升幅 +14.7%)：作为荃湾西的地标，其租金升幅跑赢不少市区屋苑，证明新界西核心区的综合价值备受认可。
• 将军澳天晋 (升幅 +7.6%)：将军澳市中心的生活配套日趋完善，天晋的租金稳步上扬，是中产家庭的热门选择。

租金回调区分析：精明租客寻宝机会

部分屋苑的租金较2019年高位有所回落，这并非代表物业质素下降，而是市场供求的自然调节，为租客提供了高性价比的选择。

• 又一村又一居 (跌幅 -11.2%)：传统豪宅区的租金调整，可能与区内业主为求优质租客而提供更具竞争力的租金有关。
• 奥运站凯帆轩 (跌幅 -10.7%)：同区有较多新供应竞争，导致租金出现调整，但其海景及社区环境依然是独特卖点。
• 湾仔囍汇 (跌幅 -4.0%)：虽然呎租仍以$60.7冠绝全港，但轻微回调反映即使是顶级物业，其租金亦会随宏观经济环境作出合理调整。

租金破顶：专家看法

美联集团行政总裁(住宅)马泰阳表示，楼价料将于第三季升2%，租金则将维持涨势升约3%。若后续中美贸易局势、租赁市场行情以及发展商推售安排持续向好，有望见全年租售价齐升。

　美联物业首席分析师刘嘉辉表示，本港楼市增量与存量均见向好态势。2025年次季新盘溢价录得负8.3%，｢以价换量｣情况已持续三年。随楼市需求逐渐增加，发展商推新幅度亦有增加。今年首7个月合共推出的全新项目共有27个，涉及单位数目为9,309伙，分别占去年全年约57%及62%，尾货量连跌6个月，录得20239间，创自2023年8月至今新低，其中荔湾区､将军澳成交量较大。

　刘嘉辉进一步指，未来3至4年熟地单位、建筑中未售单位、现楼货尾单位供应数字于第二季录得约101,000伙，若｢入少出多｣态势能够维持，总量有望跌穿10万伙水准。

　美联物业分析师岑颂谦表示，美国减息压力持续增加，市场对美联储降息期待持续攀升，年内或有机会减息三次。同时，本港拆息低企已为入市人士提供有力条件，届时若本港银行跟随,将为资金入市提供更强信心。

2025年的租务市场呈现结构性增长，外来人才和学生是支持租金向上的主要动力。 预料在这些利好因素持续下，住宅租金将保持坚挺甚至稳步上扬的趋势。

• 对业主而言：现时是检视租金回报的黄金时机。特别是持有位于新发展区或交通基建完善地区物业的业主，可考虑根据市场最新水平调整租金叫价。对于租金回报率高的屋苑，例如本次数据中升幅显著的屋苑，其投资价值更值得关注。
• 对租客而言：虽然整体租金趋升，但市场上仍有具性价比的选择。建议租客可将目光投向租金暂未大幅上涨，但社区配套成熟的地区，例如部分租金有所回调的九龙及新界屋苑。此外，及早行动，在传统租务旺季（如暑假）前锁定租盘，或可争取到更理想的租赁条件。

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租金破顶：常见问题

问1：2025年香港住宅租金市场的整体情况如何？
答：整体而言，香港住宅租金市场在2025年第三季表现非常强劲。租金水平不仅连续多月上升，更已成功突破2019年的历史高位。市场分析指出，这股升势主要由新发展区的屋苑带动，反映租务需求极为旺盛。

问2：哪些地区的租金升幅最厉害？我想找升值潜力高的地区。
答：根据美联物业房地产数据及研究中心报告数据，租金升幅最显著的地区是启德和东涌。

• 启德区的 龙誉 呎租自2019年以来大幅上涨了约29.5%，同区的 天寰 亦有23.1%的升幅。
• 东涌区的 东环 呎租也录得高达23.7%的增长。
  这些新发展区因其楼龄新、规划完善及基建概念，成为租金增长的火车头。

问3：为什么最近租金升得这么厉害？
答：美联物业房地产数据及研究中心报告总结了四个主要原因：

1. 人才流入： 政府的各项人才引进计划效果显著，高收入专才成为中高端租务市场的坚实支撑。
2. 学生需求： 内地学生重返香港校园，其租赁需求在暑期集中爆发，推高了铁路沿线及邻近大学校网的屋苑租金。
3. 经济稳定： 本地经济活动复常，市民收入预期改善，对租金的承担能力有所提高。
4. 买家转租： 由于利息走势不明朗，部分原计划置业的人士选择暂时租楼，为租务市场带来了额外需求。

问4：我是租客，有没有租金不升反跌的地区？我想寻找性价比高的租盘。
答：有的。报告指出，虽然整体租金向上，但部分传统屋苑的租金较2019年高位有所回调，为租客提供了“寻宝”机会。例如：

• 九龙塘 又一居 的呎租下跌了约11.2%。
• 港岛 太古城 的呎租微跌了约2.8%。
• 湾仔 囍汇 虽然呎租依然很高，但亦有约4.0%的下调。
  这些地区的租金调整可能与市场竞争或业主为吸引优质租客有关，是寻找高性价比租盘的好机会。

问5：我是业主，根据这份报告我应该怎样做？
答：对于业主来说，现在是检视租金回报的黄金时机。报告建议：

• 如果您的物业位于启德、东涌、荃湾西等租金升幅显著的地区，可以考虑参考市场最新水平，适当调整您的租金叫价。
• 由于市场整体趋势向好，即使您的物业不在升幅最高的地区，也可以评估现有租约是否仍反映市场价值。

问6：我正准备租楼，有什么建议？
答：对于准备租楼的人士，报告的建议是：

• 及早行动： 由于市场正处于传统旺季，需求旺盛，建议您提早寻找租盘，以锁定更理想的租赁条件。
• 扩阔视野： 除了焦点区域，您可以考虑一些社区配套成熟、但租金升幅相对温和的地区，例如部分租金有所回调的九龙或新界屋苑，可能会找到性价比更高的选择。
• 寻求专业意见： 联络专业的物业代理，他们能提供最新的市场资讯和租盘选择，助您作出最佳决定。

免责声明： 本报告内容及数据由美联物业房地产数据及研究中心编制，仅供参考之用，并不构成任何形式的要约、招揽、邀请、诱使、建议或推荐。所有资料均力求准确，但美联物业不对其完整性及准确性作出任何保证。任何人士在作出任何租赁或投资决定前，应寻求独立的专业意见。