美国联邦储备局（Fed）于今年首次货币政策会议中宣布“维持利率不变”，联邦基金利率停留在4.25%至4.5%区间，为自前年1月以来的最低水平。尽管去年底联储局曾连续三次减息刺激经济，但本次会议释出“暂缓降息”的明确信号，引发市场对2025年减息机会的热烈讨论。
暂停减息原因：通胀顽强、经济稳健成关键
联储局会后声明指出，当前美国经济活动持续扩张，劳动市场强劲，失业率维持低位，但通胀仍略高于2%的长期目标。主席鲍威尔强调，“现阶段不急于启动新一轮减息”，未来利率决策将紧盯通胀数据变化，并评估特朗普政府关税、移民等政策对经济的潜在冲击。
根据利率期货工具Fedwatch显示，交易员预测联储局在3月18至19日的会议中维持利率的机率高达80%。多数分析认为，若通胀未见明显降温，最快6月才会迎来2025年首次减息
减息︰美国何时减息？
美联储于2024年9月及11月减息两次，分别减息0.5厘及减息0.25厘。美国联储局周三（12月18日）公布议息结果，一如预期宣布减息0.25厘。
第一次减息︰2024年9月
美联储于2024年9月宣布减息0.5厘。这是自2020年3月以来美联储首次降息
第二次减息︰2024年11月
美国联储局11月7日公布减息0.25厘。减息后，联邦基金利率目标范围由4.75厘至5厘，减至4.50厘至4.75厘。
第三次减息︰ 2024年12月
美国联储局周三（12月18日）公布议息结果，一如预期宣布减息0.25厘。减息后，联邦基金利率目标范围由4.50厘至4.75厘，减至4.25厘至4.50厘。这是联储局自9月大幅减息半厘后，今年内第3次减息，此前一次幅度为0.25厘。
美国减息︰香港银行同业拆息（Hibor）变动
香港银行同业拆息（Hibor）已经开始对这一预期作出反应。自2024年7月底以来，Hibor从4.5%至4.6%的水平逐步下降，目前已降至3.8%至3.9%左右，跌幅超过0.5个百分点。这种变化预示著香港金融市场正在为可能的减息做准备。
减息︰美国降息幅度是多少？
美联储于2024年9月﹑11月及12月息两次，分别减息0.5厘及减息0.25厘。
美国经济指标与减息关系
美国减息决策主要基于以下经济指标：
- 通胀率：如果通胀率持续低于Fed的2%目标，可能促使减息。
- 就业数据：失业率上升可能导致Fed采取宽松货币政策。
- GDP增长：经济增速放缓可能成为减息的理由。
- 全球经济形势：贸易紧张、地缘政治风险等因素也会影响Fed的决策。
2025议息预测
近几个月公布的数据显示，经济表现优于官员在9月召开会议时的预期。这意味着政策制定者可能会在最新的预测中上调对经济前景的预期，包括更高的通膨、更低的失业率和更强劲的经济成长。
更新后的预测中最受关注的部分将是“位图”，它显示了预期的利率路径。根据彭博新闻社（Bloomberg News）调查的大多数经济学家的说法，美联储预计将在明年降息3次，比9月的预测少1次。
相较之下，市场对美联储的降息预期更加鹰派，根据芝商所的FedWatch，市场预计在本周之后，美联储2025年将仅降息2次。
然而，任何预测都不太可能完全考虑到美国当选总统特朗普潜在政策的影响。几位美联储官员表示，他们正在等待更多有关特朗普关税和移民政策的细节，然后再将这些政策纳入他们对成长和通膨的预测。
减息︰美国减息有什么影响？
香港财政司司长陈茂波受访时表示，当美国息率下调，香港息率亦下调时，将有利本港企业经营，对资产市场带来正面影响。
香港财政司司长陈茂波回应美国减息
美国作为全球最大经济体，美国减息可能会有以下影响：
1. 美元资产收益率下降
- 国债收益率变化：美国国债收益率可能下降，影响全球债券市场。
- 银行存款利率：美元定期存款利率可能降低，减少投资者对美元资产的兴趣。
- 对香港影响：港元与美元挂钩，香港银行存款利率可能随之下调。
2. 全球资金流向变化
- 股票市场：低利率环境可能推动投资者转向风险较高的股票市场。
- 新兴市场投资：资金可能流向收益率较高的新兴市场，包括亚洲地区。
- 房地产投资：低利率可能刺激全球房地产投资，包括香港楼市。
3. 美元汇率波动
- 美元贬值可能：减息通常会导致美元相对其他主要货币贬值。
- 对香港影响：由于港元与美元挂钩，香港出口竞争力可能受到影响。
- 跨境投资：美元贬值可能刺激海外投资者增加对香港资产的配置。
4. 全球贸易格局变化
- 出口竞争力：美元贬值可能提高美国出口竞争力，影响全球贸易平衡。
- 大宗商品价格：美元贬值可能推高以美元计价的大宗商品价格。
- 香港作为贸易枢纽：可能需要调整贸易策略以应对新的全球贸易格局。
减息︰美国减息香港跟随吗？
- 香港各银行已调低下调最优惠利率（P），实际按息亦已下调
- 详情可参考︰香港减息｜汇丰中银跟随美国减息0.25厘 减息供楼供少几多？
减息对香港楼市影响预测
美联物业住宅部行政总裁布少明接受BBC中文访问时表示，加息周期令到一些选择浮息按揭的业主供款压力增加，因为供款利息会随利率政策而浮动，“供款从低位增加了四成”。他认为在供款的负担增加之下，除了导致新买家入市的意欲下降之外，亦影响了消费零售市场的状况，
布少明认为，在楼价下跌造成资产价格下跌的情况下，“消费上都会比较节衣缩食，另外供款增加亦会令到负担增加，从而亦会控制消费及饮食上面等花费。”他指在高息环境之下，除了对楼价造成冲击外，亦间接令整体经济受损。
布少明认为，若果美国启动减息周期，相信楼宇的成交量会有所上升，“因为可能买房的供款会比租房便宜，相信楼价亦会遂渐回稳。”除了利率政策之外，楼价能否止跌回稳、甚至由跌转升，布少明指还需要视乎之后香港及中国大陆整体的经济环境，“中国经济好能带动到香港的经济”。
美联物业住宅部行政总裁布少明接受BBC中文访问时回应
香港楼价现况
在分析减息影响之前，先回顾当前香港楼市状况：
- 根据差饷物业估价署数据，私人住宅售价指数在过去一年持续下跌。
- 从2021年9月的楼价高峰期至今，楼价累计下跌超过20%。
- 整体楼宇买卖合约登记数量和金额均有明显下降。
- 私人住宅成交量持续下滑
- 在过去两年的加息周期中：
- 一手及二手住宅楼宇的成交量均呈下跌趋势。
- 与2021年8月的高位相比，目前成交量下滑约三成。
- 在过去两年的加息周期中：
香港住宅租务市场现况
尽管楼价下跌，住宅租务市场却呈现上升趋势：
- 利率高企时，人们对前景缺乏信心，“宁愿先租楼，也不愿意去购买”
- “楼价下跌、租金持续上升”的独特现象。
- 租金指数变化：
- 今年6月租金指数为189点。
- 较2023年1月低位的173.6点上升约8.1%。
减息对楼市的直接影响
减息可能对香港房地产市场产生以下影响：
- 借贷成本下降：随着利率下降，买楼按揭成本将随之减少。
- 置业需求增加：较低买楼按揭成本可能提高市民买楼意愿。
- 交易量上升：置业需求增加可能直接带动楼市交投回升。
- 楼价企稳或回升：在供需关系变化的影响下，整体楼价可能止跌企稳，甚至出现回升趋势。
香港按揭市场转变：现金回赠重启
2024年美国减息预期日渐明确，香港银行业已开始调整策略，为即将到来的低息环境做准备。香港楼市和按揭市场亦带来新回应。
汇丰银行及中国银行宣布下调港元最优惠利率
汇丰银行及中国银行今天亦宣布下调港元最优惠利率，延伸阅读︰香港减息｜汇丰跟随美国减息0.25厘 减息供楼供少几多？
现金回赠重现市场
- 上半年：高息环境下，银行撤走现金回赠
- 现在：部分银行重推现金回赠
- 100万元新造按揭：0.1%回赠
- 200万元以上：0.2%回赠
- 1000万元以上：最高0.25%回赠
虽然尚未恢复到去年2.3%至3%的水平，但这无疑是对准买家的利好消息。
回赠趋势分析
- 2023年四大银行平均回赠：2.629%
- 2024年截至8月平均回赠：0.813%
- 2025年预测：有望回到2023年水平
减息对供楼人士的影响
以下是一个具体按揭案例分析：
- 贷款金额：500万港元
- 供款年期：30年
- 银行：汇丰银行
- 当前情况：
- P（最优惠利率）：5.875%
- 实际利率：4.125%（封顶P-1.75%）
- 月供：24,233港元
- 全期利息：372万港元
减息0.125%后的变化
- 新利率：4.0%
- 新月供：23,871港元
- 每月节省：362港元
- 新全期利息：359万港元
- 总节省金额：13万港元
美国联储局减息0.5%，汇丰银行及中国银行亦宣布减息0.25%，究竟对于供楼人士而言，可以悭到几多钱？延伸阅读︰【香港跟美国减息2024】实际按息低至3.875%！对H按、P按、业主、准买家的影响
美国减息︰减息的影响
首次置业者
- 仔细评估个人财务状况和长期负担能力
- 考虑选择较保守的按揭计划，如固定利率或混合型
- 密切关注政府可能推出的首置优惠政策
现有业主
- 考虑是否有转按的需要，比较不同银行的优惠
- 评估增值按揭的可能性，以利用房产升值
- 关注楼市走势，考虑是否合适进行置换或增购
投资者
- 分散投资组合，不要过度集中于单一市场或资产类别
- 考虑楼市以外的投资选择，如债券、股票等
- 密切关注全球经济形势和本地政策变化
租客
- 评估租金与置业成本的对比，考虑是否适合购房
- 关注租金市场变化，在签订长期租约时要谨慎
- 考虑租金上涨的可能性，提前做好财务规划
美国减息︰常见问题 (FAQ)
美国减息对香港楼市有什么影响？
美国减息可能导致香港按揭利率下降，潜在降低置业成本，刺激楼市需求。然而，具体影响还需考虑其他经济因素。
我应该等待减息后再置业吗？
置业决定应基于个人财务状况和长期规划，而非单纯依赖利率变化。
现有按揭是否应该转换成其他计划？
减息环境下，重新评估您的按揭计划可能是明智之举。可以考虑比较不同银行的优惠，或咨询按揭专家以获得个人化建议。
减息是否一定会导致楼价上涨？
不一定。楼价走势还受到供需关系、整体经济状况等多种因素影响。减息仅是影响楼市的因素之一。
减息对租金会产生什么影响？
减息可能使部分租客转为买家，影响租赁需求。同时，也可能吸引更多投资者购买物业出租，增加租赁供应。具体影响需要综合分析。
香港楼市对美国减息的反应会有多快？
由于联系汇率制度，香港利率变动通常会迅速跟随美国。但楼市整体反应可能需要一段时间才能充分体现。
除了减息，还有哪些因素会影响香港楼市未来走向？
主要因素包括本地经济复苏情况、政府的土地和房屋政策、中国内地经济表现，以及全球经济环境等。