美国联储局于2025年10月宣布减息0.25厘，联邦基金利率区间降至3.75%-4%。此举对香港楼市走向、最优惠利率（P按）及银行同业拆息（H按）构成直接影响。美联物业为您深入剖析美国减息背后原因、本港银行跟随步伐，以及对供楼负担和置业策略的启示。
全球市场焦点——美国联储局（Fed）于本港时间10月30日凌晨结束议息会议，一如市场预期，宣布将联邦基金利率下调25个基点（0.25厘），目标区间降至 3.75%至4.00%。这是继9月后连续第二次会议减息。此外，联储局更宣布将于 12月1日结束资产负债表缩减（缩表），释放更明确的宽松信号。
作为香港市民，特别是业主和准买家，最关心的莫过于：这次 美国减息，对我们的荷包和楼市究竟意味着什么？美联物业凭借多年的市场洞察，为您拆解这次利率决议的关键细节及深远影响。
美国减息｜联储局10月议息声明重点速览
联储局的声明及主席鲍威尔的记者会，释放了以下几个关键讯息：
- 减息决定： 以10票对2票通过减息0.25厘。理事米兰（Stephen Miller）倾向减息0.5厘，而圣路易斯联储主席施密德（Jeffrey Schmid）则主张维持利率不变，显示委员会内部存在分歧。
- 结束缩表： 宣布将于12月1日结束量化紧缩（QT），意味着联储局将停止缩减其资产负债表，此举有助于增加市场流动性。
- 经济评估： 声明指出，经济活动正以“温和的速度扩张”，相较于9月“经济活动有所放缓”的措辞更为乐观。
- 就业市场： 承认“今年以来就业增长放缓，失业率略有上升”，但整体仍处于较低水平。
- 通胀前景： 通胀虽较年初有所上升，但仍处于相对高位，与此前表述差别不大。鲍威尔在记者会上坦言，通胀距离2%的目标并不遥远。
- 数据依赖与不确定性： 受政府停摆影响，部分官方经济数据缺失。声明措辞由“现有指标”改为“可用指标”，鲍威尔亦强调数据缺失带来高度不确定性，这可能成为未来采取谨慎行动的理由。
这次减息是“风险管理式”的举措，旨在预防经济过度放缓。然而，鲍威尔的言论和内部分歧暗示，12月是否会再次减息远非“板上钉钉”，联储局正试图保留未来政策的灵活性，避免市场形成过度乐观的预期。
美国减息｜对香港的直接影响：P按、H按会跟减吗？
美国利率走向是本港利率的“指南针”。每次美国议息后，香港金管局及各大银行如何反应，直接牵动数十万计家庭的按揭负担。
1. 最优惠利率（P按）：料跟减 但幅度有限
根据市场分析及银行资金成本判断，我们预计本港大型银行将会跟随减息，但 未必会跟足0.25厘。
- 预计减幅： 较大机会减息 0.125厘（即八分一厘）。届时，大型银行的最优惠利率（P）将由5.125%降至5.00%。
- 减息周期或近尾声： 由于本港银行的储蓄存款利率已接近零，进一步下调P息的空间非常有限。即使美国在12月再度减息，香港银行也可能因成本压力而按兵不动。因此，这次减P后，本港的减息周期可能暂告一段落。
2. 银行同业拆息（H按）：短期难大跌 长远趋向下
目前绝大多数新造按揭均采用H按计划，其利率与香港银行同业拆息（Hibor）挂钩，因此Hibor的走势至关重要。
- 短期走势： 尽管美国减息，但与按揭相关的 1个月Hibor短期内难望显著回落。主要原因包括：
- 银行体系结余偏低： 目前总结余约540亿港元，处于较低水平，限制了资金流动性。
- 资金需求增加： 年底传统资金需求、大型新股上市（IPO）或“港股通”南下资金活跃，都会对港元构成需求，支持Hibor在高位徘徊。
香港减息情况(2025年10月)-不断更新
减息后，对按揭有什么影响？
香港减息后，对香港按揭有以下影响（以贷款额500万、还款期30年及P-1.75%计算）：
- 每月供款下降：在减息前，每月供款为$22,452，减息后为$22,105，下跌$347，正在供楼的人士或将申请按揭的人士也能受惠。
- 新申请按揭入息要求：减息前，入息要求为$44,904，减息后，入息要求为$44,210，下跌$694，将要申请按揭的人士能够受惠。
香港最新最优惠利率(2025年9月起)
| 银行 | 最优惠利率(9月17日) | 最优惠利率(9月18日或之后) | 生效日期 |
| 汇丰银行 | 5.25% | 5.125% | 9月19日 |
| 恒生银行 | 5.25% | 5.125% | 9月19日 |
| 中银香港 | 5.25% | 5.125% | 9月22日 |
| 渣打银行 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 东亚银行 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 花旗银行 | 5.5% | 5.375% | 9月23日 |
| 交通银行 | 5.5% | 5.375% | 9月23日 |
| 大新银行 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 信银国际 | 5.5% | 5.375% | 9月23日 |
| 工银亚洲 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 招商永隆 | 5.5% | 5.375% | 9月19日 |
| 创兴银行 | 5.5% | 5.375% | 9月26日 |
| 南洋商业银行 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 集友银行 | 5.5% | 5.375% | 9月29日 |
| 建设银行 | 5.5% | 不变 | / |
| 大众银行 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 上商银行 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 星展银行 | 5.5% | 5.375% | 9月26日 |
| 富邦银行 | 5.625% | 5.5% | 9月22日 |
| 华侨银行 | 5.75% | 5.625% | 9月19日 |
美国减息｜市场预期大转变：减息预期显著降温
虽然联储局如期减息，但主席鲍威尔在记者会的审慎态度，却令市场对未来的减息预期产生了180度大转变。根据芝加哥商品交易所（CME）的“FedWatch”工具数据显示：
| 会议月份 | 利率决策预期 | 议息会议前概率 | 议息会议后概率 | 变化 |
|---|---|---|---|---|
| 12月 | 维持利率不变 | 14.3% | 40.1% | 大幅飙升 |
| 12月 | 减息25个基点 | 85.4% | 55.5% | 显著下降 |
数据清晰显示，在鲍威尔发言后，市场认为 12月暂停减息的可能性从不足两成，急升至四成。这反映出市场已接收到联储局“不会自动连续减息”的信号，未来的每一步都将严格依赖数据。
美国减息｜美国减息对香港楼市的四大启示
利率是影响楼市最重要的宏观因素之一。这次减息及结束缩表，对香港楼市的健康发展带来正面支持。
1. 巩固楼市升势 稳定市场信心
今年下半年以来，本港楼市已从低位反弹，一手及二手成交量均见回升。美国进入减息周期，确认了全球利率环境已见顶回落，这将极大地 稳定业主和准买家的市场预期。减息有助于巩固楼市向好的基础，为楼价提供更坚实的支持。
2. 减轻供楼负担 刺激入市意欲
虽然短期内Hibor降幅有限，但利率向下的趋势是明确的。对于正在供楼的业主，未来利息支出有望逐步减少。对于正在观望的准买家，利率见顶回落消除了最大的不明朗因素，有助他们下定决心入市。
3. 利率敏感型资产受惠
房地产作为典型的利率敏感资产，将直接受惠于宽松的货币环境。除了住宅物业，本地地产股、房地产投资信托基金（REITs）等资产的吸引力也将提升。
4. 需留意环球经济基本面
值得注意的是，联储局减息的背景是应对经济放缓的风险。有专家提醒，减息虽然能缓和经济压力，但难以完全扭转经济数据转差的大方向。因此，在评估楼市时，除了利率因素，仍需密切关注本地及环球的经济增长、就业状况等基本面。
专家分析：美国减息弦外之音是什么？
- 华尔街日报记者 Timiraos（“联储局传声筒”）：
FOMC正在积极反击市场对12月减息的过高定价。鲍威尔的言论是一次旨在“重新夺回政策灵活性”的努力，以避免被市场预期“绑架”。 - 彭博智库编辑 Joseph Richter：
鲍威尔的言论旨在“掌握选择权”。尽管市场可能将此解读为鹰派，但这未必能实现。联储局可能不会在每次会议上都减息，但这番话更多是为了策略性地管理预期。 - Inflation Insights 分析师 Omair Sharif：
政府关门导致的官方数据缺失，是阻碍12月减息的最大障碍。如果届时仍没有10月和11月的关键数据，官员们很难达成再次减息的共识。 - 法国外贸银行经济学家 Hodge：
鲍威尔对联储局的掌控力正在减弱，内部分裂将更频繁。施密德的意外反对票是一个重要信号。随着鲍威尔任期临近结束，以及联储局在控制通胀和维持就业之间的两难处境，未来可能会看到更多类似的分歧。
美国减息｜把握利率转向的置业窗口
总括而言，美国联储局这次减息0.25厘并预告结束缩表，为香港楼市带来了 明确的利好消息。它标志着利率高峰期已过，未来按揭负担将“易减难加”。对于有自住需求的买家而言，市场最大的不确定性已经消除，目前是审视自身负担能力、寻找心仪单位的理想时机。对于投资者，利率下行周期有利于资产价格，可积极评估入市机会。
当然，每次市场转向都伴随着新的机遇与挑战。利率、经济数据、市场情绪千变万化，如何作出最适合您的房地产决策？我们专业的代理团队时刻紧贴市场脉搏，结合您的个人财务状况，提供最中肯、最贴身的置业建议。
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