美联物业住宅部行政总裁布少明表示，美国联储局公布最新议息结果，一次性减息0.5厘，是为美国自2020年3月以来首次减息，减息幅度不单只较预期更高，而且今年还有进一步减息的可能。更重要的是，本港大型银行今次亦超乎预期减息0.25厘，而随着减息周期启动，相信有望带动资金流入其他投资板块。现时本港楼价已经较高峰期跌近三成，加上租金升幅凌厉，对自用及投资极具吸引力，砖头价值有望重新抬头。布少明认为，减息周期重启绝对有助带动本港楼市气氛，预计第四季住宅成交量有望上升，新盘率先受惠，料末季一手成交量有望达至4,700宗，较本季估计约2,600宗按季大幅上升约8成。

现时供楼条件较3年前提升

虽然与3年前相比，本港按揭息率明显上升，但随着楼价高位回落，加上期内家庭收入上升，令买家入市能力反而提升。以一个约850万元的单位为例，于3年前2021年8月楼价高位、供款30年及7成按揭计算，当时“经络按揭息率指数”(MMI)仅1.58厘，即每月供款约20,764元；然而，至今楼价已由高位下跌约28%，即该单位楼价跌至约612万元，假设同样以供款30年及7成按揭计算，今次本港按揭息率下调0.25厘，预计MMI由今年8月4.14厘减至3.89厘，上述个案的每月供款调低至20,182元。由于居于私人住宅的家庭月入中位数由3年前约37,600元上升至最新41,000元，令供楼负担比率由55.2%下调至约49.2%(见表)。可见息口下调0.25厘，加上收入增加，供楼负担减，置业更容易。

表：最新供楼支出及负担比率与2021年楼市高位比较

定期存款创新高

与此同时，最新7月份本港定期存款数字高达9.97万亿元，已创出纪录新高。随着美国踏入减息周期，未来本港息率料将会进一步下调，定期利息亦续减，料将驱使资金流出。保守估计只要当中1%流入楼市，已可带来997亿元成交额，以今年首8个月平均每个住宅单位(包括一手及二手)820万元计算，等同于约12,000个单位的需求，预计减息将刺激楼市成交，楼价或有望喘定回稳。

租金回报率上升

再者，近年租金持续攀升，美联“租金走势图”最新8月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约37.88元，连升6个月，创即近5年新高。随着本港按息回落，市民入市置业的意欲亦会提高，将促使“转租为买”个案增加；同时，近年租金升、楼价跌，带动租金回报率向上。相信随着本港按息回落，而上升不少的租金回报率亦会吸引部份投资者加快入市步伐，有助成交量上升。

据统计，目前已批出预售楼花同意书但尚未发售的私人住宅合共1.45万个单位，而目前累积货尾约2.22万伙，单以上述获批未发售及货尾合共已高达3.67万伙。布少明认为，不少新盘会在美国减息的利好消息下趁势登场，料第四季一手成交量有望达至4,700宗，较本季估计约2,600宗按季大幅上升约8成；二手方面，在新盘抢占下，表现未及一手，估计第四季二手住宅成交量约9,500宗，较本季估计约9,000宗上升逾5%；至于楼价方面，料本港楼价未会即时急弹，惟楼价或有望喘定回稳。

吁政府开放投资移民买住宅 助吸资金到港

布少明指出美国息口终于回落，更重要的是，影响本港楼市的多项指数亦见好转。当中本港家庭收入增、定期存款创新高、租金回报率上升等等均反映现时楼市有止跌回升的条件。由于现时楼价已对投资者具相当的吸引力，布少明建议特区政府将住宅物业纳入投资移民的适用范围，以吸引更多国内国外的资金、人才及家族到港发展，进一步推动本港的经济增长，并对住宅成交带来正面支持(见图)。

图：每年住宅注册量 与“资本投资者入境计划”