2025年本港楼市成功“反攻”，住宅物业交投节节上升，楼价亦企稳回升，四年来首见“量额价”齐升。美联集团行政总裁(住宅)马泰阳指出，全年楼市向好，先是受惠政府于年初《财政预算案》推出调低细价物业印花税措施，有效提振细价楼市场，并带动新盘销售。其后美国联储局接连减息，港股徘徊高位以及人才持续涌港等利好因素涌现，刺激投资氛围，带动楼市全面造好。展望明年楼市势将持续向好，在多重因素推动下，楼价有望续升约10%至15%；发展商料将持续积极推售新盘及货尾，相信全年一手成交量有望按年续增约5%至2.1万宗，再创纪录新高；二手成交量则料再涨约9%至约5万宗水平，达5年新高。

 2025年一手势创历史新高 近4年首现“价租齐升”

马泰阳指出，回顾2025年楼市，一二手交投同步向上，一手表现尤其亮眼，料全年一手成交量将录得2万宗的纪录新高，较去年全年约1.55万宗升近3成，金额料升逾6%至2,000亿元，创4年新高；至于二手交投估计可达4.6万宗水平，按年升近12%，金额有望突破3,000亿元，按年升近14%，同创出4年新高。楼价方面，各项利好因素涌现，今年全年楼价成功“触底”回升，“美联楼价指数”最新报134.09点，本年迄今累升约4.65%，同时较年内低位反弹约6.18%；同期租金与楼价同步上扬，今年首11个月升约2.92%，连升第3年(见图一)。

 图一：本港楼价与租金表现比较

细价楼率先起动 中高价物业下半年接力

马泰阳指出，2025年楼市显著受惠于印花税政策，细价楼板块率先受惠，料逾1,000万元或以下一、二手物业成交按年大升约19%，升幅跑赢大市。上车门槛降低，加上“供平过租”等因素，吸引大量用家由“租转买”，加快购入细价楼上车步伐。​

从不同金额的一、二手成交量比率去分析，1,000万元或以下物业在今年上半年攀升至约86.7%，显示细价楼在早期中扮演较主要角色。值得注意的是，下半年起已见换楼需求开始接力，逾1,000万至2,000万元及逾2,000万元物业的占比于下半年回升，估计将增至约12%及约5％，显示买家由细换大的“换楼”情况增加，中高价物业开始“接棒”发力，楼价反弹有助刺激换楼链启动，令楼市进入更广泛的复苏阶段(见图二)。

图二：不同金额的一、二手成交量比率

货尾库存跌穿1.9万伙 创29个月新低 新盘折让收窄 料重现“溢价”

美联物业分析师岑颂谦表示，过去一年一手成交亮丽，除全新盘备受市场青睐外，货尾单位销情特别突出。今年一手货尾占整体一手成交量，由去年约44%升至约52%，创出自2013年一手销售条例后新高。在货尾成交占比显著上升下，一手市场由过去“全新盘主导”，演变为今年全新盘与货尾“双线并行”，消化一手库存亦有利改善供求结构。

据美联物业研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》及土地注册处资料，截至今年11月底，一手累积货尾量按月再减3.8%至约18,889伙，由年初高位连跌10个月，累减约4,232伙或18.3%，跌穿1.9万伙，创约29个月新低，反映市场已逐步消化累积库存高企的压力，楼市供应过剩风险大幅降温。

若细分今年(截至11月底)累积货尾量与2024年12月份的数字，2024年底累积货尾量约21,674伙，至2025年11月底此批“旧货尾”数量已大幅降至约12,848伙，减少约8,826伙或约40.7%，显示过往滞销单位已被市场逐步消化。累积货尾量显著回落至不足1.9万伙，可见整体库存量已回落，为2026年的新盘推售步伐创造更有利条件。

随着累积货尾量持续下降，新盘与二手折让价收窄，新盘定价策略已由2024年第2季的“明显折让”(约12%)，逐步过渡至近期相对“贴市”，截至今年第4季(截至11月)，仅出现约0.8%左右的折让(见图三)，部分项目更已重现开价高于同区二手价的现象。在库存持续回落、楼价反弹以及息口下降的多重因素推动下，预期2026年新盘将重现“溢价”，而这往往是楼市进一步回勇的重要信号之一。

 图三：近年累积货尾及新盘溢价情况

多重利好因素：金融业向好推动换楼需求 长短线资金齐入市 内地买家急增

岑颂谦续称，展望2026年，楼市利好因素纷呈，有助带动明年楼市进一步回勇。美国减息周期持续，市场普遍预期明年美国延续温和减息步伐，虽然本港最优惠利率早前已回落至加息周期前水平，但普遍封顶按揭息率曾因外围加息周期而多次调整，由P-2.5%调整至P-1.75%，情况维持至今，相信按揭息率明年仍有下调空间，对自用及投资需求均属正面，利好明年楼市。

近期香港再度重返全球IPO集资额首位，金融市场活跃，带动相关行业的就业人数及收入同步回升。政府统计处数据显示，金融及保险业就业人数以及其收入中位数，双双由低位回升，其中就业人数增加约5.7%至约27.1万人，收入中位数则增加约14.3%至约4万元。高收入专业人士增加以及薪酬水平提升下，金融及相关专业人士具备更强换楼及入市能力，中高价及豪宅物业更是入市目标。港股高企带来的财富效应，结合金融业界就业前景稳定，将为2026年的换楼需求带来极大支持。

大手客及投资客齐入市

另一边厢，减息持续、租金走高及楼价回稳，住宅租金回报率维持在吸引水平，促使长短线投资者大举重投物业市场。据美联物业研究中心综合土地注册处的资料，已知的一手大手客(即同一买家于同一月份及同一新盘购入多于一个单位)于去年受惠全面撤辣效应，首11个月按年同期大幅急增8倍，至今年情况进一步增加，首11个月按年同期续升约4.9%，反映一手大手客积极入市。

与此同时，“买楼收租客”及“短线转售”个案亦显著增加。根据美联统计，买楼收租客(购入单位并于土地注册处登记一年内再经本集团出租的个案)数量于今年首11个月较去年同期大幅跃增54.8%。至于短线转售(持货年期少于1年)个案，连续2年均增加超过1.7倍，显示长线收租及短线交易两类策略同时活跃。在息口回落预期及租金高企的加持下，物业再次成为投资者追逐的资产之一。

政府近年积极“抢人才”，吸纳大批专才、高才及内地生等持续到港，刺激本港买楼及租赁需求。自从政府宣布全面撤辣后，内地买家入市香港住宅物业的动力明显增强。按照全撤辣前两年及后两年的平均数作比较，内地买家每年平均注册宗数，由全撤辣前两年平均约5,130宗，飙升至近两年的估计平均约12,850宗，大增1.5倍；金额由平均每年约635亿元增至估计约1,340亿元，增幅亦达1.1倍。内地专才及高净值人士视香港为资产配置及自住、子女留学的主要据点，加上“供平过租”等情况日益普及，预期相关需求将持续在2026年支撑楼市。

新界北区及九龙启德 2026年新盘供应“重镇”

马泰阳总结，展望2026年，楼市4大需求动力全面起动，包括换楼客、上车客、豪宅客及内地客，各自有其支持入市的因素。加上楼价已见触底回升，香港人买楼“宁买当头起”，相信换楼市场将接力后上，因此特别看好中高价物业“追落后”​并跑赢大市。

明年新盘市场方面，市场预期全港多个地区将有新盘供应陆续登场，其中以九龙区供应最多，包括备受内地客钟爱的启德区约3,884伙、土瓜湾约3,502伙及将军澳区约2,550伙，合计近1万伙，势成明年区内新盘供应“重镇”；至于新界区潜在新盘供应亦“不遑多让”，其中北区有约4,846伙、元朗约2,639伙及东涌约2,000伙等；至于港岛区的黄竹坑及鸭脷洲有约1,197伙的新盘储备，3区合计超过2.6万伙，为市场提供多元选择(见图四)；惟各项目会否于明年推出，要视乎发展商销售策略，至于待批预售项目更要视乎获批进度，而根据过往经验，每年实际登场的单位明显为少。

唯一大型代理分行规模及人手齐现“正增长”看好后市续扩充增兵

马泰阳又指出，美联的发展策略从来是“领着市场走”，凭借累积逾半世纪的楼市数据分析及前瞻市况，制订灵活的发展部署，2025年，美联看准楼市起飞的机会率先扩充，美联是唯一大型代理，全年分行规模及人手均出现“正增长”。2026年集团睇好后市，继续增兵扩充，正在寻觅靓舖，加人加行，争取更大市场份额。

图四：2026年潜在新盘供应分布

马泰阳预期，整体楼市在减息效应、财富效应、经济增长、政策利好、租金上涨及库存量减等6大利好楼市因素带动下，预期2026年楼市延续向好，进一步“量价齐升”，明年楼价有望承接今年反弹趋势，全年再升约10%至15%；一手成交将按年升约5%至2.1万宗水平，再创纪录新高；全年二手成交则估计将录得约5万宗的5年高位，按年升约9%左右，带动全年一、二手合计住宅成交量录得约7.1万宗，将是有纪录以来首次连续四年上升。​