利率变动牵动全城业主和准买家的心。近期本港银行再次调整最优惠利率（Prime Rate，简称P），令市场对按揭利率的走向更加关注。究竟什么是“最优惠利率”？“大P”和“细P”有何分别？这次减息对您的供楼开支和置业预算有多大影响？
作为您最可靠的置业伙伴，美联物业按揭专家团队，为您一文拆解最优惠利率的来龙去脉，并整合全港20间主要银行的最新利率情报，助您在复杂的按揭市场中，做出最精明选择。
什么是“最优惠利率”(P)？
最优惠利率（P）是银行为最优质客户（如大型企业）提供的贷款利率，也是银行制定多种贷款产品（包括楼宇按揭）利率的基础。简单来说，它是银行的“官方牌价”。
“大P”与“细P”
您可能经常听到“大P”和“细P”，它们的分别在于不同银行采用的P值有所不同：
- 细P银行：主要包括汇丰银行、恒生银行、中国银行（香港）。它们的P值通常较低。
- 大P银行：包括渣打银行、东亚银行、星展银行、花旗银行及其他大部分在港银行。它们的P值普遍较高。
在申请按揭时，了解您的贷款银行采用“大P”还是“细P”，是计算实际利率的第一步。
P利率如何影响您的按揭计划？
无论您选用P按还是H按，P利率的变动都与您息息相关。
- 对于P按 (Prime-based Mortgage Plan)
P按的实际利率计算方式非常直接，公式为：最优惠利率 (P) – 固定点子。- 例子：假设银行P为5.0%，您的按揭计划是P-2%，那么您的实际按揭利率就是3.0%。如果银行减P至4.875%，您的实际利率便会随之降至2.875%。
- 对于H按 (HIBOR-based Mortgage Plan)
虽然H按的利率是基于“银行同业拆息(H)”加上一个固定点子，但所有H按计划都设有一个“锁息上限”（或称“封顶利率”）。这个上限就是用P按来计算的。- 重要性：当拆息(H)大幅抽升时，“锁息上限”能保护您免受利率飙升的冲击，确保您的供款不会无限增加。
- 与P的关系：“锁息上限”的公式与P按一样，通常是 P – X%。因此，当银行减P时，您的H按“锁息上限”也会跟随下调，为您的供款提供更强的保护。
实例计算篇：减息0.125厘，供楼悭几多？美联帮您计仔细！
以近期银行减P 0.125厘为例，H按的锁息上限普遍由P-1.75%（旧P为5.125%，即上限3.375%）调整至P-1.75%（新P为5.0%，即上限3.25%）。让我们看看对供款的实际影响：
减息前后月供对比 (以贷款额500万，还款期30年为例)
一、减息的即时影响：每月供款能节省多少？
首先，我们来看看最直接的影响。以汇丰银行为例，最优惠利率（P）由年利率5.125厘下调12.5点子至5厘。这意味着，与P挂钩的按揭计划（P按）以及H按的“封顶息率”均会即时下调。
目前市场主流的H按计划封顶息率，在减P后普遍由3.375%降至3.25%。这将如何反映在您的每月供款上？
减息前后月供及入息要求变化（以还款期30年计）
| 贷款金额 | 减息前 (实际按息 3.375%) | 减息后 (实际按息 3.25%) | 每月节省供款 |
|---|---|---|---|
| 100万港元 | 约 4,421 港元 | 约 4,352 港元 | 约 69 港元 |
| 300万港元 | 约 13,263 港元 | 约 13,056 港元 | 约 207 港元 |
| 500万港元 | 约 22,105 港元 | 约 21,760 港元 | 约 345 港元 |
| 800万港元 | 约 35,368 港元 | 约 34,816 港元 | 约 552 港元 |
从上表可见，虽然减息能带来即时的供款压力纾缓，但幅度相对温和。然而，其更深层次的意义在于市场利率走向的确认。
为何业界普遍认为“减P周期”已告终？
这次减息后，多位按揭界专家均异口同声地指出，本港银行的“减P周期”可能已经结束。美联物业综合分析，背后原因主要有四点：
- 加减息幅度已完全抵销：回顾2022至2023年的加息周期，本港银行累计加P共0.875厘。而从去年至今，银行已累计减P五次，总减幅同样为0.875厘。这意味着最优惠利率（P）已完全回落至加息周期前的水平。
- 银行资金成本高企：尽管美国减息，但本港银行体系总结余仍处于较低水平，使得港元拆息（HIBOR）持续高于银行的资金成本。为了捍卫净息差（NIM）这一核心盈利指标，银行进一步减P的空间已极为有限。
- 存款息率已无下调空间：银行的基本活期存款利率在多次下调后已接近零水平，可谓“减无可减”。在无法进一步降低资金成本的情况下，银行单方面下调贷款利率的意愿自然大减。
- 美息前景仍存变量：虽然市场预期美国未来仍有减息机会，但步伐和幅度仍存在不确定性。本港银行在经历了数轮减息后，态度已转趋审慎，不会再轻易跟随美国的每一次减息行动。
综合以上因素，我们可以得出一个重要结论：业主及准买家不应再对未来P按利率的大幅下调抱有过高期望。
业主及准买家，下一步应如何部署？
既然香港减息周期已见顶，市场参与者应如何调整策略？
对于现有供楼人士：
- 把握转按时机：虽然本次减P幅度不大，但它提醒我们应审视现有的按揭计划。市场上部分银行为争取客户，可能提供更具吸引力的现金回赠或按揭条款。
- 考虑定息按揭计划：正如文章中专家所言，在利率前景趋向稳定的背景下，部分银行推出的首数年“定息按揭计划”吸引力大增。例如，若定息计划利率为2.73%，相比现时3.25%的浮息按息，息差高达0.52%，悭息效果远超本次减P。这能助您锁定未来数年的利息开支，有效对冲利率波动风险。
对于准备入市的准买家：
- 入市信心增强：利息见顶回落，是楼市气氛向好的重要催化剂。它不仅减轻了买家的供款压力，降低了压力测试的要求，更重要的是稳定市场预期，增加市民的入市信心。
- 楼市交投有望回暖：随着息口回落至较合理水平，配合政府早前的楼按放宽措施，预计市场交投量将逐步增加。这意味着议价空间可能收窄，优质盘源的竞争将会加剧。
- 主动出击，把握良机：与其等待一个不确定的“更低利率”，不如把握当前利率已趋稳定的“窗口期”。在楼市全面复苏前提早入市，能让您有更多选择，并可能锁定更佳的物业价格。
全港20间主要银行最优惠利率 (P) 及按揭资讯
为了让您更方便比较，美联物业特此整理了全港主要银行的最新P利率及按揭查询方式。
| 银行 | 最优惠利率 (P) |
|---|---|
| 汇丰银行 | 5.000% |
| 中国银行(香港) | 5.000% |
| 恒生银行 | 5.000% |
| 渣打银行 | 5.250% |
| 东亚银行 | 5.250% |
| 星展银行 | 5.250% |
| 花旗银行 | 5.250% |
| 建设银行(亚洲) | 5.250% |
| 创兴银行 | 5.250% |
| 招商永隆银行 | 5.250% |
| 交通银行 | 5.250% |
| 集友银行 | 5.250% |
| 大新银行 | 5.250% |
| 富邦银行 | 5.250% |
| 工商银行(亚洲) | 5.250% |
| 南洋商业银行 | 5.250% |
| 华侨永亨银行 | 5.250% |
| 大众银行 | 5.250% |
| 上海商业银行 | 5.250% |
| 中信银行(国际) | 5.250% |
(注：以上利率为截至2025年10月30日的公开资讯，最终利率及优惠以银行审批为准。)
总结
总括而言，这次香港减息是一个积极的市场信号，标志着加息周期带来的压力正式告一段落。虽然未来P按利率再下调的空间极为有限，但利率环境的稳定化，为楼市注入了确定性和信心。
无论您是希望优化供款的业主，还是伺机入市的准买家，现在都是寻求专业意见、规划下一步行动的黄金时机。市场瞬息万变，一个明智的决策，可能为您节省数以十万计的利息开支，或助您觅得心仪的安乐窝。