【施政報告2025／樓市政策／房屋土地／置業】行政長官李家超今日（9月17日）上午11時發表2025年《施政報告》。本次報告以「深化改革、心繫民生、發揮優勢、同創未來」為主題，封面延續綠色設計。美聯物業將即時文字報導有關樓市、土地及房屋的相關政策。

施政報告2025|樓市、土地及房屋相關政策重點

施政報告2025 ｜北部都會區

核心目標與願景

為加快香港的經濟發展和改善民生，政府將加速推進北部都會區（北都）的建設。北都與深圳接壤，其面積和未來人口預計將佔香港的三分之一，被視為具有巨大經濟價值和發展潛力的戰略區域。

高層領導與架構

為了提升決策效率和簡化流程，政府將成立一個由行政長官親自領導的「北都發展委員會」，並計劃訂立專項法例以支持其發展。委員會下設三個工作組，分工如下：

1. 發展及營運模式設計組
   • 組長：財政司司長。
   • 職責：
     • 為北都各區設計合適的發展及營運模式，例如成立專門的園區公司。
     • 制訂公私營合作模式，如「建設-運營-移交」（BOT）。
     • 研究將招標模式從「價高者得」轉向與產業發展掛鉤的「雙信封制」。
     • 設計多元化的融資方案，包括股份制、債券、政府注資及「土地參股」等。
2. 大學城籌劃及建設組
   • 組長：政務司司長。
   • 職責：
     • 研究北都大學城的發展模式，考察海內外成功案例。
     • 推動香港的優勢學術領域與產業深度結合。
     • 吸引國內外頂尖大學或研究中心進駐。
   • 發展藍圖：
     • 三批大學城土地將分別於2026年（洪水橋）、2028年（牛潭尾）及2030年（新界北新市鎮）提供。
     • 發展將以產業為導向，例如牛潭尾一帶可配合新田科技城的創科發展，特別是生命健康科技產業。
3. 規劃及發展工作組
   • 組長：財政司副司長。
   • 職責：
     • 負責從規劃到執行的全流程管理，統籌工程、土地、交通等事宜。
     • 設立專案監督辦公室，加強工程審批的統籌與監督，並設定時限，以加快進度。

簡化行政與創新措施（拆牆鬆綁）

為降低成本、縮短工期並鼓勵市場參與，政府將推行一系列新措施：

• 快速審批制度：引入海內外優秀的建築方法、技術和材料。
• 分階段開發模式：參考內地「1.5級開發」概念，允許先發展低密度設施（如零售、娛樂）以匯聚人氣和創造收益，再進行長遠開發。
• 多元開發模式：通過原址換地、「片區開發」等方式，推動市場參與。
• 靈活批撥土地：根據產業政策，可採用公開招標、限制性招標或直接批地，租期可超過七年以增加彈性。
• 土地業權人主動交地：業權人可主動交回土地，以抵銷其在新發展區內所需繳付的金額。
• 「按實補價」：補地價金額可按實際興建的樓面面積和用途計算，而非按規劃上限計算，並可分階段繳付。
• 凹頭土地用途檢討：善用北環線的潛力，考慮在凹頭站一帶增加私營房屋比例，將其拓展為新發展區。

適用範圍

在合適的情況下，上述的行政措施也可以應用於北部都會區以外的其他地區。

施政報告2025 北部都會區｜河套深港科技創新合作區：加速建設與營運

河套深港科技創新合作區（河套合作區）利用其橫跨深圳河兩岸的「一區兩園」獨特地理優勢，成為推動港深創科合作的核心引擎。

• 香港園區建設進度
  • 第一期首批大樓落成： 香港園區第一期的首三座大樓已經落成。這些設施預計將在今年（2025年）正式投入營運，迎來首批專注於生命健康科技、微電子、新能源及人工智能等支柱產業的租戶。
  • 第一期後續發展： 餘下的五座大樓預計將於2027年起陸續完工。政府考慮採用「邊建設、邊進駐」的靈活模式，讓企業無需等待整個區域完工即可提早進駐。
  • 第二期規劃： 園區第二期的發展規劃，包括規模和產業佈局，預計將在今年內完成。
• 頂層設計與政策創新
  • 發展綱要： 政府已發布《河套深港科技創新合作區香港園區發展綱要》，為園區的發展策略和目標提供了清晰的頂層設計。綱要旨在將香港園區打造成世界級的產學研平台及具國際競爭力的產業中試轉化基地。
  • 促進要素流動： 為突破發展局限，政府正積極探討創新的政策，以支持人員、物資、資金和數據等創新要素在港深兩地園區之間便捷流動。

施政報告2025 北部都會區｜新田科技城：打造戰略性創科基地

新田科技城被定位為北部都會區創科產業發展的重心和戰略基地，與河套地區發揮協同效應。

• 規模與佈局
  • 龐大發展潛力： 新田科技城擁有約210公頃的創科用地，是創科產業的戰略基地。
  • 發展時間表： 政府計劃於今年底就首階段的土地平整及基建工程申請撥款。
• 發展綱要與理念
  • 產業規劃： 政府將於今年內公布《新田科技城創科產業發展規劃概念綱要》，詳細闡述其頂層設計、產業定位與佈局，以及引導市場資源投入的策略。
  • 發展與保育並行： 項目強調「發展與保育並行」，將建設濕地保育公園，以確保區域的生態功能。

施政報告2025 北部都會區｜交通基礎設施：構建互聯互通網絡

為配合北部都會區的長遠發展，多項本地及跨境交通基建項目正全速進行，旨在打通與深圳乃至大灣區的交通網絡，增強產業進駐的信心。

• 本地鐵路項目
  • 古洞站與洪水橋站： 作為現有鐵路線的延伸，古洞站和洪水橋站的工程進展順利，預計將分別於2027年和2030年竣工。
  • 北環線： 政府已與港鐵公司簽訂協議，將北環線主線和支線合併同步推進，目標是在2034年或之前同步開通。
• 跨境鐵路項目
  • 港深西部鐵路（洪水橋至前海）： 此項目旨在連接洪水橋與深圳前海，打通港深兩地的地鐵網絡。政府已就香港段邀請承建商及營運商提交意向書。

施政報告2025｜優化新資本投資者入境計劃

「新資本投資者入境計劃」要求申請人在港投資不少於3,000萬元，無論是住宅或非住宅現最多只算入1,000萬元。如購買非住宅物業,可算入額由1,000萬元提升至1,500萬元,物業成交價則仍不受限制;如購買住宅物業,可算入額維持1,000萬元,但可算入的住宅物業投資會放寬，成交價門檻由5000萬下調至3000萬。新資本投資者入境計劃：優化投資移民計劃買樓門檻下調至3000萬

施政報告2025｜增加非本地生學額 推廣「留學香港」品牌

非本地生的非資產學額增加，每所非本地生就學人數上限由本地學額數目40%增加至50%，研究院超額數額上限，由100%增加至120%

政府7月已推出城中學舍計劃，便利市場把現有商廈、包括酒店改作學生宿舍時免卻改劃手續，保留過剩地積比。即日起，不只商廈改裝，在拆卸原有商廈後重建的全新學生宿舍亦能受惠於計 劃的利便措施,包括保留過剩地積比

今年預留全新商業土地提供新宿舍，會邀請市場交意向書

內地生租樓分析：主要原因、熱門地區及屋苑懶人包

施政報告2025｜公營房屋六項核心措施及一項試驗計劃

為協助更多市民置業安居，政府在公營房屋供應增加的基礎上，推出六項核心措施及一項試驗計劃，旨在豐富市民的置業階梯，促進房屋流轉。

六大核心措施：

1. 調整居屋申請者比例，助公屋戶置業
   • 內容：未來居屋的分配比例將從目前的「綠表40%：白表60%」調整為「綠表50%：白表50%」。
   • 目的：此舉旨在鼓勵更多現有公屋租戶（綠表資格者）購買居屋，成為業主。當他們遷出後，其原有的公屋單位便可流轉給正在輪候的申請者，達到「一舉兩得」的效果。
2. 增加「白居二」配額，惠及青年家庭
   • 內容：俗稱「白居二」的「白表居屋第二市場計劃」配額將增加1,000個，總數達到7,000個。
   • 青年優先：新增的1,000個配額中，將有一半（即500個）撥給40歲以下的青年家庭及一人申請者。
3. 靈活處理「白居二」配額，確保物盡其用
   • 內容：為避免已抽中的配額因申請人最終放棄而被浪費，房委會將發出略多於實際配額數量的「批准信」。
   • 目的：這種「候補」機制能確保所有可用的購樓配額都被充分利用，盡量滿足市場需求。
4. 增加大單位供應
   • 內容：未來的居屋和「綠置居」項目將提升面積較大單位的比例。
   • 目的：直接回應市場對更寬敞居住空間的需求。
5. 放寬轉售限制，增單位流動性
   • 內容：新出售的居屋及綠置居，其轉讓限制年期將由目前的15年縮短至10年。
   • 目的：鼓勵業主在經濟條件改善後，能更快地進入私樓市場，從而加速資助房屋單位的流轉。
6. 首推「長者業主樓換樓計劃」
   • 內容：允許年滿60歲、且已擁有資助單位十年或以上的長者業主，在第二市場免補地價出售其現有單位。
   • 目的：售樓後，他們可以購買一個面積較小或地理位置較偏遠的單位。此舉不僅能讓長者套現一筆資金用於生活，還能釋放出市區或面積較大的單位，供其他有需要的家庭申請。

新增試驗計劃：

• 未補價單位出租先導計劃
  • 內容：房委會及房協將推出名額3,000個的先導計劃，允許持有資助單位十年或以上的業主，在繳付一筆「出租准許費」後，將其未補地價的單位出租給合資格的白表申請者。
  • 目的：善用現有房屋資源，為輪候公屋的家庭提供一個過渡性的居住選擇。

《施政報告》全文連結：www.policyaddress.gov.hk (行政長官完成發言後發放)
　　 
《施政報告》文本及相關刊物派發地點：民政事務總署轄下二十個民政諮詢中心派發(連結)

《施政報告2025》立法會發言及記者會的現場直播連續

施政報告2025前瞻

1. 經濟提振焦點：派錢、消費券與餐飲券的虛實

面對本地消費意欲疲弱的困境，政府如何刺激經濟成為本次施政報告的最大看點之一。目前市場流傳多個方案，旨在精準地為市道注入活力。

傳聞一：派發$2,000電子消費券，精準支援中小企

有別於過往的大規模派發，自由黨等政黨建議推出更具針對性的 $2,000電子消費券。

• 背景與目的： 此前數輪消費券雖有效刺激消費，但部分資金流向大型連鎖店或網購平台。這次的建議旨在將資源更集中地引導至受創最深的本地實體店，特別是中小企業。
• 具體建議：
  • 發放對象： 年滿18歲的香港永久性居民。
  • 使用限制： 嚴格限制於本地的 餐飲、零售及服務業實體店舖。預計將排除網購、海外消費，以及繳付水電煤、政府費用等公共服務項目。
• 社會期望： 此舉被認為能更直接地幫助街坊小店、食肆等渡過難關，實現「精準扶持」的政策目標。

傳聞二：每周百萬張餐飲券，激活餐飲業

由「一國兩制青年論壇」提出的建議則更為創新，聚焦於受創嚴重的餐飲業。

• 運作模式： 建議政府每周派發100萬張 「滿$300減$100」 的餐飲消費券。
• 規模與效益： 據估算，此計劃若推行一年，政府投入約52億港元，有望撬動超過 156億港元 的餐飲消費額，產生巨大的槓桿效應，迅速帶旺本地食肆的人氣與生意額。
• 市場反應： 業界普遍認為，這種帶有條件的優惠券能有效提升市民的消費意欲及客單價，對恢復市場信心有立竿見影之效。

2. 房屋政策重大轉向：樓市救亡與重燃置業希望

樓市自全面「撤辣」後反彈乏力，成交量持續低迷。為穩定市場信心、協助市民置業，施政報告或將在房屋政策上作出重大調整。

重磅傳聞：重啟「租者置其屋計劃」，助公屋戶上車

已擱置近20年的「租者置其屋計劃」（租置計劃）有望以試點形式「復活」，為公屋住戶提供一個可負擔的置業階梯。

• 歷史回顧： 租置計劃於1998年首次推出，允許公屋租戶以市價大幅折讓購買所住單位，但因房屋政策轉變於2005/06年度被擱置。
• 新方案詳情：
  • 試點範圍： 初步選取樓齡介乎20至30年的部分屋邨。
  • 震撼定價： 售價擬為市價的 15%至20%，市場估算約 80萬至100萬港元，遠低於私樓甚至綠置居。
  • 關鍵優化： 新方案將調整維修責任。業主只需負責單位內部，而屋邨公園、球場等公用地方的維修保養將由政府承擔。此舉旨在解決過往因業權混合而產生的管理及維修費用爭議，大大增加租戶的購買意欲。

樓市「組合拳」：強積金供首期與放寬投資移民

• 倡議一：允許動用強積金（MPF）作首期
  • 核心問題： 年輕家庭及首次置業者面對高昂的樓價，最大的困難在於儲蓄首期。
  • 解決方案： 業界建議允許市民提取部分強積金累算權益，用作購買 首個自住物業 的首期款項。
  • 監管機制： 為防止濫用及確保退休保障，預計將設下嚴格條款，例如限制提款額度、規定物業用途，甚至設立回補機制，確保資金真正用於幫助有需要的人「上車」。
• 倡議二：放寬「新資本投資者入境計劃」買樓限制
  • 目的： 吸引外來高淨值人士的資金，為疲弱的高價住宅市場注入流動性。
  • 具體調整： 業界建議將計劃中購買住宅的投資門檻由5,000萬港元，大幅下調至 2,000萬至3,000萬港元；同時，將可計入投資總額的住宅物業價值上限，由1,000萬港元提升至 2,000萬港元。
  • 預期效果： 若獲採納，預期能吸引更多內地及海外富裕買家，短期內為豪宅及中產市場帶來可觀成交量。但亦有意見指出，政策效果仍需視乎實際資金流入情況。

3. 社會及民生政策：鼓勵生育與外勞政策的平衡

除了經濟與房屋，施政報告亦將觸及多項影響深遠的民生議題。

鼓勵生育：延長新生子女額外免稅額

為應對全球最低的生育率，政府或將加碼推出稅務優惠。

• 現行政策： 新生子女在出生課稅年度，父母可享$13萬基本子女免稅額，以及$13萬額外免稅額，合共$26萬。
• 潛在優化： 據傳，施政報告將宣布把 額外免稅額的適用年期由一年延長至兩年。這意味著合資格家庭在子女出生的首兩年，每年均可享有高達$26萬的免稅額，能顯著紓緩新手父母在育兒初期的經濟壓力。

外勞政策的十字路口：保障本地就業 vs 紓緩人手短缺

外勞輸入政策一直是具爭議性的議題，政府正對為期兩年的「補充勞工優化計劃」進行檢討。

• 勞工界聲音： 個人及社區服務行業職工總會等團體指出，清潔及保安等行業輸入外勞，已導致本地工人工時減少、薪酬受壓。他們促請政府設立「暫停輸入機制」，在本地失業率上升時煞停輸入。
• 商界看法： 餐飲聯業協會雖指餐飲業失業率回升，暫無需要再引入外勞，但其他行業仍面臨嚴重的人力短缺和成本壓力。
• 政府取態： 施政報告預計將公布檢討的初步方向，並可能提出更具針對性的監管措施，試圖在保障本地工人飯碗與維持行業正常運作之間取得平衡。

4. 香港長遠發展藍圖：AI、金融與基建的未來佈局

為鞏固香港的長遠競爭力，施政報告預料將在創新科技、金融市場及基礎建設方面提出前瞻性規劃。

• 政府全面擁抱AI： 計劃將AI技術廣泛應用於政府內部，從流程自動化到數據輔助決策，旨在提升施政效率，並以此為示範，帶動整個社會的數碼轉型。
• 改革股票市場，推「一股一手」： 為與國際主流市場（如納斯達克、紐交所）看齊，證券界倡議將港股交易單位改為「一股一手」。此舉能大幅降低投資門檻，解決「碎股」問題，從而提升市場流動性及散戶參與度。
• 設立第三間醫學院： 為解決醫生人手長期不足的問題，醫務衞生局擬設立香港第三間醫學院。新學院將走差異化路線，主要招收已持有科學相關學位的學生，加快人才培訓。
• 擴大「機場城市」願景： 配合三跑道系統的落成，政府計劃進一步擴展機場城市藍圖，整合港珠澳大橋口岸及東涌地區，將其打造成集商業、會展、旅遊、物流於一身的國際樞紐。

5. 政府管治革新：高級公務員責任制的落實

為提升政府公信力及管治效能，傳聞已久的「高級公務員責任制」有望落實。

• 核心概念： 針對首長級及高層公務員，建立一套清晰的個人問責機制。當出現重大失誤或監管不力時，相關官員需承擔個人責任，而非僅由部門集體負責。
• 推行背景： 近年數宗公共事件（如「冒牌桶裝水事件」）暴露出制度漏洞，社會對高官問責的呼聲日高。
• 懲處機制： 據悉，政府將研究在現有公務員評核制度中加入問責環節，失職官員可能面臨凍薪、暫停加薪甚至紀律處分等後果。

6. 詳盡版常見問題 (FAQ)

Q1：2025年施政報告何時公布？
A1：將於2025年9月17日（星期三）上午11時，由行政長官在立法會發表。

Q2：傳聞重推的「公屋租置計劃」與以往有何不同？
A2：新方案是試點性質，定價更低（約市價15-20%），且優化了維修責任，業主無需承擔屋邨公園等公共設施的維修費，大大減輕了長遠財政負擔。

Q3：強積金供首期的建議，會否影響我的退休儲備？
A3：業界建議設立嚴格的監管機制，如限制僅用於購買首個自住單位，並可能要求日後回補提取的款項，旨在將對退休保障的影響降至最低。最終方案需視乎政府如何設計。

Q4：為何要提倡「一股一手」的股票制度？
A4：現時港股每手股數不一，部分高價股入場門檻極高（如一手需數萬甚至十多萬港元），限制了散戶參與。「一股一手」能讓投資者以更低資金入場，增加市場的深度和廣度，提升香港金融市場的整體競爭力。

Q5：外勞政策會否導致本地工人失業？
A5：這正是政策爭議的核心。勞工界對此表示憂慮，而商界則強調人手短缺的困境。施政報告預期會提出更完善的監管措施，例如加強審批、確保本地招聘優先等，以尋求平衡。

7. 如何獲取《施政報告》全文及資訊

• 網上渠道：
  • 直播： 可透過 立法會官方網站 觀看直播。
  • 全文： 演辭結束後，報告全文及相關刊物將上載至 2025施政報告官方網站。
• 親身索取地點：
  • 民政事務總署轄下20個民政諮詢中心。
  • 七間主要公共圖書館（如香港中央圖書館）。
  • 十六座主要政府辦公大樓。
  • 全港六十一個公共屋邨商場的派發點。

免責聲明：本文內容基於施政報告公布前的公開資訊、市場消息及傳聞整理而成，所有政策的最終細節，均以政府於2025年9月17日公布的官方版本為準。