【施政报告2025／楼市政策／房屋土地／置业】行政长官李家超今日（9月17日）上午11时发表2025年《施政报告》。本次报告以“深化改革、心系民生、发挥优势、同创未来”为主题，封面延续绿色设计。美联物业将即时文字报导有关楼市、土地及房屋的相关政策。

施政报告2025|楼市、土地及房屋相关政策重点

施政报告2025 ｜北部都会区

核心目标与愿景

为加快香港的经济发展和改善民生，政府将加速推进北部都会区（北都）的建设。北都与深圳接壤，其面积和未来人口预计将占香港的三分之一，被视为具有巨大经济价值和发展潜力的战略区域。

高层领导与架构

为了提升决策效率和简化流程，政府将成立一个由行政长官亲自领导的“北都发展委员会”，并计划订立专项法例以支持其发展。委员会下设三个工作组，分工如下：

1. 发展及营运模式设计组
   • 组长：财政司司长。
   • 职责：
     • 为北都各区设计合适的发展及营运模式，例如成立专门的园区公司。
     • 制订公私营合作模式，如“建设-运营-移交”（BOT）。
     • 研究将招标模式从“价高者得”转向与产业发展挂钩的“双信封制”。
     • 设计多元化的融资方案，包括股份制、债券、政府注资及“土地参股”等。
2. 大学城筹划及建设组
   • 组长：政务司司长。
   • 职责：
     • 研究北都大学城的发展模式，考察海内外成功案例。
     • 推动香港的优势学术领域与产业深度结合。
     • 吸引国内外顶尖大学或研究中心进驻。
   • 发展蓝图：
     • 三批大学城土地将分别于2026年（洪水桥）、2028年（牛潭尾）及2030年（新界北新市镇）提供。
     • 发展将以产业为导向，例如牛潭尾一带可配合新田科技城的创科发展，特别是生命健康科技产业。
3. 规划及发展工作组
   • 组长：财政司副司长。
   • 职责：
     • 负责从规划到执行的全流程管理，统筹工程、土地、交通等事宜。
     • 设立专案监督办公室，加强工程审批的统筹与监督，并设定时限，以加快进度。

简化行政与创新措施（拆墙松绑）

为降低成本、缩短工期并鼓励市场参与，政府将推行一系列新措施：

• 快速审批制度：引入海内外优秀的建筑方法、技术和材料。
• 分阶段开发模式：参考内地“1.5级开发”概念，允许先发展低密度设施（如零售、娱乐）以汇聚人气和创造收益，再进行长远开发。
• 多元开发模式：通过原址换地、“片区开发”等方式，推动市场参与。
• 灵活批拨土地：根据产业政策，可采用公开招标、限制性招标或直接批地，租期可超过七年以增加弹性。
• 土地业权人主动交地：业权人可主动交回土地，以抵销其在新发展区内所需缴付的金额。
• “按实补价”：补地价金额可按实际兴建的楼面面积和用途计算，而非按规划上限计算，并可分阶段缴付。
• 凹头土地用途检讨：善用北环线的潜力，考虑在凹头站一带增加私营房屋比例，将其拓展为新发展区。

适用范围

在合适的情况下，上述的行政措施也可以应用于北部都会区以外的其他地区。

施政报告2025 北部都会区｜河套深港科技创新合作区：加速建设与营运

河套深港科技创新合作区（河套合作区）利用其横跨深圳河两岸的“一区两园”独特地理优势，成为推动港深创科合作的核心引擎。

• 香港园区建设进度
  • 第一期首批大楼落成： 香港园区第一期的首三座大楼已经落成。这些设施预计将在今年（2025年）正式投入营运，迎来首批专注于生命健康科技、微电子、新能源及人工智能等支柱产业的租户。
  • 第一期后续发展： 余下的五座大楼预计将于2027年起陆续完工。政府考虑采用“边建设、边进驻”的灵活模式，让企业无需等待整个区域完工即可提早进驻。
  • 第二期规划： 园区第二期的发展规划，包括规模和产业布局，预计将在今年内完成。
• 顶层设计与政策创新
  • 发展纲要： 政府已发布《河套深港科技创新合作区香港园区发展纲要》，为园区的发展策略和目标提供了清晰的顶层设计。纲要旨在将香港园区打造成世界级的产学研平台及具国际竞争力的产业中试转化基地。
  • 促进要素流动： 为突破发展局限，政府正积极探讨创新的政策，以支持人员、物资、资金和数据等创新要素在港深两地园区之间便捷流动。

施政报告2025 北部都会区｜新田科技城：打造战略性创科基地

新田科技城被定位为北部都会区创科产业发展的重心和战略基地，与河套地区发挥协同效应。

• 规模与布局
  • 庞大发展潜力： 新田科技城拥有约210公顷的创科用地，是创科产业的战略基地。
  • 发展时间表： 政府计划于今年底就首阶段的土地平整及基建工程申请拨款。
• 发展纲要与理念
  • 产业规划： 政府将于今年内公布《新田科技城创科产业发展规划概念纲要》，详细阐述其顶层设计、产业定位与布局，以及引导市场资源投入的策略。
  • 发展与保育并行： 项目强调“发展与保育并行”，将建设湿地保育公园，以确保区域的生态功能。

施政报告2025 北部都会区｜交通基础设施：构建互联互通网络

为配合北部都会区的长远发展，多项本地及跨境交通基建项目正全速进行，旨在打通与深圳乃至大湾区的交通网络，增强产业进驻的信心。

• 本地铁路项目
  • 古洞站与洪水桥站： 作为现有铁路线的延伸，古洞站和洪水桥站的工程进展顺利，预计将分别于2027年和2030年竣工。
  • 北环线： 政府已与港铁公司签订协议，将北环线主线和支线合并同步推进，目标是在2034年或之前同步开通。
• 跨境铁路项目
  • 港深西部铁路（洪水桥至前海）： 此项目旨在连接洪水桥与深圳前海，打通港深两地的地铁网络。政府已就香港段邀请承建商及营运商提交意向书。

施政报告2025｜优化新资本投资者入境计划

“新资本投资者入境计划”要求申请人在港投资不少于3,000万元，无论是住宅或非住宅现最多只算入1,000万元。如购买非住宅物业,可算入额由1,000万元提升至1,500万元,物业成交价则仍不受限制;如购买住宅物业,可算入额维持1,000万元,但可算入的住宅物业投资会放宽，成交价门槛由5000万下调至3000万。新资本投资者入境计划：优化投资移民计划买楼门槛下调至3000万

施政报告2025｜增加非本地生学额 推广“留学香港”品牌

非本地生的非资产学额增加，每所非本地生就学人数上限由本地学额数目40%增加至50%，研究院超额数额上限，由100%增加至120%

政府7月已推出城中学舍计划，便利市场把现有商厦、包括酒店改作学生宿舍时免却改划手续，保留过剩地积比。即日起，不只商厦改装，在拆卸原有商厦后重建的全新学生宿舍亦能受惠于计 划的利便措施,包括保留过剩地积比

今年预留全新商业土地提供新宿舍，会邀请市场交意向书

内地生租楼分析：主要原因、热门地区及屋苑懒人包

施政报告2025｜公营房屋六项核心措施及一项试验计划

为协助更多市民置业安居，政府在公营房屋供应增加的基础上，推出六项核心措施及一项试验计划，旨在丰富市民的置业阶梯，促进房屋流转。

六大核心措施：

1. 调整居屋申请者比例，助公屋户置业
   • 内容：未来居屋的分配比例将从目前的“绿表40%：白表60%”调整为“绿表50%：白表50%”。
   • 目的：此举旨在鼓励更多现有公屋租户（绿表资格者）购买居屋，成为业主。当他们迁出后，其原有的公屋单位便可流转给正在轮候的申请者，达到“一举两得”的效果。
2. 增加“白居二”配额，惠及青年家庭
   • 内容：俗称“白居二”的“白表居屋第二市场计划”配额将增加1,000个，总数达到7,000个。
   • 青年优先：新增的1,000个配额中，将有一半（即500个）拨给40岁以下的青年家庭及一人申请者。
3. 灵活处理“白居二”配额，确保物尽其用
   • 内容：为避免已抽中的配额因申请人最终放弃而被浪费，房委会将发出略多于实际配额数量的“批准信”。
   • 目的：这种“候补”机制能确保所有可用的购楼配额都被充分利用，尽量满足市场需求。
4. 增加大单位供应
   • 内容：未来的居屋和“绿置居”项目将提升面积较大单位的比例。
   • 目的：直接回应市场对更宽敞居住空间的需求。
5. 放宽转售限制，增单位流动性
   • 内容：新出售的居屋及绿置居，其转让限制年期将由目前的15年缩短至10年。
   • 目的：鼓励业主在经济条件改善后，能更快地进入私楼市场，从而加速资助房屋单位的流转。
6. 首推“长者业主楼换楼计划”
   • 内容：允许年满60岁、且已拥有资助单位十年或以上的长者业主，在第二市场免补地价出售其现有单位。
   • 目的：售楼后，他们可以购买一个面积较小或地理位置较偏远的单位。此举不仅能让长者套现一笔资金用于生活，还能释放出市区或面积较大的单位，供其他有需要的家庭申请。

新增试验计划：

• 未补价单位出租先导计划
  • 内容：房委会及房协将推出名额3,000个的先导计划，允许持有资助单位十年或以上的业主，在缴付一笔“出租准许费”后，将其未补地价的单位出租给合资格的白表申请者。
  • 目的：善用现有房屋资源，为轮候公屋的家庭提供一个过渡性的居住选择。

《施政报告》全文连结：www.policyaddress.gov.hk (行政长官完成发言后发放)
　　 
《施政报告》文本及相关刊物派发地点：民政事务总署辖下二十个民政咨询中心派发(连结)

《施政报告2025》立法会发言及记者会的现场直播连续

施政报告2025前瞻

1. 经济提振焦点：派钱、消费券与餐饮券的虚实

面对本地消费意欲疲弱的困境，政府如何刺激经济成为本次施政报告的最大看点之一。目前市场流传多个方案，旨在精准地为市道注入活力。

传闻一：派发$2,000电子消费券，精准支援中小企

有别于过往的大规模派发，自由党等政党建议推出更具针对性的 $2,000电子消费券。

• 背景与目的： 此前数轮消费券虽有效刺激消费，但部分资金流向大型连锁店或网购平台。这次的建议旨在将资源更集中地引导至受创最深的本地实体店，特别是中小企业。
• 具体建议：
  • 发放对象： 年满18岁的香港永久性居民。
  • 使用限制： 严格限制于本地的 餐饮、零售及服务业实体店舖。预计将排除网购、海外消费，以及缴付水电煤、政府费用等公共服务项目。
• 社会期望： 此举被认为能更直接地帮助街坊小店、食肆等渡过难关，实现“精准扶持”的政策目标。

传闻二：每周百万张餐饮券，激活餐饮业

由“一国两制青年论坛”提出的建议则更为创新，聚焦于受创严重的餐饮业。

• 运作模式： 建议政府每周派发100万张 “满$300减$100” 的餐饮消费券。
• 规模与效益： 据估算，此计划若推行一年，政府投入约52亿港元，有望撬动超过 156亿港元 的餐饮消费额，产生巨大的杠杆效应，迅速带旺本地食肆的人气与生意额。
• 市场反应： 业界普遍认为，这种带有条件的优惠券能有效提升市民的消费意欲及客单价，对恢复市场信心有立竿见影之效。

2. 房屋政策重大转向：楼市救亡与重燃置业希望

楼市自全面“撤辣”后反弹乏力，成交量持续低迷。为稳定市场信心、协助市民置业，施政报告或将在房屋政策上作出重大调整。

重磅传闻：重启“租者置其屋计划”，助公屋户上车

已搁置近20年的“租者置其屋计划”（租置计划）有望以试点形式“复活”，为公屋住户提供一个可负担的置业阶梯。

• 历史回顾： 租置计划于1998年首次推出，允许公屋租户以市价大幅折让购买所住单位，但因房屋政策转变于2005/06年度被搁置。
• 新方案详情：
  • 试点范围： 初步选取楼龄介乎20至30年的部分屋邨。
  • 震撼定价： 售价拟为市价的 15%至20%，市场估算约 80万至100万港元，远低于私楼甚至绿置居。
  • 关键优化： 新方案将调整维修责任。业主只需负责单位内部，而屋邨公园、球场等公用地方的维修保养将由政府承担。此举旨在解决过往因业权混合而产生的管理及维修费用争议，大大增加租户的购买意欲。

楼市“组合拳”：强积金供首期与放宽投资移民

• 倡议一：允许动用强积金（MPF）作首期
  • 核心问题： 年轻家庭及首次置业者面对高昂的楼价，最大的困难在于储蓄首期。
  • 解决方案： 业界建议允许市民提取部分强积金累算权益，用作购买 首个自住物业 的首期款项。
  • 监管机制： 为防止滥用及确保退休保障，预计将设下严格条款，例如限制提款额度、规定物业用途，甚至设立回补机制，确保资金真正用于帮助有需要的人“上车”。
• 倡议二：放宽“新资本投资者入境计划”买楼限制
  • 目的： 吸引外来高净值人士的资金，为疲弱的高价住宅市场注入流动性。
  • 具体调整： 业界建议将计划中购买住宅的投资门槛由5,000万港元，大幅下调至 2,000万至3,000万港元；同时，将可计入投资总额的住宅物业价值上限，由1,000万港元提升至 2,000万港元。
  • 预期效果： 若获采纳，预期能吸引更多内地及海外富裕买家，短期内为豪宅及中产市场带来可观成交量。但亦有意见指出，政策效果仍需视乎实际资金流入情况。

3. 社会及民生政策：鼓励生育与外劳政策的平衡

除了经济与房屋，施政报告亦将触及多项影响深远的民生议题。

鼓励生育：延长新生子女额外免税额

为应对全球最低的生育率，政府或将加码推出税务优惠。

• 现行政策： 新生子女在出生课税年度，父母可享$13万基本子女免税额，以及$13万额外免税额，合共$26万。
• 潜在优化： 据传，施政报告将宣布把 额外免税额的适用年期由一年延长至两年。这意味着合资格家庭在子女出生的首两年，每年均可享有高达$26万的免税额，能显著纾缓新手父母在育儿初期的经济压力。

外劳政策的十字路口：保障本地就业 vs 纾缓人手短缺

外劳输入政策一直是具争议性的议题，政府正对为期两年的“补充劳工优化计划”进行检讨。

• 劳工界声音： 个人及社区服务行业职工总会等团体指出，清洁及保安等行业输入外劳，已导致本地工人工时减少、薪酬受压。他们促请政府设立“暂停输入机制”，在本地失业率上升时煞停输入。
• 商界看法： 餐饮联业协会虽指餐饮业失业率回升，暂无需要再引入外劳，但其他行业仍面临严重的人力短缺和成本压力。
• 政府取态： 施政报告预计将公布检讨的初步方向，并可能提出更具针对性的监管措施，试图在保障本地工人饭碗与维持行业正常运作之间取得平衡。

4. 香港长远发展蓝图：AI、金融与基建的未来布局

为巩固香港的长远竞争力，施政报告预料将在创新科技、金融市场及基础建设方面提出前瞻性规划。

• 政府全面拥抱AI： 计划将AI技术广泛应用于政府内部，从流程自动化到数据辅助决策，旨在提升施政效率，并以此为示范，带动整个社会的数码转型。
• 改革股票市场，推“一股一手”： 为与国际主流市场（如纳斯达克、纽交所）看齐，证券界倡议将港股交易单位改为“一股一手”。此举能大幅降低投资门槛，解决“碎股”问题，从而提升市场流动性及散户参与度。
• 设立第三间医学院： 为解决医生人手长期不足的问题，医务卫生局拟设立香港第三间医学院。新学院将走差异化路线，主要招收已持有科学相关学位的学生，加快人才培训。
• 扩大“机场城市”愿景： 配合三跑道系统的落成，政府计划进一步扩展机场城市蓝图，整合港珠澳大桥口岸及东涌地区，将其打造成集商业、会展、旅游、物流于一身的国际枢纽。

5. 政府管治革新：高级公务员责任制的落实

为提升政府公信力及管治效能，传闻已久的“高级公务员责任制”有望落实。

• 核心概念： 针对首长级及高层公务员，建立一套清晰的个人问责机制。当出现重大失误或监管不力时，相关官员需承担个人责任，而非仅由部门集体负责。
• 推行背景： 近年数宗公共事件（如“冒牌桶装水事件”）暴露出制度漏洞，社会对高官问责的呼声日高。
• 惩处机制： 据悉，政府将研究在现有公务员评核制度中加入问责环节，失职官员可能面临冻薪、暂停加薪甚至纪律处分等后果。

6. 详尽版常见问题 (FAQ)

Q1：2025年施政报告何时公布？
A1：将于2025年9月17日（星期三）上午11时，由行政长官在立法会发表。

Q2：传闻重推的“公屋租置计划”与以往有何不同？
A2：新方案是试点性质，定价更低（约市价15-20%），且优化了维修责任，业主无需承担屋邨公园等公共设施的维修费，大大减轻了长远财政负担。

Q3：强积金供首期的建议，会否影响我的退休储备？
A3：业界建议设立严格的监管机制，如限制仅用于购买首个自住单位，并可能要求日后回补提取的款项，旨在将对退休保障的影响降至最低。最终方案需视乎政府如何设计。

Q4：为何要提倡“一股一手”的股票制度？
A4：现时港股每手股数不一，部分高价股入场门槛极高（如一手需数万甚至十多万港元），限制了散户参与。“一股一手”能让投资者以更低资金入场，增加市场的深度和广度，提升香港金融市场的整体竞争力。

Q5：外劳政策会否导致本地工人失业？
A5：这正是政策争议的核心。劳工界对此表示忧虑，而商界则强调人手短缺的困境。施政报告预期会提出更完善的监管措施，例如加强审批、确保本地招聘优先等，以寻求平衡。

7. 如何获取《施政报告》全文及资讯

• 网上渠道：
  • 直播： 可透过 立法会官方网站 观看直播。
  • 全文： 演辞结束后，报告全文及相关刊物将上载至 2025施政报告官方网站。
• 亲身索取地点：
  • 民政事务总署辖下20个民政咨询中心。
  • 七间主要公共图书馆（如香港中央图书馆）。
  • 十六座主要政府办公大楼。
  • 全港六十一个公共屋邨商场的派发点。

免责声明：本文内容基于施政报告公布前的公开资讯、市场消息及传闻整理而成，所有政策的最终细节，均以政府于2025年9月17日公布的官方版本为准。