医疗制度本身与楼市行情沾不上边,但近日两者出现突破性的关连。
医院管理局针对内部人手流失问题,于2021年12月中公布,将推出低息贷款计划协助员工置业,旋即令市场憧憬医护人员将成为楼市一股新势力。当中个别邻近医院的住宅地区,如沙田及港岛东区等屋苑,由于位置方便往返医院工作,区内物业市场向来受医护人员追捧,计划推出有机会刺激这些地区的交投量。
据了解,只要于医院管理局工作满3年,便可申请有关计划,贷款额暂定是3至4年的年薪,上限为500至600万元,借贷利息低至1%,贷款年期不超过20年。计划暂时不设名额,但员工必须自住该物业,并会设审查机制。
翻查资料,医管局在上世纪90年代已推出“置业利息津贴计划”,员工可根据按揭成数申请利息津贴,每年有超过4,000名员工受惠。但因楼价愈高、政府收紧按揭成数,计划近年来难以帮助员工,故有需要修订。过往的“置业利息津贴计划”仍有78亿元滚存,会把这笔资金转出金融机构等“滚动”,以确保可持续运作,即是长期有得借。
信用贷款不需要担保
同时,新方案属于信用贷款,不需要担保,员工可以将物业再用作申请贷款。利息方面,计划定于1%,但会设上限,目前未有正式定案。但基本上已经通过这项方案,将会咨询员工,以及与金融机构协商,料2022年下半年正式实行。计划暂时不设名额,所有职级员工也可申请,但若不能可持续推行,或会使用计分制去决定名额,考虑因素包括是否首次置业、员工年资、员工职位、员工对医管局的重要性等。若有员工借钱后离职会如何处理,医管局指暂未有定案,但一定会研究如何防止滥用。
的确,计划比市场上实际利率1.5%低,于高成数按揭的情况下,亦可令医护节省按揭保险费用,计划对医管局员工,有一定程度吸引力。
每月供款额较高
至于实际运作上又会如何计算,假设购买800万元物业经按保申请9成按揭,贷款额为720万元,最低入息要求约7.15万元,差不多是一名高级护士长的月薪。于医管局的计划下,最直接的利益,就是医护人员可省却现时六折按保保费的21万元。不过,透过按揭保险申请住宅按揭,最长还款期为30年,而医管局的贷款计划只有20年,每月供款额自然较高。
同时,于医管局的计划下,用上述最低入息要求约7.15万元作基准,借尽医管局贷款48个月月薪,即是343万元,供20年,年利率1%,此笔贷款月供约1.58万元;再用同样入息向银行贷款,供30年,年利率1.5%,料可借395万元左右,此笔贷款月供约1.35万元,两笔贷款的总贷款额为738万元,总月供约2.9万元。
即是医管局的计划比经按保申请9成按揭可借更多,预算相对上可较松动。当然,如入息更高,后者总贷款额可相应增至与按保相同水平。
当然,在每名员工薪酬财力,以至置业需求都不一样的情况下,如果立心置业,应该请教一下专业代理及按揭专家。
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