大埔宏福苑火灾事件，再次引起市场对楼宇保障的关注。对于准业主或正在供楼的人士来说，“火险”是申请按揭时绕不开的话题。究竟火险包什么？是否一定要经银行买？管理费包了火险还要再买吗？美联物业为您拆解火险 7 大关键范畴，助您厘清火险与家居保险的分别及索偿须知。

什么是火险？为什么银行强制要求购买？

俗称的“火险”，正式名称为“楼宇结构保险”。顾名思义，其保障范围主要针对楼宇的“结构”，包括：

• 墙身
• 天花
• 地台
• 门窗及喉管

火险不仅保障因火灾造成的损毁，通常还延伸至台风、暴雨、洪水，甚至部分保单涵盖山泥倾泻等自然灾害。

由于物业是银行的抵押品，银行必须确保楼宇一旦受损（如火灾烧毁），仍有资金进行重建或维修，以维持其抵押价值。因此，银行通常会规定按揭借款人必须购买火险，并每年提供有效保单证明。

火险的赔偿优先受惠人通常是银行。若楼宇全毁，保险赔偿是用来修复楼宇结构。若业主因失去住所无力供款，银行仍会按程序追讨欠款。因此，火险主要功能是保障银行资产，而非替业主“还贷”。

火险 vs 家居保险：保障范围大不同

很多业主误以为买了火险就万无一失，其实“结构”与“财物”是两个完全不同的概念：

简单来说，如果您只是为了满足银行按揭要求，购买基本的火险即可；但若希望保障家中的装修、傢俬及电器，则需额外购买“家居财物保险”。

火险保费如何计算？影响保费的因素

市面上的火险收费差异颇大。一般而言，保费是根据“按揭贷款额”或“重建价值”计算。

• 市场费率： 约为贷款额的 0.035% 至 0.15%。
• 银行收费： 若直接经银行投保，定价通常约 0.1%。

影响火险保费的 3 大因素：

1. 楼龄： 楼龄越高，风险越高。40 至 50 年以上的旧楼，保险公司可能拒保或收取高昂保费。
2. 楼宇类型： 唐楼、村屋的保费一般较私楼屋苑昂贵。
3. 保障范围： 全险（Property All Risk）比指定范围保险（Fire Insurance）保费高，但保障更全面。

屋苑管理费已包火险，业主还需另外买吗？

这是新手业主最常忽略的细节。现时许多新落成的大型屋苑，管理费中可能已包含“统保”的火险（全幢楼宇结构保险）。

• 若管理费已包： 业主在申请按揭时，可向管理处索取保险证明书交予银行，通常毋须再自行购买火险，避免双重付费。
• 注意事项： 若未主动申报，部分银行系统可能会“自动”替您投保并扣费。此外，屋苑统保通常只保结构，不包单位内的家居财物。

魔鬼在细节：火险条款与自负额

虽然火险产品看似大同小异，但细节决定理赔成败：

• 山泥倾泻： 并非所有保单都包，部分需额外加购。
• 起火成因： 锅炉爆炸通常受保，但由漏电或短路引起的损毁，部分计划可能列为不保事项。
• 自负额 (垫底费)： 每宗意外普遍为 $1,000 至 $3,000；涉及山泥倾泻的自负额可能高达 $10,000 或以上。部分保险公司会按楼龄分级，楼龄越新，自负额越低。

火灾索偿须知：谁要负责任？

若不幸发生火灾，索偿涉及复杂的法律责任（Duty of Care）：

• 疏忽责任： 索偿方需证明火灾是由于对方（如邻居、装修师傅或管理处）的疏忽或违反法定责任引起。
• 租客 vs 业主： 若火灾非因租客疏忽引致，维修责任通常归于业主。除非租约另有规定，否则业主未必有责任将单位完全翻新至租赁时的状况。
• 索偿程序： 应等待消防处或公证行的调查报告。即使有买保险，也要留意保单的“通知时限”，发生意外应尽快通知保险公司。

银行按揭的特别安排

在特殊严重事故下，机构可能会提供特别支援。例如房委会曾放宽按揭保证契据，容许银行向受影响的未补价资助房屋业主提供“还息不还本”或延期还款安排。业主在遇到重大灾难时，应主动联络银行查询是否有相关纾缓措施。

总结：
火险是置业过程中的重要一环，不仅是为了满足银行要求，更是保障资产的重要防线。美联物业建议各位业主，在承造按揭前，应先了解屋苑是否已包火险，并比较不同保险公司的条款与保费，选择最适合自己的保障方案。

(免责声明：本文章内容仅供参考，不构成法律或保险建议。实际保单条款以保险公司合约为准。)