日前，被誉为“商品大王”的国际著名投资者罗杰斯重临香江出席投资论坛成市场热话。席间他重申对亚洲及中国发展的坚定信心，不仅明确看好中国经济长远向上动力，更指出中国有望成为全球经济体“一哥”。
罗杰斯的真知灼见，正好为市场审视当前香港楼市提供了宏观视角：在中东乱局乍暖还寒、环球金融市场波谲云诡之际，具备实体经济与强劲财富底蕴支撑的资产，往往能成为资金避险的最佳港湾，而本港楼市的走势，正好印证这类优质资产的独特吸引力。
这份资产吸引力，首先源于本港基本面的巩固。日前特区政府将全年经济增长预测调高至“3.5%至4.5%”，率先为本地楼市注入强心针。随着本港经济持续改善，住宅租金连续7个月“月月破顶”，租住成本上升加上“供平过租”的诱因，正显著加快租客“转租为买”的入市步伐。
本港住宅交投于6月及7月略为整固后，潜在购买力正迅速转化为实质支持。8月以来多个新盘相继应市，重新点燃市场气氛，带动一手市况再度“崛起”。
据美联物业研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》及市场消息，8月首17日一手私人住宅成交量已录得425宗，达上月全月809宗的一半以上。展望未来两个月，随着传统“金九银十”旺季来临，在发展商延续采用“先量后价”策略带动下，个人预期本月一手成交量有望重上逾千宗水平，创3个月新高，更有望延续升势，连续3个月企稳千宗以上。
交投回暖的背后，不可忽视背后隐含的供求结构的变化。过去3年间新盘销售急速上升，整体货尾库存显著回落，发展商囤货压力大为纾缓。近月发展商推盘重点，逐步顺势由过往的“求量”，慢慢演变成“求价”。随着越来越多新盘改以招标形式发售，市场正形成“卖一间、少一间、贵一间”的升温格局，反映新盘销售正步入健康的向好轨道。
值得留意的是，过去3年间新盘销售急速上升，整体货尾库存已显著回落，发展商囤货压力大大纾缓，近月的推盘重点，已逐渐由过往的“求量”转向“求价”。此外，近月不乏新盘以招标形式发售，催生“卖一间、少一间、贵一间”的现象，而且普遍新盘均录得理想销情，对整体楼市形成强劲支持。
与此同时，刚性需求亦成功带动楼市换楼链的“正向循环”全面起动。资料显示，今年截至8月17日，3房或以上一手私宅成交量录得2,970宗，较去年同期的2,539宗高出约17%，创下2021年后的5年同期新高。今年已有37个全新盘推出，共提供2,352个三房或以上单位，按年增加逾8%。发展商积极发售大户型，配合业主趁楼市气氛好转“换楼以改善生活质素”的需求，推动换楼潜能加速释放。
除了换楼客源，实力买家的动向，最能反映市场真实信心。近期豪宅市场频录逾亿元大额成交，例如近日长实旗下中半山“21 BORRETT ROAD”单位连双车位，以逾1.51亿元标售，实用呎价高达68,855元；同系“应天”日前亦获买家斥资近3亿元连购两伙高层大宅。“聪明钱”一再以真金白银抢滩顶级豪宅，正正说明超高净值阶层对香港作为全球财富管理中心的信心。
总括而言，本港楼市已具备多重利好因素支撑。租金高企带动置业需求、一手市场“求价”转折期渐渐确立、换楼链全面激活，加上“聪明钱”的强大承接力，各项数据均预示楼市有望拾级而上。笔者预计，在实体经济稳步向好的大背景下，下半年本港楼价有力再升5%至8%，迎来新一轮健康的上升周期