长实在7月13日宣布在出售波老道21号的一个大手交易者中杀订，并收取双倍按金近21亿元!

华瑞资本挞订21亿

长实去年9月定价207.66亿元，出售波老道21号 21 BORRETT ROAD予新加坡华瑞资本(Sino Suisse Capital)的旗下基金LC Vision Capital的交易，不过在2023年7月13日突然宣布因为对方未有按买卖协议的条款，支付一笔10.38亿元的部分付款和其应计利息而令到整个交易因而告吹，并没收买方已支付的逾20.76亿元一成订金，令市场震惊，20.76亿元更创新香港历史上最大的挞订记录。

事缘起去年9月，新加坡的华瑞资本看好中国内地及香港的发展前景，以207.66亿去长实购入波老道21号 21 BORRETT ROAD 152个住宅单位、242个住宅停车位及31个电自行车停车位。单计住宅部分，每实用面积尺数6.2万元/尺，比起当年2022年1月至8月该屋苑的一般单位成交大约是7.8万/尺至9.3万/尺有一定折让。

LC Vision Capital需要付4成首期给长实，也即是207.66亿当中的83.07亿，每隔6个月分5期支付，第一期占交易金额5%订金(10.38亿)规定在2023年3月底前支付，并需要先付双倍订金(20.36亿)，之后每隔半年再分别给10.38亿元(5%)和3次20.76亿元(10%)余下首期金额。然后在大概收楼前2025年3月28日再缴付余下的60%尾数。

长实借首期比华瑞买自己的货

有趣的是，若LC Vision Capital履行合约，长实又会将首期的钱借回给该基金，因为条约包括在完成交易前获长实提供不多于103.83亿元(刚好是83.07亿首期+20.36亿按金)卖方贷款或以物业7成按揭贷款，并依汇丰最优惠利率减2.25厘计息，等于长实借钱比人接自己的货。最终LC Vision Capital在今年三月到现在也一直没有给第一期的5%订金。

挞订并非睇淡楼市

坊间很多人认为华瑞资本是因为睇淡楼市才会挞订，但小编并不认同。虽然过去一年楼价回落，但波老道21号今年的4宗成交尺价依然达到每尺6.7万至7.2万，虽然比年前跌20%，但比起华瑞资本收购的6.2万依然有约一成的溢价。坊间拿曾创亚洲分层式住宅呎价最高的单位13.6万元来比较其实也不太公平，说尺价跌了超过一半依然没人要，其实该单位为23楼1号“天池屋”，其实是特色单位连3个车位，实用面积3,378平方呎，在2021年2月22日以4.59亿售出，2021年楼价高位时，一般单位成交尺价都是7万/尺-9.3万/尺。

若华瑞资本因为觉得楼价会继续大幅下跌而宁愿放弃10%订金也不愿继续履行合约，表示华瑞资本预测手上波老道21号的住宅单位平均尺价至少会比6.2万元还会跌多10%，也即是跌至大约5.6万一尺，比起今年该屋苑平均成交价6.95万/尺还要跌约20%，这个发生的机会也不大，事实上华瑞资本交易后最少售出4个单位，尺价也达到7万元，有超过1成利润。

所以华瑞资本也许有其它原因才放弃是次手上的单位，事实上因为利率上升，近年很多内房股和负债率高的公司包括杠杆高的基金公司也因为利率高企而需要减持手上项目，导致负债率低有实力的公司例如长实不断低吸货源。所以直接认为是次挞订事件会导致楼价再度下跌时太过主观的想法。

波老道21号简介

波老道21, 23 及 25 号为前政府公务员宿舍，于2011年6月9日公开拍卖，结果长实以116.5亿港元投得，平均楼面地价高达$26,767。长实及后将波老道地皮划分为两期发展，合共提供181伙住宅单位。波老道21号 21 BORRETT ROAD1期涉及115伙，设有3座，每座最高层为23楼。实用面积由2,075至3,378平方呎，间隔由1房连套房及多用途套房、2房连双套房及多用途房、4房连双套房及多用途套房、4房连4套房及多用途套房、5房连5套房及多用途套房。自推2021年推售后成交价介乎1.5亿至4.6亿元，呎价约6.7万至13.6万元，1期在2022年收楼。2期在2018年取得预售楼花同意以来一直未有对外公开发售。

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