本港即将迎来香港首份“五年规划”及新一份《施政报告》，坊间团体及各政党纷纷建言献策，各大国际大行亦陆续就楼市政策发表前瞻预测。美联早前已就“五年规划”向政府提交具前瞻性的倡议，期望能为香港房屋政策与整体经济注入新动力，在此特别挑选精部分精华内容与广大读者分享。
俗语有云“安居才能乐业”，根据政府最新数据，2025年本港家庭自置居所比例仅约50.1%，意味全港近半数家庭依然租楼居住。鉴于近年政府积极推动各项“关键绩效指标(KPI)”，美联建议政府亦应确立明确战略目标，考虑订立5年内将“自置居所比率提升至55%”的政策KPI。参考全球富裕经济体系，其自置居所比率普遍超过60%。订立此中长期指标，不仅有助本港家庭累积资产、增强抗风险能力，更有助提升市民对社区归属感，对促进社会长期繁荣稳定具有深远正面意义。
要达致此战略目标，“北部都会区”的发展无疑是未来的“重中之重”。美联倡议政府应善用北都的土地与房屋供应，按市场实际需求与吸纳能力，灵活调配推地步伐及供应规模。在确保量的同时，更应透过规划指引与政策诱因，推动更具实用性的单位设计及完善社区配套，全面优化本港居住质素。
更重要的是，借着北都全面推进的契机，政府应充分发挥房地产对实体经济的强大支撑作用，持续招商引资，并适度提高北都私营发展项目的参与比例，为楼市及整体经济注入更长远经济动力。
事实上，香港厚实的金融底蕴，正是支撑楼市健康发展的重要后盾。根据证监会与金管局最新发布的联合年度调查，显示2025年香港非交易所买卖投资产品销售总额按年大升63%，创下9.9万亿元的历史新高；参与投资者人数大增约33%至超过160万人。数据正正表明，全球顶尖资金与投资者对香港经济前景，以及资产及财富管理业充满信心。
庞大的资金池与充沛的流动性，为本港资产市场打好基础。而落到实体楼市，大市亦再度呈现出的‘成交升、后整固、再发力’的周期特征。回顾2003年至2007年及2015年至2017年的楼市轨迹，市场均曾走过相似历程：初段受惠需求回升带动成交增加；随后因业主叫价与买家预期出现短暂时差，大市步入消化整固期。随着地缘政治及外围经济不确定因素逐步被市场消化，一手推盘节奏显著加快，买家正回流市场。以今年8月为例，一手住宅成交量已由年中的每月约800多宗，回升至近1,100宗，反映市场已顺利渡过整固期，蓄势准备迎来新一轮“发力”。
从资产价格角度看，当前整体楼市具备极佳的“追落后”条件。“美联楼价指数”最新报149.11点，虽较去年低位回升约18%，但距离2021年的历史高位仍有近16%折让。美联物业研究中心综合土地注册处资料，不少大型优质屋苑最新呎价，与历史高位仍存在明显差距。以今年8月平均注册呎价比较2021年9月高位，满名山（约10,681元）及得宝花园（约12,427元）均较高位大幅折让近29%；蓝筹屋苑如嘉湖山庄及淘大花园等，呎价亦较高位低出约22.8%至26.7%不等。这意味着即使楼价已走出谷底，但不少优质屋苑仍存在庞大“价差水位”，为醒目买家提供极具吸引力的入市契机。
展望第四季，纵使美联储在年底前仍有微幅加息的可能性，但在多重利好因素叠加及本港资金充沛的环境下，对楼市实质影响相当有限。笔者预期，第四季一二手交投将显著回升，其中一手私宅成交量按季料大升5成至5,100宗；二手成交亦预计按季升1成至约12,700宗。
价格方面，个人估计楼价在第三季微升约1%后，第四季将正式“发力”，升幅提速至近4%，并继续维持全年楼价整体攀升约15%的前瞻预测。