金管局在2023年7月7日再度放宽按揭成数上限，除了帮助到准买家可以有更多置业选择外，其实对现时正在供楼的人也有启示！也有很多业主最近看到银行推出历史最高接近3%按揭额的现金回赠而“心郁郁”想转按，今次我们与大家分享放宽按揭成数后，应唔应该转按转按这个议题。
由于是次政策大幅增加了按揭成数上限，所以对“甩按保”的人和想转按但因物业估值减少而打消念头的业主重新点燃希望。
3大顾客需要转按？
- 呼吸Plan不能再“呼吸”
不少业主买入新盘时，会选用发展商提供的按揭计划，此类计划帮助部份人士较易上车，而且在头数年会较为低息，利率与市场上的按揭计划相若，但经过蜜月期后（一般为3年）利率便会急升，按息往往升至7厘以上。要摆脱高息危机便要适时转按至银行计划。 - 为按揭保险“甩保”
除了发展商按揭，首置买家使用“按揭保险”上车亦非常普遍，能够为1000万以下物业申请高达九成按揭。不过使用按揭保险需要支付按保费用，加上使用按揭保险购买物业后依例不能把物业出租。如果转按“甩保”便能悭息又能灵活运用单位。此外，如果在按揭开始后第1年内退保，可退回40%已缴交保费，第2年为25%，第3年内退保，可以取回15%保费。
由于今次金管局(不用使用按揭保险)的限制大幅放宽，部分按揭使用者其实大有机会可以提早“甩保”。
例子：Michael两年前以首次置业身份购入800万的物业，申请了高成数按揭借了75%共600万。供款两年后，现时余下的贷款额为570万。假设银行对该物业估值不变，现时按揭占物业价值为71.25%(570万/800万)，只要Michael多准备10万资金，便可以转按至其它银行，由于新规定1500万以下的物业的按揭上限为7成，在不用购买按揭保险下，Michael可以提取560万的新按揭。Michael可以得到几个好处
- 退回25%的前两年以缴交的按揭保险金额
- 新按揭不用购买按揭保险，每月供款减少
- 转取转按回赠，以2.9%计算，560万可以赚取16.24万
- 赚取现金回赠
就算不是为了“甩按保”，其实过了罚息期的人都应该考虑转按。很多人有两大顾虑，第一，现在是加息期，重新做按揭的利息会更高，利息支出会增加？
其实不然，在不少情况下，即使在加息期下转按仍然有着数。虽然现时按揭计划利率普遍比两年前的计划高0.25%，但因为现时银行提供的现金回赠处于历史最高水平，可以抵销十多年的额外利息支出。
两年前签的H-plan按揭计划现时在未到达封顶时会比现在签的H-plan按揭计划低0.0x%，利率封顶时(现时及未来一年大部分时间)是会低0.25%。
以上述例子为例，570万按揭金额，假设还有28年供款，本来按揭计划余下年期28年，转按后利率3.5%，年期依然是28年。转按后马上可以拿到16.5万现金回赠，远比首两年每年利息支出多大约1.4万，总共2.8万多，扣除8000律师支出，依然赚近近13万。然后两年后根据当时的息率再作转按的安排。
本来按揭计划 | 新按揭计划 | 相差 | |
实际按息 | 3.25% | 3.50% | |
第一年利息支出 | $183,370 | $197,554 | -$14,184 |
第二年利息支出 | $179,183 | $193,212 | -$14,029 |
28年总利息支出 | $2,988,728 | $3,249,726 | -$260,998 |
现金回赠 |
| $165,300 | +$165,300 |
律师费 |
| $8,000 | -$8,000 |
另一顾虑为物业估值下跌，例如Tina三年前以1500万购入一个物业出租，承做5成750万按揭，今年5月Tina想转按，余下按揭金额为700万，但由于银行估值只有1300万，以旧制50%按揭上限计算，最多只能借650万，Tina需要补50万，缺乏资金的Tina打消念头。
不过在新制度下，Tina可以借最多70%，1300万 x 70% = 910万，所以只要Tina能符合压力测试，便可以转按甚至加按，获取更多流动资金。
立即申请按揭
转按分几多类？
- 平手转按：把余下的贷款额由A银行转移至B银行
- 转按套现：由另一间银行为物业重新估价，透过物业升值套现出现金作其他用途
按揭保险按揭成数【新制】
| 首次置业 | 非首次置业 | |
| 450万或以下 | 90% (二手楼/一手建期) | 80% |
| 80% – 90% (楼花)(上限360万) | ||
| 450万以上至1000万 | 90% (二手楼/一手建期) | |
| 80% (楼花) | ||
| 1000万以上至1125万 | 80% – 90% | |
| (上限900万) | ||
| 1125万以上至1500万 | 80%或960万以上 | |
| 1500万以上至3000万 | 70%或1200万以上 | |
按揭保险按揭成数【旧制】
楼价 | 最高按揭成数 |
400万或以下 | 90% |
400万至450万 | 80-90% (贷款上限360万) |
600万或以下 | 80% |
不选用按揭保险的按揭成数【新制】
| 住宅物业 | 非住宅物业 | |||||
| 自住用途 | 公司名义购入或非自用 | |||||
| 楼价 | 没有物业/按揭/担保 | 有物业/按揭/担保 | 没有物业/按揭/担保 | 有物业/按揭/担保 | 没有物业/按揭/担保 | 有物业/按揭/担保 |
| 申请人于香港未持有任何形式按揭 | ||||||
| $1500万或以下 | 70% | 60% | 50% | 40% | 60% | 50% |
| $1500万至$3000万 | 60%或1050万以上 | 50%或900万以上 | ||||
| $3000万以上 | 50%或1800万以上 | 40%或1500万以上 | ||||
| 资产净值批核 (不论物业价值) | 50% | 50% | 50% | 50% | ||
不选用按揭保险的按揭成数【旧制】
楼价 | 最高按揭成数 |
833.3万或以下 | 60% |
833.3万至1,000万 | 上限500万元 |
1,000万以上 | 50% |
转按需要符合什么要求？
- 已过罚息期：大部份银行的按揭贷款均设有一定时间的罚息期，在银行发出的按揭贷款确认信(Facility Letter)中列明罚款，如果借款人在第一年提早还款，需要支付贷款额若干百分比作为罚息，次年及第三年提早还款的罚息则较为轻微。部份业主在罚息期过后或临近罚息期完结才正式申请转按。
- 楼价有升值：打算转按套现的人士在单位楼价上升时，能把升值部份太取资金，如果单位没有升值便无法做到。
- 估价要足：如果银行对于单位估价欠佳，业主转按便可能得不偿失。因此申请转按前可先向经络按揭查询多间银行估价，了解是否能达到转按目的。
- 符合压力测试要求：当初业主选用发展商呼吸Plan时可能无需压力测试，但如果选择转按便必须符合金管局压力测试要求，当利率上升2厘，每月还款额不得高于月入60%。如果申请人有多于一个按揭在身，压力测试要求便调整至50%计算。
转按的步骤
- 预备文件
转按申请程序与一般按揭申请无异，需要提交(1)入息证明如公司工作证明、最近三个的收入纪录、出粮户口的月结单、税单；（2）原有按揭的按揭贷款合约及供款证明及（3）个人资料证明如身份证及住址证明。 - 银行估价
向多间银行进行估价了解哪一间估价最好，找经络按揭帮忙是最快捷方法，按揭专员会根据申请人目的比较不同的按揭计划，并协助向银行为物业进行估价。 - 委托律师
在银行进行审批同时，申请人可物色适合的律师进行转按手续，律师会代为向前按揭机构提取楼契及进行查册，一般情况下申请人须自行寻找律师处理有关手续，转按律师费约为数千元起。 - 律师楼协助签契
律师楼会联络业主签订楼契及按揭契。签完后银行会把贷款及按揭部份交予律师，代为转交业主及原有的按揭机构。
现时银行提供的转按优惠低至H+1.3%，银行会根据贷款额提供现金回赠，如有兴趣了解更多转按计划优惠，可致电319-66688与经络按揭联络，由按揭专员提供多个转按计划供大家比较及申请。
FAQ 常见问题
转按金额可不经律师楼处理？
过往转按的金额必须经过律师楼，但2022年11月银行公会公布，当为住宅物业进行转按交易时，银行之间为按揭贷款资金提供适时和直接的电子转帐，从而避免出现与支付相关的风险。根据过往惯例，当进行转按交易时，按揭款项会先转帐至律师行以作托管，然后由律师行发出支票以清缴客户的原有按揭贷款。在新增的支付安排下，银行之间为按揭贷款资金提供适时和直接的电子转帐，好处是可以避免出现与支付相关的风险，例如客户资金在无法预知的情况下被冻结等，从而有效加强对客户的保障。
想知详情，可留意“转按金额可选择不经律师楼过户流程懒人包”一文。
哪些人不适合转按？
心动想转按的朋友，如果不是遇上以下情况，通常转按都会有着数
- 未过罚息期
按揭计划通常设有两至三年的罚息期，想转按人士最好在罚息期后才转按，所以“两年一转按”是不少精明业主的做法。
2. 收入大减
转按意味着要重新做按揭，需要重新提交入息文件及进行压力测试，如果收入大减，银行批出的贷款额可能出现变量。
3. 未能够“甩按保”的人
如果本身有按揭保险在身，想透过转按“甩按保”，要注意转按后的按揭成数会跌至七成，如果资金有限，便未必适合转按。
如果不确定自己是否适合转按，欢迎随时联络经络按揭，由专业人员解答大家的转按疑难。
为什么要选用按揭转介公司申请转按？
每间银行提出的转按优惠各有不同，个别的按揭利率会较为优惠，部份现金回赠则较高，如果要逐间银行查问便要花大量功夫。经络按揭能够为大家提供各大银行的转按计划及最新优惠，而且不会向客户收取费用。
还有什么情况下，转按会有着数？
- 获取更优惠利率 。如果本来的按揭计划条例例如息率并不吸引，可以尝试透过转按取得更优惠利率。
- 加按以套取资金，在按揭条例放宽下，就算物业楼价有跌幅也有机会可以提前额外现金，可以参考前段的例子。由于每间银行的估价各有不同，可透过按揭转介公司的服务货比三家，转按至最高估价的银行。
- 担保人甩名，如果本身按揭的担保人希望“甩名”，可以透过转按处理。
- 获取Mortgage-link(高息按揭存款挂钩户口)，如果本身的按揭计划未有Mortgage-link，可考虑透过转按方式申请拥有Mortgage-link户口的按揭计划，从而节省供楼利息开支。就算转按套现出来的资金没有特别用途，亦可以存放在高息按揭存款挂钩户口（Mortgage-link），利息与按揭利率一致，存款额能高达剩余贷款额的一半。由于户口属于活期户口，当有资金需要时可随时提取使用。而且个别银行的高息按揭存款挂钩户口更容许借款人的家人使用。