经济复苏缓慢，令本港楼市表现波动。美联集团主席黄建业指出，上半年楼市表现较预期差，首季旺市属昙花一现，反映经济引擎失速，通关“红利”迅速耗尽，复苏动力减弱，香港优势将渐渐“烟消云散”，引致楼市见顶回落，而且跌势已成，预测全年楼价升幅“捧蛋”，重返2017年即6年前的水平，料蚀让个案攀升，惟“辣招”原地踏步，绝对已经过时，因此“撤辣”刻不容缓。黄建业认为，地产、金融、旅游等多个行业支柱现裂痕，为免负资产数目增加，并进一步加大财赤，提出六大建议救港经济，呼吁立即全面减税，包括减收利得税、楼股印花税，并大力发展具香港独特优势的行业，吸引移民及外资，达至刺激经济的效果。

黄建业：香港优势渐“烟消云散” 

黄建业认为，疫情锁港经年，重创香港经济及楼市，内地与香港全面通关却迟于其他国家，打击中外资金信心，通关“红利”迅速耗尽，首季“楼股小阳春”昙花一现，其后本港楼市及股市皆高位回软，经济陷苦海，本港多个支柱行业惊现“裂痕”(见附录)。当中，恒生指数于8月曾一度低至17,600点，创今年新低；首4个月楼价升约6.3%，惟其后楼价掉头回落，至今(截至8月28日)已累跌3.03%(见图一)，2023年迄今升幅已经收窄至3.09%，新盘带头“劈价”，未来楼价续有下调压力。楼价高位回落，成交却未大幅回升，今年首七个月的整体物业注册量仅录约39,248 宗，创2016年后的同期次低纪录，仅轻微高于去年约3.8%；注册金额更创2016年后同期新低，甚至低于去年同期3.9%。

黄建业指出，楼股与经济息息相关，如今的困境其实是香港经济缩影。香港经济未有因通关而回复旧观，原因除了疫情遗害及加息影响，更重要的是疫后香港出现“结构性”转变，但是经济政策却“原地踏步”，未有与时并进。以旅游业为例，消费模式急变，网购及外卖程式崛起，令香港由“购物天堂”及“美食天堂”变成一日游或穷游地点，鲜见高消费客户，惟特区政府仍未有策略来应对市场转变。

图一：美联楼价指数

料全年楼价升幅“捧蛋”

黄建业认为，楼市是经济产品，经济差，楼市难有起色，若本港经济及房屋政策继续“原地踏步”，势必令本港优势渐渐“烟消云散”，竞争力落后对手。如经济持续下滑，相信今年楼价已经于4月见顶，跌势已成，料全年楼价升幅“捧蛋”，届时楼价将“时光倒流”回到2017年，即6年前水平(见图一)，料蚀让个案将攀升，惟“辣招”却和其他政策一样原地踏步，明显已经过时。

黄建业强调，“辣招”推出逾10年，香港的经济及社会环境已出现翻天覆地变化(见表一)，楼市亦出现“结构性”改变，短炒绝迹，以自用为主，“辣招”却从未检讨。明白特区政府担心“撒辣”引致楼价飙升，惟因为经济欠佳及息口高企，楼价跌势已成，撤辣只会增加成交，楼价没有大升的基本因素。须知住宅物业非商品，而是生活必需，对比波动大的股债汇，更是很多人理想的“长线安全投资”，若放任楼价直插到底，将令不少为置业而节衣缩食的市民损失惨重，衍生众多社会问题，物业买卖牵涉的不止地产界，而是民生及社会，冀政府正视，立即根据时代转变调整经济及楼市措施。

表一：经济及楼市的“结构性”改变

倡六大建议救港

黄建业指出，支柱产业见裂痕，楼股齐陷苦海，港楼跌势已成，股市欲振乏力，经济危机迫在眉睫，必须于支柱产业崩溃前救市，呼吁特区政府别以“不变应万变”的心态坐失良机，建议尽快推行以下“救港六招”：

1. 减股市印花税，又或只收“单边印花税”，刺激港股成交，并吸引巨企来港上市；
2. 减利得税，扶助企业，增加外资来港或留港的诱因；
3. 大力扶持香港有优势的产业，包括医疗、美容、法律、保险、教育等，为香港带来新机遇；
4. 发展具香港特色的旅游业，建构独特“蒲点”，吸引中外旅客来港免税购物，从而刺激消费，带动内需
5. 推出更具吸引力的移民政策，例如降低取得永久居民身份证的年期门槛，又或扩阔可供申请投资移民的范畴
6. 减楼市印花税
   i) 彻底宽免外地人来港首次置业需付的3成辣税，减低他们来港置业的成本
   ii) 免除15%的新住宅印花税，为市民换楼开方便之门
   iii) 取消额外印花税SSD，或将年期及税率回复至“加强版”前，即买入住宅单位后头半年内出售的税率为15%；在6个月以上至12个月之间转售，税率为10%；在12个月以上至24个月之间转售，税率为5%

黄建业深信，香港不乏增长动力，加上背靠祖国的丰富资源，只需要政策推动，发挥国际大城市及一国两制的优势，必可令香港重新崛起。个别的救市措施已经见效，尤其是抢人才政策的效果超出预期。最新数字显示，截至7月底，各项吸引人才措施共收到12万宗申请，超过7.5万宗已获批，已抵港申请者亦超过3.8万。不过，成功吸引人才来港，却未有更多政策配合人才“留港”，更适逢楼市低迷，新来港者以租楼为主，令租盘急速消化，刺激租金回升，反而带来新的民生问题。政府在推出“专才计划”同时，更应考虑彻底宽免外地人来港首次置业的辣税，吸引转租为买，做到“留人才更留人心”，增加专才长期留港诱因，以吸纳新资金刺激经济，同时疏导租金升幅。

楼价“时光倒流” 重回2017年水平

黄建业认为，策略应根据领先市场数据制定，具前瞻性。假若特区政府未掌握市场趋势，持续以“原地踏步、墨守成规”的态度来面对千变万化的市场环境，相信今年楼市高峰已过，不但全年楼价升幅将“捧蛋”，下半年成交将持续低迷，多项数据皆有机会创出近年低位：

• 料全年整体物业注册量仅录65,500宗，重新踏入“冰河期”，创历史次低纪录，仅高于去年
• 整体物业注册金额则估计仅录5,500亿元，创7年新低，甚至略低于去年
• 预测全年新盘成交约4万宗，创十年次低
• 二手成交录约4万宗成交，创八年次低
• 全年新盘成交金额录约1,560亿元，创八年次低
• 二手成交金额则录约3,050亿元，创七年次低
• 全年楼价升幅“捧蛋”，重返2017年水平
• 即使有限度“撤辣”，楼价亦难大升

黄建业重申，撤辣“刻不容缓”，因楼市下滑将对社会及经济造成冲击，未来负资产个案势急升，蚀让个案续增，并严重影响卖地收入。22/23财年卖地收入按年大跌超过50%，创7年新低，占原先全年目标1,200亿元约58%；而23/24财年迄今，地价收入仅约33.8亿元，更是只占全年目标850亿元约4%，地价收入较政府预算落差大(见图二)，未来财赤恐恶化，令经济陷入恶性循环。

图二：卖地收入

事实上，松楼市振经济是中外的一致共识，去年内地有城市推行“限购、限贷、限价、限售”的“四限” 松绑优化楼市政策；中共中央政治局早已明确提出适应中国楼市新形势，适时优化房策；今年7月住房城乡建设部提出进一步放宽限购措施，包括降低购买首套住房首付比例、降低购买首套住房贷款利率，以及购买首套住房身份“认房不认贷”；加拿大及英国亦已有刺激置业的措施推出(见表二)，香港特区政府的施政应该更具前瞻性，带着市场走，快人一步，立即配合国策及环境转变振兴楼市吸纳资金。

表二：各地楼市“减辣主要内容”

附录：香港经济支柱产业见“裂痕”

1. 金融业：香港今年上半年首次公开招股(Initial Public Offering, IPO)仅录178亿元，创20年同期新低，跌出全球五大。港股每日成交金亦远离高峰，2023年截至7月底止，港股每日平均成交金额仅录1,136亿元，较去年同期减少约15%，较2021年同期更减少近4成，最直接的影响是，最新整体失业率虽回落至4年新低，惟金融行业失业率较去年底回升
2. 旅游业：“自由行”一直是本港的经济重要支柱，惟内地与香港全面通关至今，每月内地访客南下人次未如预想般激增。加上消费模式转变，北上者多，南下者少，内地访港旅客不是进行“平价游”，就是“一日游”，令2023年上半年零售业总销货额仅录2,051亿元，虽然按年略有反弹，但仍未重返疫前水平
3. 出口业：本港出口持续疲弱，7月整体出口按年跌9.1%，连挫15个月，而且累计首7个月，整体出口货值按年下跌14.6%。
4. 地区总部：以香港为地区总部的境外公司明显流失，数目由2019年约1,541间，减少至2022年约1,411间，减幅约8.4%；以母公司的首6个国家/地区计算，除了居首的中国内地上升约16.2%外，其他5个国家/地区均录约5%至约16.7%的跌幅。

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