【施政报告2025】多项与楼市有关措施如何利好后市?

新一份《施政报告》今日公布，内容提及多项有关土地发展及楼市的措施，《施政报告》一系列措施涵盖豪宅、租务及北部都会区发展，将为本港楼市增添上升动力。当中的优化“新资本投资者入境计划”，将对豪宅市场带来强劲支持，预计明年逾3,000万元住宅注册量有望创31年新高；放宽院校非本地生比例将持续推升租务市场，未来两年租金有望再升10%至15%；至于加快北部都会区建设，带动新增人口和企业落户，将持续提升区内物业价值与投资吸引力，料发展商加快区内推售新盘及去库存。

优化“新资本投资者入境计划”料明年逾3,000万元住宅交投创新高
自2024年3月重启以来，“新资本投资者入境计划”截至今年8月底已录得1,963宗申请。但若与2004年至2015年间的平均申请量每年约3,700宗相比，仍有明显增长空间。值得留意的是，上一次投资移民涉资于住宅物业的金额累计超过420亿元，而今次计划截至今年2月底，虽累计投资逾100亿元，但当中流入楼市的金额甚少。相信是次优化措施将住宅成交价门槛由5,000万元下调至3,000万元，料有助吸引高质投资者，并刺激豪宅市场交投。

根据美联物业研究中心资料，今年截至9月15日，一、二手住宅注册量合共录1,094宗。新措施料推升全年数字至约1,600宗，按年增长9%，创近4年新高；明年更有望挑战2,000宗，届时将创有纪录的31年新高(见图)。

放宽非本地生比例带动租务需求未来两年租金有力再升10%至15%
对于政府进一步放宽非本地生比例，预计2025/26学年非本地生人数将增至约22,000人，并逐步于2029/30学年升至37,000人。即使不计及研究院课程的非本地生人数增长，估计上述非本地学生数目将进一步增加至超过10万人。

然而，本港现时宿位仅约44,000个，即使加上未来宿位供应亦只会增至约55,000个。单计非本地学生，宿位短缺将达逾45,000个，需求缺口庞大。这将成为私人住宅租务市场的重要需求来源。值得留意，以上尚未计及本地学生的需求，宿位实际短缺情况只会更严重。

虽然施政报告同时宣布增加学生宿舍供应，有助增加学生宿位长期供应，但短期仍将追不上学生人数增幅。学生宿位供应紧张，对私人住宅的租务市场形成强劲支持，成为租金持续攀升的主要动力。事实上，近年租金走势凌厉，美联“租金走势图”最新8月份平均呎租与23年8月(即放宽八大资助院校招收非本地生的上限前的同期)比较，过去两年录得接近9%的升幅。随着调高非本地生的限额，预料未来24个月租金有10%至15%的升幅潜力，出现续创新高的趋势，尤其是将军澳、西区、红磡、沙田及大埔等热门留学生聚居地区料持续跑赢。

加快发展北部都会区料发展商加快推盘
新一份《施政报告》进一步推动北都发展，引企业落户并带动人口流入，同时配合政府加强交通、医疗及教育等基础设施投资，将进一步提升该区物业投资价值，带动区内住房的需求。专责的委员会及专组将有助加速有关发展，而且加快审批制度的同时，推动多元开发模式及灵活土地批拨；如成功简化行政措施，料有利加快开发流程，配合该区长远发展。加上区内大学城、河套发展、新田科技城，将有助带动区内未来人口增长。值得留意的是，“按实补价”机制，即按实际楼面与用途厘定补地价，可分阶段缴付，让更多有兴趣参与的发展商可按市场需要及设计发展，并按发展计划控制投资成本。施政报告亦提及在凹头站沙埔一带拟增加私营房屋比例，并拓展为新发展区，将会为区内楼市带来潜力，并加大发展商在区内发展诱因及参与发展意欲。

目前北部都会区内已批出及正申请预售楼花的单位合共约4,100伙，加上现有库存单位约1,800伙，共约5,900伙。随政策推动，料发展商加快区内推售新盘及去库存。