美国联储局上周加息0.25厘，是自2023年7月以来首次加息；本港主要银行今次则未有即时跟随加息，在最优惠利率维持不变之下，对按揭实际息率与供款没有带来负面影响；不过，美国于今年底前仍有可能再次加息，本港息率未来面对上调压力。市场上常有一种观点，认为加息必然导致楼价下跌；然而，利率走势固然是影响楼市的重要因素，惟经济表现、政策措施、市场供求等因素，同样会对楼价走势发挥关键作用。事实上，从过往数据来看，美国处于加息周期时，香港楼价并不一定同步下跌(见图)。
加息不等于楼价必然下跌
回顾近20年，以2004年至2006年的美国加息周期为例，历时约两年间，美国合共加息17次，累计调高4.25厘；同期香港最优惠利率累计上升3厘。然而，“美联楼价指数”在该段期间反而录得约13%的升幅(见图)。主要原因是，当时香港楼市在亚洲金融风暴及非典型肺炎冲击后，已经历大幅调整。其后，香港受惠于中央推出“自由行”及《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》(CEPA)，整体经济逐步由低位复苏，失业率亦由高位回落。在经济及市场信心改善的支持下，加上特区政府推出多项支持经济及楼市措施的效应，楼价重新拾级而上。
另一个例子是2015年12月至2018年12月的美国加息周期。美国在约3年间加息9次，累计调高2.25厘；同期香港银行仅上调最优惠利率一次，加幅只有0.125厘，加上经济基本因素稳健的支持，期间“美联楼价指数”上升约两成(见图)。
上述两段时段显示，美国加息并不必然导致香港楼价下跌。当经济增长、就业市场及市场需求改善时，经济基本面所提供的支持，有助抵销甚至超越利率上升对置业负担造成的负面影响。
当然，若经济转弱，并同时遇上加息，楼价便较容易受到下行压力。2022年3月至2023年7月的美国加息周期，正是较具代表性的例子。该段期间，美国合共加息11次，累计加幅达5.25厘；同期香港银行上调最优惠利率0.875厘。更重要的是，香港当时正受到第五波新冠疫情冲击，经济活动及市场气氛均受到严重影响。2022年香港实质本地生产总值收缩3.5%，其后2023年通关初期的经济复苏力度未如预期，楼市亦受到外围环境、息口上升及市场信心不足等因素影响。在此背景下，2022年至2023年期间香港一手住宅成交量明显放缓，现楼货尾亦有所增加，而“美联楼价指数”在该段期间下跌约一成(见图)。
目前本港楼市有众多利好因素支持，特区政府上月将全年经济增长预测调高至“3.5%至4.5%”，反映整体经济基本因素有所改善；多项人才政策令人口及住屋需求增加，推动租金节节上升，吸引租转买及长线投资需求；住宅库存压力亦逐步舒缓，以上种种因素均支持楼市向好发展。再者，房屋政策同样是影响楼市走势的重要因素，政府上周公布《香港第一个五年规划》及新一份《施政报告》，重心放在北部都会区的长远规划与产业主导，有利本港经济及楼市长远健康发展。息口方面，市场普遍将今次美国加息理解为“保险式”调整，多于重启一轮全面加息周期，香港按息急升的空间有限。而本港最优惠利率今次维持不变，对按揭实际息率与供款没有负面影响，加上多个新盘部署推出，相信会支持楼市气氛向好，有助引发购买力逐步释放。
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