香港首个《五年规划》及《2026施政报告》“千呼万唤始出来”，为本港未来发展划出宏大蓝图。今次报告未有大篇幅聚焦于私人住宅的短期调控措施，正正反映港府深信住宅市场在全面“撤辣”后已具备足够的自我调节能力，无意过多干预，反而将策略战略核心全面转向“北部都会区”的长远布局与产业主导，为本港楼市发展奠下更巩固基础。
《五年规划》明确提出，未来五年北都住宅供应容量将以7万个单位为指标。若按现行公私营房屋“七三比”推算，私人住宅将占约2.1万伙，即年均4,200伙；即便未来调整至“五五比”，私楼亦达3.5万伙，即年均约7,000伙。对照2025年全港一手成交量，这批新供应仅占市场总吸纳量约两成至三成半，市场完全有能力顺畅消化。
目前北都区(包括北区及元朗区)内已获批未售及待批预售的楼花单位合共约3,200伙，加上区内近2,400伙累积货尾，即合共约5,600伙供应。随着北都建设全面提速，区内新盘吸引力势将获大幅提升。
更深层次去看，北都的推进象征著本港房屋政策，正式踏入以“供应侧调节”为主导的新方针，摆脱过往依赖“需求管理”措施调控楼市的旧框架。假如日后市场再出现供求失衡，政府有充沛条件以北都丰富的土地储备作为灵活的调节工具，促进市场更健康发展。
政策大方向尘埃落定，另一边厢的超级豪宅市场率先“偷跑”。单计9月首16日，全港逾亿元一手“大刁”已录得22宗，较8月全月的15宗大增逾46%，创8个月新高。纵观本年至今累计一手亿元成交达129宗，超越去年全年的101宗，自2013年《一手住宅物业销售条例》实施以来的新高。
近日豪宅市场捷报频传，其中赤柱ONE STANLEY实用面积4,689呎连逾千呎天台及花园的单号洋房，日前以招标形式约2.49亿元易手，呎价逾5.3万元；至于西半山豪宅天御2期，早前亦以1.3亿元再售出4房大户，连续3日录得逾亿元交投。在国际地缘政治环境复杂多变下，香港金融体系依然稳健，加上高增值金融及科技机构持续扩张，强劲的财富效应正促使高收入人才及国际资金，将具防守力的香港豪宅视为避险首选。
豪宅热潮，亦带动整体一手市况全面回暖。近期发展商全面重新加快推盘节奏，9月首16日一手成交已突破790宗，较8月同期急升逾倍，个人预计全月一手交投可冲上1,500宗，创近4个月新高。
市场焦点虽然集中于政策与一手成交，但金融环境的变化同样值得关注。美联储最新公布加息0.25厘，为2023年7月以来首度重启加息。由于港息过去数年呈现“加慢减快”特征，故此本港银行今次未有即时跟加。即使年底前美联储仍有机会再次加息，届时本港息率或会随之上调，但利率仅为影响楼市的变量之一，因此短期利率波动，亦难改市场中长期“大势”。
展望后市，随着多项政策不明朗因素“拨云见日”，加上本港经济向好、资金充裕、租金上升、人口增加、库存减少等多重利好因素利好楼市，料住宅市场交投有望较第3季显著回升。由于上半年住宅楼市升势凌厉，相信下半年将有所放缓，维持全年楼价升15%的预测。