【屯门地流标】政府不愿卖限呎单位地不一定是坏事?

正当楼市气氛呈反弹之势，竟然传出有政府住宅地皮流标，即是政府不愿卖。通常地皮流标，都会被市场定性为负面讯号，对于区内楼市表现会有压力。不过，从多角度分析，今次流标又未必是一个坏消息。

先介绍返地皮资料先，项目是位于屯门青山公路大榄段一幅有相当规模的住宅用地，附近主要大型屋苑包括OMA by the Sea及The Carmel等，此地皮最高可建楼面高达130万平方呎，估计可以提供2,020伙单位，论规模，差不多等同在售中的锦上路站整个项目。

其中一个特别之处，就是此地皮设有限呎条款，每伙单位实用面积达最小280平方呎，为首幅加入相关条款的住宅官地。本行预计若以每呎楼面地价约6,000元计算，地皮估值约为78.38亿元。

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至于有份参与今次地皮竞投的发展商，全部是本地具名气的实力财团，包括长实、新地、恒地、信置及嘉华国际。而且大部分在区内都已经有发展项目的经验。

政府对区内楼市有信心

不过结果是，政府不愿卖，流标收场，为2018年10月山顶文辉道地皮流标后，3年半以来再有住宅官地流标。地政总署表示，没有任何标价达到政府专业估价师评估的底价，所以全部标书不获接纳，而政府是按既定机制，在市场上公开出售卖地计划内的土地，如没有任何标价达到政府专业估价师所评估的底价，就不会出售，而底价会在截标当日订定，以便考虑最新市况，政府亦不会揣测投标者出价考虑。

此外，发展局发言人补充，虽然是次未能成功招标，但政府会继续将最低单位面积要求，落实于所有政府卖地项目、铁路物业发展项目、市区重建局项目，以及其他涉及换地或契约修订的私宅发展项目，以改善市民的居住空间和回应社会诉求。这目标不会因为个别土地的招标结果或某个时期的经济情况而受影响。政府会考虑在适当时候重新出售该用地。

即睇屯门青山公路新盘资料

局方又指，很多市建局及港铁项目同样设有最低单位面积要求，过去均成功招标。事实上，港铁将军澳百胜角通风楼项目，虽同样设限呎条款，惟早前仍成功批出。

极低价批标打击或更大

如是者，可以反映出，政府不愿以低价卖出地皮，而且表明不会取消最低单位面积要求，是对区内楼市有信心的表现，加上项目地势较高及近海，发展规模庞大且潜力不俗。至于加入最低单位面积要求，即是“限呎”条款的，正因为此项目规模大，料将以多元化户型发展，可兴建中小型单位为主，如一房户或两房及细三房户型，满足上车或小家庭等多元化客户群，故“限呎”虽然是发展商出价考虑因素之一，但不是项目出现流标的主因。

相反，如果政府以极低价批出标书，对区内一手发展商以至二手小业主打击可能更大，叫价力大幅下降。只不过，在发展商角度，若成功中标，总投资额将逾百亿元，在目前刚逐步走出第五波疫情的阴霾下，出价难免仍然较为审慎，所以出手时与政府底价出现反差。再者，3年半以来先有住宅官地流标，证明并非常态。

区内一手接连有承接

事实上，区内的一手市场都接连有交投，承接力都不俗，较早前提到地皮附近的新盘OMA by the Sea，最近接连沽出两个三房单位。当中包括第2座5楼C2室，实用面积603平方呎，以881.7万元成交，呎价约14,622元。同时，项目的第1座5楼B2室，实用面积619平方呎，成交价为818.3万元，呎价约13,220元。据项目楼书显示，该盘的预计关键日期略延至2022年12月26日，但是都可以称得上近乎即买即住。

同系扫管笏路OMA OMA亦再以招标形式沽出一伙地下复式花园大宅，为第1座之第1A座地下B单位，为项目余下面积最大的花园大宅，成交价及实用呎价分别高达2,508万元及18,293元。单位属4房2套房另加工人套房间隔，实用面积1,371平方呎，连660平方呎花园及60平方呎平台。OMA OMA累售439伙，占整体单位约94%，套现逾29.3亿元。项目自2022年初至今已售出23伙，当中约三成为特色户，销情相当理想，项目现仅余少量高层海景单位及花园复式单位待售。