近期日圆频创新低，兑港元最低曾见 5.1，不但吸引港人“返乡下”，大阪、东京等旅游热点更为热闹，借着汇率优势，表示有意到日本置业的查询亦有增加。
日圆2023年越走越软，兑港元已多周贴近5算，日汇再次走近并徘徊于近二三十年低位。单以汇率计算，相比起 2011年时远超10算的高位，现时入手日本资产只需半价，这折扣提供极大吸引力。诉诸事实，笔者近期的确收到不少客人查询日本物业的市况，大部份准买家都想趁日圆走弱时快快手入市，赚取楼价升值的利润之余，再从汇价衍生的折扣大捞一笔。
相信游日港人对日汇走势绝不陌生，还记得仅仅两年前日圆兑港元仍处于7算的日子吗？量化一看，以一个4,950万日圆的单位计算，当时换算为344万港元。以低于5.3计算，同套单位只售260万港元，两年下来大减84万港元或24%。
便宜日圆或将过去
分析日圆贬值主因，离不开日本的货币政策多年来与各国脱轨。日本央行经历2008年金融风暴后大幅减息，更自2016年起维持负利率至今，日圆存款超过十年无息收。同时各大央行于近年实行货币政策正常化，进一步驱使资金流往外地觅高息，将日圆兑成存款利率较高的货币，加重日汇的下行压力。
2023年第三季，美国联储局突然转軚，延长加息周期又大放鹰风，以致美债息急速抽升，美金展现强势。作为日汇最主要的兑换货币，美金大升让日圆受重压。虽然日本央行已开始研究调整其量寛政策，但决策过于优柔寡断，日汇失去承托。
时至今日，美国基于自身经济状况，已近乎确定不会再加息，预料美金强势会随之结束。相对下，日本的疫后复苏较佳，给央行更多空间调整货币政策，日央行长植田和男已多番暗示货币政策走向将有所改变，不排除未来会解除负利率政策。两者结合下，日圆弱势或将逆转，换言之今天这般便宜的日圆或者可一不可再，日圆劣势或于明年甚至本年底便会逆转。花旗分析预测日圆兑美元在未来6-12个月将保持强势，或能重上130甚至更高的水平，即兑港元约6算水平。
赚价赚汇好时机
日圆平、当地息口低、外国人买日本楼限制少，这几大因素都有机会于明年逆转。打铁趁热，今年不少海外资金加速涌入日本楼市。
众多外地投资客看准东京、大阪及福冈等一线城市。数据显示，2023年首季东京房地产投资金额位居全球第二，仅次于美国洛杉矶。相比2022年同期，排名明显上升。报告亦指出，外国投资者对日本房地产市场的投资大幅增加，金额比去年同期增加约一倍，总计20亿美元，占总投资额的30%，带动了投资水准的整体提升。同时，日本国内投资者对当地房产的投资额高达68亿美元，显著大增逾30%。
从上述可见，不论国内外的投资者都对日本楼市未来发展充满信心。此外，日本一线城市人口密度高、人均收入强，因此大城市的租盘十分抢手，当区入住率长期维持在90%以上，放租的回报率既稳且高。
现时日本房产投资门槛较低，随着市场观望加息周期完结，圆跌势或将逆转，投资日本物业须把握目前“赚价又赚汇”的好时机。
然而，日本当局正研究修改法案，最快2024年4月便会提高非长期居留当地人士的置业门槛。换言之，未来数月将是欲买日本楼的港人最后机会。
楼价稳步上扬 前景明朗
纵观日本不动产市场，楼价早已度过了失落的十年，并于近廿年稳定地拾级而上，走势健康。直到近年日圆持续走弱，入手当地物业更为划算，日本楼便开始走进港人眼球。美联环球楼价指数显示，东京的物业价格过往几年一直呈现增长趋势。
截至 2023 年第 2 季的数据，以当地货币计算，过去 5 年东京房价大增逾 40%，相较去年同期亦增约 17%，以美元计亦有逾一成升幅。
观望未来，日本楼市将受惠于三大因素。随疫后的报复式旅游，当地酒店、短期住宿需求大幅上升，推动楼价走上。同时，旅游业及相关行业的复苏蓬勃，日圆弱势亦大为利好出口，作为外向型经济，日本经济环境的优势将成楼市最大支撑。政策方面，日本央行最新会议纪录显示，委员一致认为央行必须维持目前的货币宽松政策，加上通胀压力降温，“零息”亦进一步推升楼市的投资潜力。
京都市全新物业LEBEN KIYOMIZU GOJO项目，位于京都市东山区五条桥东2-4号，交通便利，距离京阪本线清水五条站（4号出口）步行2分钟，同时距离京都市营地下铁乌丸线五条站（1号出口）步行13分钟。总单位数目只有64个，另有1个管理办公室，另停车场有个车位，及128个位置摩托车停车位。物业交付预定日期为2025年1月底。
至于单位类型，大致分4种，最细43.34平方米连阳台3.93平方米至58.38平方米连阳台5.84平方米。21种不同的平面图选择，以适应多种生活方式。
日府新政策将提高外国人投资门槛
相比英国和加拿大等国家，日府对海外移民的审批一向较为严谨。以获取日本永居权为例，港人需于日本连续居住 10 年，期间不能离境超过 3 个月。因此，港人普遍以投资为购买日本物业的主要目的。由于投资客并非以移民为目的，既不会长居当地，没有当地的固定居住地址，也不会有日本永居权。
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可是，目前日本政府正研究修改不动产登记法，计划于 2024 年 4 月 1 日起进一步提高购买日本物业的门槛。新规定要求至少一位拥有日本长期居住权人士的基本资料，并与买家一同登记在不动产登记簿上。简单来说，港人首先要找个日本人帮忙登记，才能符合资格购买房产。
不动产登记权利情报，即所谓的权利书，是日本法务局发行的最重要文件之一。这份文件具有证明不动产业主权利的功能，包括所有权、抵押权等相关资讯。换句话说，购买日本物业需得到日本人的支持，并愿意将其身份登记在法律文件上。
值得一提的是，当局修改不动产登记法的主要原因并非针对海外买家，而是为了确保可以顺利收取税款及相关款项如每月的管理费等。根据日本政府的现时规定，业主每年需缴交不动产税项，包括固定资产税和的都市物业税。由于联络海外买家较为困难，增加日府收取相应款项的难度。
虽然修例意不在此，但无疑不动产登记法倘如预期于 2024 年 4 月生效后，港人要投资日本楼市将更受限。建议有意在日本置业的港人，要把握最后数月的入场机会。
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