楼市观望气氛仍然浓厚，交投续于低位徘徊。尽管日前政府对楼市“撤辣”态度软化，不过，市场会说话，发展商以至政府自己的身体就最诚实，前者在推售新盘的部署工作不太积极，后者卖地表中仅再推一幅住宅官地出来卖。
2023楼市市道疲弱，需求减少，发展商减慢申请预售2023新盘楼花。
减慢申请预售楼花
美联物业房地产数据及研究中心综合地政总署资料显示，9月份仅录1份新盘楼花预售申请个案，为跑马地宏德街1号(123伙)，单位数目较8月1,361伙按月大跌约91%，为3个月最少。
美联物业首席分析师刘嘉辉指出，近期楼市气氛淡静，置业需求减少，发展商减慢申请预售新盘楼花。获批预售新盘楼花方面，9月份同样只有1个楼花住宅项目获批，为天水围天荣站第1期(1,393伙)，数目较8月2,998伙按月下跌约53.5%，与新申请预售单位同样创3个月新低。
新盘楼花申请预售楼花单位按月下跌的同时，获批单位跌幅更甚，加上屯门青霞里8号(80伙)取消申请预售，因此累积待批预售楼花单位由8月16,195伙，跌至9月份14,845伙，按月跌约8.3%，连跌4个月，并创自2021年10月后的23个月新低。
推地工作收油
另一方面，政府推地工作都似收油。发展局局长宁汉豪日前公布10至12月季度卖地计划时，官地只招标出售一幅大屿山长沙住宅用地，料提供110个私人住宅单位，宁汉豪解释，连同最新一季的规划及不同的土地来源，本财年首三季度已达到年度目标12,900伙的约八成，因此对达成年度目标感乐观，并指会继续多管齐下，持续并稳定地向市场供应土地。
的确，连同2023/24财政年度上半年，料今财年在私人住宅供应方面，政府有能力达标，届时将连续4年达标。
此外，值得关注的是，供应达标不难，但卖地收入达标极难。卖地为政府的主要收入来源，过去十数年间，地价收入占政府财政的比重愈来愈大，占比由2002/03年度至2006/07年度五年间约1成，逐步提升至2017/18年度至2021/22年度超过两成，卖地收入占库房收入比例举足轻重。
本财年地价收入目标约850亿元，惟迄今收入暂录约156亿元，已包括启德地皮及坚尼地城官地合共约70.7亿元，连同地政总署公布的补地价收入约27.3亿元，以及市场消息指粉岭及元朗的补地价收入约58亿元合计，即仅占全年目标约18%，估计全年要达标难度极高。
2023/24财年上半年官地卖地的3幅住宅地皮，油柑头地皮最终流标收场；即使的启德住宅地皮9月成功售出，但地价亦大减至每平方呎仅5,392元，创区内9年半新低；而7月售出的坚尼地城住宅地皮的楼面地价约7,070元，创港岛区21年新低。地皮流标，地价下跌，大大减少卖地收入。
地价收入达标难度极高
不过，发展局局长宁汉豪则解释，地价收入向来存在不确定性，会以“平常心”面对。地皮来源、位置、当时市况等因素都会影响收入。她又表示，过去不同年度地价收入也有高有低，低的时候，可以低于原先预算相当百分比。政府推地有目标，是要满足房屋、经济需求，不能够只在市况好时候才推出，市况不好也会按步就班推出供应。
政府卖地表将于年内仅再推一幅住宅官地，一铁一局都推地不太多，市场有分析认为，政府可能借减少供应用以稳定楼市不再跌。
目前市区楼面地价回落速度快，港岛区跌破10,000元，九龙东跌至5,000多元，至于贴近市区的荃湾亦跌至3,000多元，发展商可能只愿意用2,000多元地价竞投离岛东涌项目。减少推地可避免加剧市场负面情绪，料对楼市亦有稳定作用。
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