香港轮候公屋时间漫长，对于许多基层家庭而言，想要加快“上车”步伐，改善居住环境，香港房屋委员会（房委会）最新公布的政策绝对是一大福音。新一期的特快公屋编配计划预计将于今年第三季强势推出，今次更迎来政策上的重大突破——房委会将首次同步推售过往未售出及已撤销买卖协议的绿置居及租置公屋单位。
这意味着，合资格的公屋申请者不再只限于“租”特快公屋，更有机会以极具吸引力的价格“买”入市区或扩展市区的优质单位。究竟今次特快公屋编配计划有哪些焦点屋苑？定价如何？拣楼程序与传统公屋申请有何分别？美联物业为您准备了这份超过二千字的超详尽懒人包，从屋苑名单、售价分析到按揭攻略，助您轻松掌握置业良机！
什么是“特快公屋编配计划”？为何成为上车置业新捷径？
在深入了解名单之前，我们首先要明白什么是“特快公屋编配计划”。传统上，该计划主要是将一些不受欢迎（例如：位处偏远、层数较低、甚或曾发生事故的单位）的公屋单位，提早编配给愿意接受的轮候册申请人。由于这些单位竞争较少，申请人可以大幅缩短公屋轮候时间。
然而，2026年的特快公屋编配计划进行了史无前例的升级。房委会破天荒将计划与“重售绿表置居计划单位及租者置其屋计划回收单位”结合。申请者在拣选单位时，除了传统的租住特快公屋外，现在更可以选择“购买”绿置居及租置计划的未售出或“挞订”（因买卖协议撤销而收回）的甲类单位。这项改动成功将一个原本只作“租赁”的跳板，转化为一条低门槛的“置业上车”捷径。
2026特快公屋编配计划焦点：首度加入绿置居及租置公屋
今次计划最瞩目的，莫过于涵盖了三大曾引起市场热烈讨论的绿置居项目，以及遍布全港多区的租置公屋回收单位。以下为您详细拆解这三大绿置居屋苑的地理优势及潜力：
绿置居名单一：油塘高宏苑（市区靓位、潜力无限）
高宏苑位于九龙东油塘，是近年罕见的市区绿置居项目。
- 交通网络：屋苑距离港铁油塘站仅需约数分钟步程，享有观塘线及将军澳线双线优势，前往港岛东（如鲗鱼涌、太古）或九龙东核心商业区（CBD2）极为便捷。
- 生活配套：邻近大本型（Domain）及鲤鱼门广场等大型购物商场，街市、食肆林立，生活所需一应俱全。部分高层单位更有机会远眺维港海景，是今次特快公屋编配计划中的“楼王”之选。
绿置居名单二：马鞍山锦柏苑（环境清幽、贴近大自然）
对于喜欢宁静生活及较大绿化空间的家庭，锦柏苑绝对是心水之选。
- 自然环境：位于马鞍山恒泰路，背靠马鞍山郊野公园，部分单位可享翠绿山景或吐露港海景，空气清新。
- 社区设施：步行可达港铁屯马线恒安站或大水坑站，区内有海滨长廊、自行车径及多个体育馆，非常适合注重健康生活及有小朋友的家庭。
绿置居名单三：九龙湾宏致苑（交通便利、核心商圈）
宏致苑位处九龙湾核心地段，是另一个备受瞩目的市区项目。
- 商贸优势：九龙湾近年发展迅速，已转型为重要的商贸区，周边商厦林立。宏致苑邻近德福广场、淘大商场及MegaBox，不论是购物、娱乐还是餐饮选择都极为丰富。
- 出行便利：步行即可抵达港铁九龙湾站，并有多条巴士及小巴路线途经，往返全港各区皆十分方便，对于在九龙区上班的买家极具吸引力。
租置计划回收单位（租置公屋）：上车门槛最低之选
除了绿置居，早前销售计划结束后未售出的租置计划回收单位亦会一同推售。这类单位的特色是遍布全港各区（包括港岛、九龙及新界），且售价通常极为低廉。对于资金有限，但又强烈希望拥有自己物业的基层家庭来说，是极佳的置业起步点。若想了解更多各区租置屋苑的市场行情，欢迎浏览美联物业的租置公屋搜寻页面。
【实用数据】全港39个租置屋邨销售状况（截至2025年12月31日）
参考以下最新数据，大部分租置屋邨的单位已售出八至九成，反映市场对此类物业需求极为殷切。准买家在拣楼时，可特别留意出售率相对较低的屋邨（如屯门山景邨），这意味着该屋邨潜在可供选购的回收单位数量可能较多，成功“上车”的机会亦相应提高：
| 屋邨名称 | 已出售单位百分比 | 屋邨名称 | 已出售单位百分比 |
|---|---|---|---|
| 太平邨 | 96% | 宝林邨 | 87% |
| 显径邨 | 95% | 凤德邨 | 86% |
| 恒安邨 | 94% | 景林邨 | 86% |
| 兴田邨 | 93% | 李郑屋邨 | 86% |
| 长安邨 | 91% | 翠林邨 | 86% |
| 华贵邨 | 91% | 广源邨 | 85% |
| 天平邨 | 91% | 利东邨 | 84% |
| 建生邨 | 90% | 富亨邨 | 83% |
| 竹园北邨 | 89% | 朗屏邨 | 83% |
| 耀安邨 | 89% | 东头二邨 | 82% |
| 峰华邨 | 89% | 祥华邨 | 82% |
| 青衣邨 | 89% | 德田邨 | 81% |
| 运头塘邨 | 88% | 黄大仙下一邨 | 81% |
| 田景邨 | 88% | 南昌邨 | 81% |
| 葵兴邨 | 88% | 良景邨 | 79% |
| 博康邨 | 88% | 富善邨 | 79% |
| 翠湾邨 | 87% | 长发邨 | 76% |
| 华明邨 | 87% | 翠屏(北)邨 | 71% |
| 彩霞邨 | 87% | 山景邨 | 58% |
| 太和邨 | 87% |
特快公屋编配计划推售单位比较及定价机制
对于准备入市的买家来说，最关心的必定是单位的售价及定价机制。房委会为是次计划制定了清晰的售价指引：
- 绿置居项目：三个绿置居发展项目（高宏苑、锦柏苑及宏致苑）的售价，将会维持“绿置居 2024”的定价水平。这意味着买家仍能以具吸引力的折扣率（一般为市价的4折至5折左右）购入单位，大大减轻首期及供款压力。
- 租置公屋单位：售价会根据两年一度的定价检讨结果来厘定，而最新售价在整个计划期内将会维持不变，确保价格透明及稳定。
三大绿置居屋苑特色比较表
| 屋苑名称 | 地区 | 港铁站 | 主要特色 |
| 高宏苑 | 九龙油塘 | 油塘站 | 双线铁路优势、商场林立、部分享海景 |
| 宏致苑 | 九龙九龙湾 | 九龙湾站 | 核心商贸区、生活配套极度成熟 |
| 锦柏苑 | 新界马鞍山 | 恒安/大水坑站 | 环境清幽、亲近大自然、适合家庭 |
(注：具体推售单位数量、户型及面积，请以房委会最终公布的售楼说明书为准。)
特快公屋申请资格与第三季一站式拣楼程序
为了让合资格人士更快落实居住安排，房委会今次在行政程序上作出了极大的优化，落实了“免申请费”及“一站式拣楼”的弹性安排。
1. 谁合乎申请资格？
基本上，持有有效公屋申请，并符合特定轮候时间及资格的申请者（包括家庭及单身人士），均有机会获邀参与。部分过往曾拒绝编配的申请者，其参与资格可能会受到一定限制，建议查阅房委会发出的最新指引。
2. 申请及拣楼流程
- 第一步：发信邀请（预计第三季）
房委会预计将于今年第三季，主动向所有合资格的公屋申请者发出邀请信。 - 第二步：递交申请表（费用全免）
有意认购或租住的申请者，只需按指示递交一份申请表。是次过程无须缴付任何申请费，大大减低了申请人的顾虑。 - 第三步：公布名单及一站式拣楼
拣楼程序预计会于第三季内，采用“一站式”方式进行。申请人在获邀出席拣楼时，可于现场决定是选择租住特快公屋单位，还是购买绿置居 / 租置公屋单位，缩减了由申请到拣楼的漫长等待时间。
公屋户“转租为买”的按揭与注意事项
对于许多公屋轮候户而言，突然由“等租屋”变为“买楼做业主”，在财务规划上需要有周详的准备。美联物业为您提供以下实用建议：
1. 按揭成数极高，首期负担轻
购买绿置居或租置公屋的最大优势，在于房委会提供的按揭担保。
- 绿表买家（绿置居）：最高可申请高达 95% 的按揭成数。以一个定价200万元的单位为例，首期只需10万元即可上车。
- 租置公屋：符合资格的买家甚至有机会申请高达 100% 的按揭（视乎银行最终审批及楼龄而定），这对于积蓄不多的家庭来说是极大的助力。
如果您对计算按揭供款有疑问，欢迎使用美联按揭计算机估算您的每月供款额。
2. 留意转让限制（辣招）
享受了政府的高额折扣，买家必须留意这些资助房屋均设有严格的转让限制。一般而言，在首数年内，业主不能在公开市场自由转售单位（不能补地价转让）；若要在未补地价的情况下出售，只能透过“白居二”或绿表市场售予合资格人士。买家在入市前应做好长远的自住规划，不宜作短期炒卖。如果您未来有意在居二市场放盘或换楼，可以参考美联物业绿置居专页了解市场动态。
3. 注意单位的“前身”状况
既然是特快公屋编配计划，部分供租住或出售的单位，可能是长期空置或曾发生不愉快事件的单位。虽然房委会会将绿置居（通常为新楼挞订单位）与传统特快公屋混合推售，但买家在拣楼时，务必仔细查阅单位目录上的备注，确认单位的具体状况是否符合个人心理预期。
选择特快公屋编配计划的优缺点分析
在决定是否参与是次计划前，准买家可以参考以下的优缺点分析，以作出最明智的决定：
优点：
- 大幅缩短轮候时间：跳过漫长的常规公屋轮候队伍。
- 置业门槛极低：以市价大折让购买绿置居或租置公屋，首期仅需楼价的5%甚至更低。
- 市区优质选择：今次罕有提供如高宏苑、宏致苑等位处市区核心、交通便利的屋苑。
- 免手续费：递交申请表无须缴纳任何费用，零成本博取机会。
缺点与挑战：
- 选择或受限：推售的绿置居单位多为上一期未售出或买家挞订的剩余单位，部分可能位于较低层、方向欠佳，或户型（平面图）未必最理想。
- 心理因素考量：若选择传统的特快公屋单位，可能需要接受单位曾发生事故或长期空置的背景。
- 装修成本：无论是新落成的绿置居（清水房交楼）还是旧有的租置公屋，买家入伙前都需要预留一笔资金作基本装修。
常见问题 (FAQ)
为了让大家更清晰了解特快公屋编配计划的运作，美联物业整理了以下最常见的问题：
Q1：我正在轮候公屋，需要主动报名参加今次的“特快公屋编配计划”吗？
A1：不需要主动索取表格。房委会预计于第三季主动向所有符合资格的公屋申请者发出邀请信。收到信件后，您只需按照信中指示，在限期内填妥并交回申请表即可（费用全免）。
Q2：如果我在今次计划中买了绿置居（例如高宏苑），还能保留原有的公屋轮候资格吗？
A2：不能。一旦您成功透过此计划签署买卖协议购买了绿置居或租置公屋，您的公屋申请将会被注销，同时您亦必须交回现时租住的公屋单位（如适用）。
Q3：特快公屋编配计划中的“绿置居”单位，可以申请“租金扣税”吗？
A3：不可以。“租金扣税”（或称租楼扣税 / 租屋扣税）是针对在私人市场租用住宅物业作自住用途的纳税人。透过此计划购买绿置居后，您已经成为业主，需要供付按揭而非交租，因此无法申请租金扣税。不过，您可以申请“居所贷款利息扣除”（即按揭利息扣税），同样有助减轻税务负担。
Q4：今次推售的绿置居单位，为何会被称为“挞订货”？质素会不会很差？
A4：“挞订单位”是指早前有买家在签署临时买卖合约后，因私人理由（如个人财务状况改变、按揭审批不通过等）取消交易而退回给房委会的单位。这并不代表单位本身的建筑质素有问题。由于名额有限，这些重新释出的单位往往成为其他买家眼中的“执漏”好机会。
Q5：非香港永久性居民或居港内地人可以透过这计划买楼吗？
A5：申请特快公屋编配计划及购买资助房屋，必须符合房委会严格的居港年期及身份规定。一般而言，申请人必须为香港永久性居民，且在香港居住满一定年期。如果您是刚到港的内地人才或非永久居民，暂时无法受惠于此计划。如有意在港置业，建议您咨询美联物业了解私人市场的“内地人买楼攻略”及相关的印花税政策。
准备置业？美联物业助您规划置业蓝图！
如果您现正轮候公屋，或者已经持有绿表 / 白居二资格，想把握机会“上车”，却对繁复的拣楼程序、按揭计算及拣选户型（平面图）感到迷惘？
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