几时会减息？2024楼市是升是跌？是不少香港人关心的课题。2023年疫后经济复苏速度逊预期，加上拆息高企，本港银行上调最优惠利率（P）以及封顶息率，按息升至16年新高。
经络按揭估计，美联储因通胀初步回稳以及在银行体系出现更严重问题前提早进行减息，不排除美联储最快2024年下半年初开始减息。如美息下跌，本港拆息亦将跟随回落，根据历史数据，参考2004年加息周期，美国联邦基金利率于2006年7月升至5.25厘后，横行约14个月后才于2007年9月开始减息，当时香港亦跟随下调最优惠利率（P）。而是次香港加息幅度少于美息，相信本港银行会因应资金成本及业务取态，或先轻微下调最优惠利率（P），下半年实际按揭息率有机会重返4厘或以下水平。
经络按揭预计息口最快于2024下半年开始回落，加上2024年经济将进一步复苏，2024楼价亦有望回稳，利好消息带动下，有助用家增加信心及加快入市步伐，料2024年楼市价量将先跌后回稳，2024全年现楼按揭宗数有望升约１成至83,000宗；而受惠政府放宽按揭成数上限措施，加上发展商加快推盘步伐，楼花按揭宗数有望重回2,400宗水平，按年升近5成。
事实上，按揭证券有限公司于2023年9月修订按保，将楼花住宅物业与已落成住宅物业看齐，即1,000万港元或以下的楼花最高按揭保险成数为9成；1,000万港元以上至1,500万港元最高按保成数为8成；价格为1,500万港元以上至3,000万港元的最高按保成数为7成。相信新措施下，新盘买家有更多付款方法选择，并预期选择即供付款上车的买家会增加。由于现时二手交投淡静，加上发展商以低价出击，连同放宽楼花按揭的新措施，相信市场购买力更会倾向一手盘。
再者，金管局于2023年7月公布放宽按揭成数，而且覆蓋楼价3,000万元以下物业在新按揭措施下将会受惠，而且相信新措施下将对换楼市场交投带来刺激作用。
根据现时按揭保险规定，1,000万元或以下的物业，最高按揭保险成数为9成，1,000万至1,125万物业，最高按揭成数升至8至9成(贷款上限900万)，1,125万元以上至1,500万元的物业，最高按揭保险成数升至8成，1500万至1715万为7至8成(贷款上限1,200万)，1,715万至3,000万最高按揭成数为7成。
不过，值得留意，由于不少买家未必能符合资格使用按揭保险的高成数按揭要求，一手住宅的发展商通常会与财务机构合作，在物业开售时提供一按高成数按揭优惠，为买家提供发展商按揭计划，按揭成数通常达七至九成。按揭成数、贷款额、还款年期等资料需要在新盘价单中列出。不过使用发展商按揭计划要注意以下事项。
发展商按揭首3年的按揭利息一般与市场相若，但其后利率便会急增（通常达5%以上），买家需要及时转按，否则便会挨贵息，另外，发展商按揭一般最长还款期只有25年，而且不设现金回赠。另外，现时大部份发展商按揭计划同样需要经由相关金融机构进行入息及财务审查。另外，发展商亦有机会提供二按计划达至高成数效果，但申请前必须先获得一按银行同意，利率及还款年期一般相对较高，详情可以向经络按揭按揭专员查询。
政府于过去曾多次放宽按揭保险及按揭成数，无疑对市民上车置业带来实质的正面作用；不过，即使其后进一步扩大放宽按揭范围，但压力测试未有配合放宽，相关效应已见减弱。
计算压力测试+每月供款
以往压力测试是指当利率加息2厘后(2024年2月28日已取消)，每月供款不得高于月入60%，而压测是以按揭的封顶位计算。不少上车人士担心难过压测，但只要善用按揭计算机计数便能估算是否合格。另外，不少上车人士担心置业后供款压力大增，同样可使用计算机计算每月供款额。如果觉得供楼压力太大，可考虑尽量拉长还款期至30年，让每月供款更加松动。
银行批核按揭时会自行委托估价行进行估价，而按揭的贷款额会根据估价调整。如果估价低于成交价，会以较低者为准，例如申请人打算为成交价400万的物业申请九成按揭，但估价只有350万的话，贷款额只有315万而不是360万，买家要额外支付45万首期。影响估价涉及多项因素，包括申请按揭时间、物业质素、背景（是否凶宅）及楼龄等。
买入物业牵涉不少成本，包括经纪佣金，还有印花税、律师费、请装修公司、搬屋费用等，经纪佣金一般为成交价1%，律师费约为万余元，装修费约为20万以上。如果买家为首次置业，可使用较低的印花税税率。楼价愈高税率愈高，买入单位前必须计算清楚。只要大家做好财务准备，置业上车的风险便能大减。
2024年置业意向调查
经络按揭转介同时向受访市民了解来年置业意向取态。在受访的市民中，近９成（89.4%）表示来年入市或投资部署取态将保持审慎。逾６成半（65.7%）来年置业部署为“静观其变或先按兵不动”，其次为“考虑置业”占16.2%，“租楼”则占7%。另一方面，逾2成半（27.5%）认为息口持续上升最影响来年楼按市场发展。经络按揭认为，今年本港经济未完全复苏，以上加息压力下，大部份市民的置业部署倾向持审慎态度。
什么因素吸引入市？
考虑置业的市民中，逾7成半（77.4%）为自用。而逾6成半（65.7%）投选“楼价下跌，趁低吸纳”为主要置业诱因，其次为“政府放宽按揭成数”占14.7%，“砖头保值”则占10.5%。此外，近6成（58.5%）考虑购入二手物业，一手物业占40.6%。逾6成（63.2%）心仪楼价600万元或以下物业，逾7成（71.7%）会承造高成数按揭。
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