近期一位朋友近日向我们分享他买楼时发生的惊险事件,随时要挞订收场,幸好,最终有惊无险,成功购入心仪单位。事件涉及按揭保险的,值得大家留意,以免到时损失惨重。
事缘朋友A原持有一个一房物业,直到近年小朋友出世,为了有更好的生活环境,因而“楼换楼”,新物业透过朋友A的名义购买,而太太是担保人,其后银行顺利批出按揭。
岂料,有一间按揭保险公司不通过审批,最终要转换至其他银行及按揭保险公司,才成功批出按揭贷款,因此可以继续完成交易。若然另一间按揭保险公司都拒批的话,在上诉未能成功及没有额外首期上会的情况下,朋友A只可选择挞订。
究竟什么是按揭保险?
有什么原因会导致不审批?
不审批后有什么解决方法?
首先,高成数按揭保险计划出现的目的,是让银行在提供高成数的按揭贷款时,毋须承担额外的风险。根据金管局规定,按揭借款人如想申请6成以上的按揭贷款,就要购买按揭保险。
曾经有人说只要你愿意缴交更多保费,按揭保险一定会批,但这其实是完全错误的,按揭保险并不是“包批”的。现时市场上主要有两间按揭保险公司,包括香港按揭证券有限公司(HKMC)及昆士兰保险香港(QBE),不同的按保公司,批核准则有些微差距。
因此其中一间按保公司拒批,不等于另一间同样不批,要视乎情况。那有得选择用哪一间按保公司吗?基本上是没有的,大部分银行都是随机分派的,申请人不能自选按保公司。
事实上,按保公司的审批,甚至乎比银行的更为严谨。较常见按揭保险拒批的原因,包括申请人手持多于一个物业、收入真实性存疑,以及物业买入价与估价相差太大等等。
申请按揭保险时,单位必须用作自住,不能作出租用途。因此,若然申请人持有多于一个物业,按保公司就会提出质疑,要他们解释为什么不居住在原有的物业,要另觅新居居住。就此情况,有些合理原因按保公司是会接受的,比如说申请人原先持有的物业是供父母或家人居住。
此外,亦曾经有发生过揭保险公司质疑银行估价太高,因此要求申请人提供室内照片,以查看单位是否附有靓装修,或提供其他设备等,而导致银行提供的估价较高。就此,如申请人愿意提供图片,而单位装修亦是不错的话,按揭理应顺利批出的。
一般而言,按保公司根据个别情况处理申请,如按保不获批,申请人可尝试上诉补交文件,或经其他按揭保险公司申请。若按揭保险不批出,银行最多只可批出6成按揭,买家需要自行筹备更大笔首期。