在銀行工作的朋友，買樓時選擇按揭計劃，經常會面對一個問題：應該使用銀行職員按揭（Staff Plan），還是選擇傳統按揭？本文將為你詳細分析銀行職員按揭的好處與壞處，並探討其在轉按及其他情況下的限制，幫助你作出明智的選擇。
甚麼是銀行職員按揭（Staff Plan）
銀行職員按揭（Staff Plan）是銀行為自己的員工設計的一種優惠按揭計劃，目的是吸引和留住人才。由於香港樓價高企，大部分人買樓時需要借貸，而銀行職員可以透過 Staff Plan 享受低利息、高成數的按揭優惠。但是，這計劃並非完美，尤其是在轉按或轉工的情況下，可能會帶來一定限制。
銀行職員按揭的好處與壞處
| 項目 | 好處 | 壞處 |
|---|---|---|
| 利息 | 利息通常比市場按揭低 0.5% 至 1%，節省利息支出。 | 無法享受現金回贈，傳統按揭的回贈可高達貸款額的 2.25%。 |
| 審批流程 | 審批速度快，申請流程簡化，無需提交入息證明。 | 如轉工或被裁員，按揭可能被要求提前還款（Call Loan）。 |
| 成數 | 可借足樓價的 10 成（但上限為月薪 120 倍）。 | 無法進行加按或轉按獲得現金回贈，無法靈活利用樓價升值套現資金。 |
| 適用物業 | 適用於樓花及現樓，靈活性高。 | 無高息存款掛勾戶口（例如 Mortgage Link），無法進一步減少利息支出。 |
| 轉按限制 | 不需要頻繁轉按，省去手續費和煩瑣程序。 | 一旦樓價下跌或欠款過高，轉按到其他銀行可能需要補足差額。 |
| 其他限制 | 員工專屬優惠，無需透過中介即可享受低利率按揭。 | 喪失工作穩定性後，按揭轉按難度增加，尤其在銀行收緊按揭政策的情況下。 |
銀行職員按揭是否能轉按？
以下舉例說明：
假設你 3 年前以 1000 萬港元購入物業，月薪 8 萬，透過 Staff Plan 借了 800 萬按揭，並支付 200 萬首期。經過兩年供款，尚餘欠款 780 萬，但現時樓價跌至 900 萬。若你想轉按至其他銀行，最多只能做 8 成按揭，即 720 萬。由於新按揭金額少於原來的欠款，需補回 60 萬差額才能完成轉按。
能否提高估價至 1000 萬以完成轉按？
理論上可以嘗試，但實際操作難度很大。銀行很少會將樓價提高 2 成估價，而即使銀行估價達標，按揭保險公司也會重新評估，增加估價的機會微乎其微。因此，補差價通常是無法避免的。
銀行職員按揭差價能否以私人貸款支付？
根據金管局指引，按揭的首期資金不得來自貸款。也就是說，若差價需補 60 萬，你不能直接以私人貸款（P Loan）支付。不過，可以考慮以下方案：
- 由家人申請 P Loan：家人借貸後，將款項轉交給你，幫助補足差價。
- 其他合法資金來源：確保資金來源符合金管局規定，申請轉按時需提交相關聲明。
銀行收緊按揭對 Staff Plan 的影響
近期經濟環境不明朗，銀行對按揭審批變得更為謹慎。尤其是 Staff Plan 的轉按申請，銀行可能會懷疑申請人是否因失業或轉工而申請轉按，從而提高審批標準。
銀行職員按揭 FAQ
如果轉工或被裁員，Staff Plan 按揭一定會被 Call Loan 嗎？
是的，一旦轉工或被裁員，銀行有權要求提前還清 Staff Plan 按揭（Call Loan）。不過，銀行通常會給予一段時間讓你將按揭轉到其他銀行。但如果當初借款接近上限或樓價下跌，可能需要補差價才能成功完成轉按。因此，建議在有轉工計劃時，提前安排轉按。
Staff Plan 的按揭利率比傳統按揭低多少？
Staff Plan 的利率通常比市場上的傳統按揭低 0.5% 至 1%，具體差異視乎銀行的內部政策。但需要注意，Staff Plan 雖然利率優惠，但缺乏現金回贈等額外收益，因此要根據自身需求計算總成本再作選擇。
如果樓價下跌，銀行職員按揭還能轉按嗎？
樓價下跌時，轉按會變得更困難。假設樓價不足以覆蓋原有按揭欠款（例如欠款 780 萬，樓價只值 900 萬，最多只能借 8 成即 720 萬），則需要補足差額才能完成轉按。此外，補差額的資金不能來自私人貸款（P Loan），需符合金管局的首期資金來源要求。
銀行職員按揭（Staff Plan） 的確為銀行員工提供了許多優惠，尤其是低利息和高成數按揭，但也存在現金回贈、轉按靈活性不足等缺點。在選擇按揭時，需根據自身的職業穩定性、資金需求及未來計劃權衡利弊。如果有轉工或樓價波動的可能性，建議盡早諮詢專業人士，尋求最佳解決方案。
希望這篇文章能幫助你更清楚地理解銀行職員按揭的優劣，合理規劃置業和按揭計劃！