什么叫连租约买卖？

一般来说，买家购入物业的形式大致可分为两种，分别是“交吉”和“连租约”。交吉指物业可即时使用；至于连租约，顾是指物业现正履行租约，新买家需于购入物业后继续完成旧业主与租客未完成之租约部份。

为何要买卖连租约盘

在旺市时，二手交吉盘供应紧张，笋盘难求，部份无即住需要的买家若将连租约盘也列在考虑范围之内，可以增加选择，也有可能用比较合理的价格买入心仪单位。

对投资买家而言，连租约买可马上享有租金收入，不用附上等待找寻租客时损失的机会成本。买家又不需即时负担装修、维修单位及添置家电等费用，暂时减轻置业额外开支。

对于卖家而言，若有紧急的财政需要，或是看淡将来楼市，连租约卖掉单位可以满足其资金需求。不过要留意，连租约物业通常会被买家压价，最终成交价或比市价低几个百分点。

买家风险

1. 按揭只可以做最多5成

   连租约的物业按揭最高只可承造楼价5成，也不能申请按揭保险做高成数按揭。虽然楼价本身可能较市价低，较容易负担，但是置业人士仍要计算清楚，以免因按揭失了预算。

   以一个600万物业为例，如果作自住用途承造6成按揭，贷款额能够做到360万，首期只需240万，若承做30年按揭，以3.5%按揭利率计算，每月供款为16,166元。但连租约物业按揭成数只能承造5成按揭，贷款额只有300万，首期需要增加60万，每月供款则变为34,068元。

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2. 月薪要求更高

   除了按揭成数要降低，连租约单位在供款与入息比例及压力测试方面较为严格。若自用物业的供款与入息上限为50%，压力测试下的供款与入息比率上限为60%时；而连租约单位需要各减10%，供款与入息比率为40%，压力测试下的供款与入息比率上限为50%。

   以上述例子为例，即使自住用途和连租约买卖的单位一样采用5成按揭，要符合供款与入息比例，申请人每月薪金由$26,943增加至$33,678；要通过压力测试，每月薪金由$28,389增加至$34,068，可见要求高了接近两成。

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3. 无楼睇

   通常租客对未能方便给买家入屋观察，在未睇先买情况下，难以得知内笼现况，收烂楼的风险增加，经常出现的问题包括单位早已出现漏水浸湿地板的情况，租客不爱惜单位等，届时要追讨前业主就不是容易的事。
   其中一个减低风险的方法，当然是使用我们的VR睇楼功能，并查阅网盘上的相片和影片，当然也要留意拍摄日期。

4. 遇上租霸

   首要留意是租约中的生约期何时结束，若然已结束，有权向租客提早终止租约，尽早取回单位。由于新业主必须履行现有租约，最怕的情况是遇上租霸。减低风险方法之一是向业主查询租客背景和索取租客最近 6 个月的交租纪录，同时亦应该尽量认识租客。

5. 租约细节

   了解租约细节，例如有没有打厘印、加租及断租条款、有别于正常租约年期的死约或生约期等。以往曾有业主疏忽，没有为签订租约打厘印，令单位不能转售，交易最终要取消收场。另外，买家记得向原业主索取现租客预缴的按金，及差饷物物业估价署的申报书CR109表格，以便重新订立协议，为承接单位后遇租务争拗时作出保障。

卖家风险

1. 未妥善转移业主租赁责任

   卖了楼不等于所有和租约有关的事项都与你无关，若业主在物业转手前，未能解除在租赁中的责任条款，租客若有维修费用等问题时，或可以追讨前业主。为免以上情况发生，卖家应该找律师代表，在与准买家签订的临时买卖合约中，加入解除业主租赁责任的条款，典型的条款包括：声明业主已完全披露有关租赁的详情，保留业主向租客追讨有关买卖成交前欠租的权利，豁除业主在买卖成交后因该租赁而引起的责任等。

2. 过度承诺

   业主为免折让楼价出售，常会承诺买家“连租约交吉卖”，即是当单位处于“生约期”时，业主在成交前行使退租权，提早终止租约，赶在成交前清空单位，就可以“交吉形式”出售物业。但万一租客未能如期配合迁出单位，将会抵触合约条款。

3. 税由哪一方缴交

   虽然买家印花税(BSD)一般由买家比，卖家印花税(SSD)由买家给，但双方最好签约过程中沟通清楚，以免对成交价有误解，最终做成挞订。

租客风险和注意事项

在整个交易中，其实当中的租客是被动的。

1. 作为物业拥有人，原有业主有权出售物业，只要在不抵触现有租赁条款，原有业主无需经租客同意亦可出售。
2. 需要了解清楚租金按金是否已经转交至新业主，因为新业主毋须就租客缴交予旧业主的按金负上责任。
3. 新业主有机会要求提早解除租约，留意死约到期时间，和随时预备足够资金在紧急搬迁安排。
4. 如单位仍在按揭期内，业主于出租单位前必须通知承按银行并取得银行同意，若日后银行发现单位已租出或因业主财困需收回单位，可向法庭申请命令要求租客尽快迁出单位。

“生约”及“死约”

“生约”及“死约”两者之间有何分别呢？一般住宅物业的租约为期两年，在这份两年租约，通常再可细分成“一年死约”及“一年生约”。不过，现时法例上并无明文界定“生、死约”年期。

“死约”是指双方在租期内均受到租约的约束，两者均需履行合约条文，不可解除租约。死约期间，双方不可在完成第12个月租约前解约，若任何一方提前解约，便属违约，需要作出余下租期的租金赔偿。

至于“一年生约”，一般是指在“死约”完结后租客有权续租一年的权利，要注意的是除非在租约已列明续租期的租金，否则业主有权加租，生约期间，任何一方想解除租约只需要预先一个月(或合约订明的时间)通知对方。