今日（17日），行政长官李家超发表的最新一份《施政报告》中，公布了三项重大的教育政策调整，预计将为香港住宅市场注入动力。美联物业为您剖析，这股由“教育置业”驱动的新浪潮将如何影响市场。
施政报告2025｜非本地生政策调整
- 直资中学非本地生扩招： 允许直接资助计划（DSS）的中学申请增加班级数目及学生总数，以录取更多非本地学生。这是首次在基础教育层面系统性地扩大非本地生源。
- 大学本科学额上限提升： 将各大学招收非本地生的学额上限，由现时相当于本地学额数目的40%，提升至50%。
- 研究院超收学额上限提升： 将研究院课程的超额收生上限，由100%增加至120%。
教育政策优化为香港引入了持续、稳定的高质素家庭单位，其影响将同时提振租赁市场与买卖市场。
非本地生需求大转变｜从“学生宿位”到“家庭住宅”
过去，非本地生来港升学主要影响大学附近的小型单位或学生宿舍租赁。然而，这次政策的核心转变在于基础教育层面的扩招。
来港就读中学学童，特别是低年级学生，极大机会需要至少一位家长陪同，甚至整个家庭一同迁徙来港。这意味着市场需求的核心，将从过去的“个人宿位”，转向适合家庭居住的两房至四房住宅单位。这是一次需求性质的根本性升级，将为市场带来更稳固、更具消费力的承接群体。此一转变将导致香港住宅市场的需求结构，从过往主要针对学生宿舍或小型租盘，显著转向适合家庭居住的两房至四房住宅单位。这是一种需求性质上的根本性变化。
政策调整预计将催生或扩大以下三类住宅需求群体：
- A类群体（高净值陪读家庭）： 这是由直资中学扩招政策直接催生的群体。他们通常具备较高的经济实力，在选择居所时，会优先考虑邻近学校的传统名校网区域，并对社区环境、安全及配套设施有较高要求。此群体将同时对高端租赁及买卖市场构成直接影响。
- B类群体（高等教育阶段的家庭支援）： 大学学额的增加，将吸引更多家庭背景较优越的非本地生。其中一部分家庭可能选择在大学附近为子女租赁或购置私人住宅，以提供更舒适的居住环境。此举将为邻近大学的住宅区带来新的租赁和销售需求，目标主要为中小型优质单位。
- C类群体（未来本地置业刚需）： 扩招政策下，更多非本地生毕业后可通过“非本地毕业生留港／回港就业安排”（IANG）留港工作。这批高学历、高收入潜力的年轻专才，将在未来3至7年内逐步转化为香港住宅市场的新增首次置业及换楼需求，为市场提供一个可持续的人才及需求储备。
非本地生租赁与买卖｜两大市场的连锁反应分析
1. 租赁市场：即时反应，租金支持力强
租赁市场将最先感受到政策的暖意。随着新学年临近，来自“高净值陪读家庭”及“高等教育家庭支援”的需求将集中释放。
- 空置率下降： 传统名校网及大学周边的优质住宅，特别是两房及三房单位，空置率预计将显著下降。
- 租金支持力强： 新增的庞大需求，将为这些特定区域的租金提供强有力支持，保养得宜、设施齐备的单位租金增长潜力尤其突出。
2. 买卖市场：中长期效应，稳固楼价根基
买卖市场的反应虽较慢，但影响将更为深远。
- 提供稳固价格支撑： “教育置业”的需求目的性强，不易受短期经济波动影响，属于稳定性极高的“真刚需”。这股力量能为楼市，特别是特定板块的楼价，提供一个坚实的底部支撑。
- 激活市场流转： 陪读家庭“由租转买”，将为市场注入新资金。而售出名校网物业的本地业主，亦会成为市场上新的购买力，启动新一轮的换楼链，全面提升市场的流动性。
- 资产价值分化： 长远来看，具备“优质校网”或“邻近大学”双重属性的物业，其资产价值有望跑赢大市，在市场调整期更具抗跌力，上升期更具增值潜力。
非本地生人数激增，宿位短缺成租金“最强催化剂”
要理解未来租务市场的潜力，必须先看懂以下几组关键数据：
- 学生人数爆炸性增长：
- 在港修读经本地评审全日制专上课程的非本地学生数目，已由2022/23学年的54,500人，显著增至2024/25学年的79,300人。
- 随着大学学额上限放宽至50%，我们预计非本地学生总数将进一步增加至超过100,000人。单计学士学位课程，至2029/30学年，非本地生将较2024/25学年增加近20,000人。
- 宿位供应严重不足：
- 按政府最新数据，2024/25学年的宿舍单位总数仅约44,000个。即使计及未来所有发展项目，宿位也仅增至约55,000个。
- 这意味着，单计非本地学生的宿位短缺已超过45,000个！若再计及本地学生的需求，实际短缺情况只会更为严峻。
虽然政府提出“城中学舍计划”以增加长远宿位供应，但短期内供不应求的局面已成定局。大量无法入住学校宿舍的学生，必然会涌入私人住宅租务市场，形成一股强劲且持续的需求。
租金走势验证：已创历史新高，未来升势更凌厉！
这股强劲需求已在租金上得到清晰反映。根据美联“租金走势图”显示：
- 已创历史新高： 租金指数已于今年7月创出历史新高，超越2019年7月的高位。
- 两年升幅显著： 过去24个月（自2023年8月起），租金走势图已录得约8.9%的升幅。
基于学生人数将持续增长，我们大胆预测：未来24个月，全港住宅租金有望再上升10-15%，续创历史新高！
热门留学生租赁区租金升幅跑赢大市
数据显示，位于热门留学生租住地区的屋苑，其租金升幅已明显“跑赢大市”。以下是过去两年（2023年8月至2025年8月）部分屋苑的惊人呎租升幅：
- 沙田/火炭区 (邻近中文大学):
- 星凯．堤岸：呎租升幅高达 +25.3%
- 好运中心：呎租升幅约 +17.4%
- 将军澳区 (邻近科技大学):
- 日出康城 LP6：呎租升幅约 +20.2%
- 峻滢：呎租升幅约 +15.2%
- 海茵庄园：呎租升幅约 +12.6%
- 红磡区 (邻近理工大学):
- 半岛豪庭：呎租升幅约 +17.8%
- 西营盘区 (邻近香港大学):
- 翰林峰：呎租升幅约 +13.9%
- 缙城峰：呎租升幅约 +12.8%
- 大埔区 (邻近教育大学/中文大学):
- 新峰花园：呎租升幅约 +18.1%
非本地生租赁与买卖｜哪些区域及物业将率先受惠？
第一梯队（核心影响区）
- 区域： 九龙塘（41校网）、何文田（34校网）、中西区（11、12校网）
- 原因： 香港顶尖直资及私立中小学的集中地，将直接承接A类“高净值陪读家庭”的强劲需求。
- 焦点物业： 区内的两房至四房中大型优质单位。
第二梯队（次级影响区）
- 区域： 港岛南区、沙田、大埔、西贡及清水湾
- 原因： 汇聚港大、中大、科大等主要学府，同时亦有多所著名国际学校及直资学校，将同时吸引A类及B类群体。
- 焦点物业： 邻近大学的中小型单位，以及区内适合家庭居住的中大型屋苑。
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