将手头上的物业出租，本来是业主增加被动收入、对抗通胀的理想投资方法。然而，投资收租最怕遇上什么？相信十居其九的业主都会回答：“遇到不交租的‘租霸’！”租客欠租不仅令业主失去预期的租金收入，甚至可能要倒贴管理费、差饷和地租。如果租霸拒绝搬走，业主更要花费大量时间、金钱和心力去处理收楼程序。
到底租客欠租点算好？业主在法例保障下可以采取什么行动？追讨欠租和收回物业的程序又是怎样的？美联物业作为您的专业地产伙伴，为您整合了2026年最新的“收楼追租程序”全攻略，从前期准备、法律程序到预防措施，助您一次过了解如何合法、有效地保障自己的业主权益！
了解法律底线：租客欠租几耐，业主先可以采取行动？
在香港处理租务纠纷，一切必须依法办事。很多新手业主在租客迟交租金一两天时就感到十分焦虑，甚至想立刻上门要求对方搬走。但根据香港的租务法例，业主必须给予租客一定的宽限期。
一般而言，如果双方签订的标准租约中没有特别注明，根据香港法例第7章《业主与租客(综合)条例》，当租客拖欠租金超过 15 天，业主才拥有合法的权利采取法律行动，要求没收租赁权（即终止租约）并收回物业。
美联物业专家提示： 虽然法例规定是 15 天，但业主在租客迟交租金的第 1 至 14 天内，绝对不应该“坐以待毙”。这段期间，业主应该透过 WhatsApp、电邮或电话友善提醒租客交租，并保留所有沟通纪录。这些对话截图和通话纪录，日后若真的需要对簿公堂，将会是非常有力的呈堂证供。
处理租客欠租时的“三大绝对禁忌”
在探讨合法的收楼程序之前，业主必须切记，无论租客欠租的行为有多么恶劣，业主都绝对不能“动用私刑”。否则，业主随时会由“受害者”变成“被告”，甚至面临刑事检控。以下三大禁忌，业主切勿触犯：
1. 严禁自行断水断电
很多业主以为单位是自己的，租客不交租就有权停止供应水电。这是一个极大的误解！根据法例，如果业主为了逼使租客迁出而截断物业的水、电、煤气供应，属于干扰租客和平享有物业的权利，这是一项刑事罪行，一经定罪，可被判处罚款甚至监禁。
2. 严禁自行换锁或强行入屋
即使租客拖欠租金，在法庭未正式颁下“收楼令”及由执达主任执行之前，租客仍然拥有该单位的合法使用权。如果业主趁租客外出时强行入屋并更换门锁，不仅会触犯“侵扰罪”，若租客报称屋内有财物遗失，业主更有可能被控告爆窃或盗窃，百辞莫辩。
3. 严禁恐吓或武力滋扰
业主不可以聘请所谓的“收数公司”以淋红油、张贴大字报、恐吓或持续滋扰的方式追讨租金。这些行为严重触犯香港的刑事法例。
追讨欠租与收楼：两大主要法律途径
当确认租客欠租超过 15 天，且无法透过协商解决时，业主就需要考虑采取法律行动。主要分为两种情况：
- 只追讨欠租（不打算收楼）：如果业主认为租客只是一时经济困难，不打算赶走租客，只想追回欠款：
- 小额钱债审裁处： 适用于申索金额在港币 $75,000 或以下的案件。程序较简便、快捷，且双方不能聘请律师代表。
- 区域法院 / 高等法院： 适用于申索金额超过 $75,000 的案件。
- 同时追讨欠租及收回物业（最常见情况）：如果业主已经对租客失去信心，希望尽快收回单位重新放租，就必须向土地审裁处 (Lands Tribunal) 提出申请。土地审裁处专门处理涉及收回处所管有权的申请，这是绝大多数遇上租霸的业主必须经历的途径。
土地审裁处：完整收楼及追租程序 5 步曲
向土地审裁处申请收楼及追讨欠租，是一个相对漫长且讲求程序的过程。业主必须步步为营，确保每个文件和步骤都准确无误，以免因程序出错而要重新来过。一般而言，整个程序需时大约 2 到 4 个月。
第一步：发出“申请通知书”(Notice of Application)
业主首先需要亲自或委托代表前往土地审裁处，填写并提交“申请通知书”（表格22）。在表格上，业主需要详细列明申请的理由（即租客拖欠租金的详细时间及金额），以及业主的要求（收回物业、追讨欠租、以及追讨由欠租日起计至交吉日期间的“中间收益”）。
所需文件清单：
- 已打厘印的租约正本及副本（非常重要，没有厘印法庭不会受理）。
- 业主的身份证明文件。
- 证明欠租的相关文件（如银行月结单、WhatsApp 对话纪录等）。
第二步：派递及张贴通知书
土地审裁处盖印发出通知书后，业主必须在 7天内 将该通知书的副本派递给租客。
- 做法： 业主需要亲自或透过派递公司，将通知书送达出租单位。同时，业主必须连续 3 天，将通知书的副本张贴在该出租单位的大门外（显眼处）。
- 宣誓： 完成派递和张贴后，业主必须在 3 天内回到土地审裁处填写“送达确认书”并进行宣誓，证明自己已经履行了通知租客的责任。
第三步：申请“缺席判决”或排期聆讯
将通知书派达后，租客有 7 天的时间决定是否提出反对。
- 情况 A（租霸常见做法）：租客没有回应。 如果租客在 7 天内没有向审裁处提交反对通知书，业主就可以向审裁处申请“未获反对作出的判决”（即缺席判决）。在这种情况下，业主无需上庭，法庭会直接根据业主提交的证据作出判决。
- 情况 B：租客提出反对。 如果租客提交了反对通知书（例如声称业主没有维修导致其拒交租金），土地审裁处就会排期进行聆讯。双方需要出庭抗辩，这会令收楼的时间大幅延长。
第四步：申请“收楼令” (Writ of Possession)
当法庭作出判决，裁定业主胜诉并批准收回物业后，法庭会发出“判决书”。这时候，业主需要拿着判决书，向法庭申请发出“收回处所管有权的发布令”，也就是俗称的**“收楼令”**。
第五步：申请执达主任执行收楼 (Bailiff Execution)
很多业主以为拿到“收楼令”就可以自己爆门入屋，这又是另一个误解！业主必须向法庭申请由执达主任（执达吏）协助执行收楼令。
- 发出“迁出通知书”： 执达主任会先上门，向租客发出“通知书”，通常给予租客最后 7 天的时间自行执包袱搬走。
- 正式执行收楼（破门入屋）： 如果 7 天后租客仍然死守单位，业主需要安排锁匠，协同执达主任再次上门。执达主任有权破门入屋，将单位内的租客及闲杂人等驱逐离开，并将物业的管有权正式交还给业主。此时，锁匠会更换新锁，整个收楼程序才算大功告成！
注意：单位内租客遗留的物品，业主不能随便丢弃。业主需按照执达主任的指示，可能需要妥善保管一段时间或透过法庭程序申请拍卖/处置。
防患未然：美联物业给业主的 4 个实用防租霸建议
与其事后花费几个月时间和高昂手续费去收楼，倒不如在出租物业的初期做好把关。美联物业为您提供以下防范租霸的实用贴士：
1. 严格审查租客背景 (Tenant Screening)
在签订租约前，业主或代表经纪必须要求租客提供入息证明（如粮单、税单、银行月结单）以及工作证明。如果是公司客，需查阅其公司注册文件及商业登记。不要因为贪图高一点的租金而租给背景不明、无法提供稳定收入证明的租客。
2. 坚持“两按一上”的行规
香港租务市场的惯例是“两个月按金，一个月上期租金”。这笔按金是业主最大的保障。千万不要轻信租客的甜言蜜语而减少按金金额，因为一旦发生欠租，这两个月的按金可以抵销业主在申请收楼期间（通常需时两三个月）的部分租金损失。
3. 租约必须“打厘印”
一份没有在税务局盖花印花（俗称打厘印）的租约，在法律上是没有约束力的，法庭亦不会接纳其作为呈堂证供。业主切勿为了省下少许印花税而因小失大。透过专业地产代理（如美联物业）处理租务，代理会协助妥善办理打厘印手续。
4. 考虑购买“租金保障保险”
现时市面上有不少针对业主而设的“租务保险”。这些保险不仅涵盖租客拖欠的租金（通常有赔偿上限），还会补偿业主因为采取法律行动收楼而产生的法律费用，以及租客恶意破坏单位的维修费用，为业主提供全方位的安全网。
结语：选择专业租务管理，安枕无忧赚取回报
面对繁复的租务法例和潜在的租霸风险，很多业主尤其是拥有多个物业、工作繁忙或身处海外的业主，都会感到分身不暇。
美联物业提供专业的租赁代理服务，从严格筛选优质租客、草拟保障双方权益的标准租约、妥善办理厘印，到物业交收，为您提供一条龙的无忧服务。将租务交给专业团队，让您能够真正轻松地享受物业投资带来的安稳回报！
常见问题 (FAQ)
Q1: 如果租客欠租，但我没有与租客签订书面租约，还能追讨吗？
A: 可以，但程序会复杂很多。即使只有口头协议，在法律上亦可构成租赁关系，业主可以凭借银行过数纪录、WhatsApp 截图等证明租赁关系存在。但为了保障自己，强烈建议业主务必签订书面并打厘印的租约。
Q2: 申请执达吏收楼的费用大概是多少？
A: 申请执达主任服务需要缴交申请费及按金（按金视乎预计开支而定）。此外，业主还需要自费聘请锁匠上门破门和换锁，加上土地审裁处的各项法庭收费，整个程序的基本费用大约需数千至港币一万元不等（未计算若需聘请律师的费用）。
Q3: 租客被赶走后，单位留下了大量傢俬和垃圾，我可以自行扔掉吗？
A: 绝对不可以。即使租约已终止，业主也无权随意处置属于他人的财物。业主必须向法庭申请处置这些物品的命令，或者在执达主任的见证和指示下，拍照记录并妥善存放一段时间。如果随意丢弃，租客日后有权反咬一口要求赔偿。