近年香港饲养宠物的风气越来越盛行，“毛孩”已经成为许多家庭不可或缺的一份子。对于放租的业主而言，这无疑是一个两难的局面：一方面，“宠物客”通常较难找到合适的租盘，一旦租下单位，往往会成为长期且稳定的好租客，愿意主动承担较高的租金；但另一方面，业主最担心的莫过于猫狗抓花墙身、咬烂门框、甚至随处便溺导致昂贵的木地板发黑发臭。
如果租客的宠物真的导致租住单位出现严重损害，业主应该点做？可以随便没收按金吗？维修费又该如何追讨？美联物业为您整理了 2026 年最全面的“宠物破坏处理及预防全攻略”，从厘清损坏责任、合法追讨程序，到租约必备的“防御性条款”，助您安心出租，无惧“主子”拆楼！
第一步：厘清责任界线 —— 是“自然损耗”还是“宠物破坏”？
在香港的标准租约中，通常会有一项名为“自然损耗”（Fair Wear and Tear）的免责条款。意思是租客在正常、合理地使用物业的情况下，随着时间推移而产生的自然老化，租客无需为此负责。但在处理宠物造成的损坏时，很多租客会以此作为挡箭牌。业主必须懂得清晰界定两者的分别。
什么是“自然损耗”？（业主需自行承担）
- 墙身油漆因为日照而轻微褪色或发黄。
- 经过几年正常踩踏后，木地板失去光泽或出现极轻微的日常磨损。
- 窗帘布因为长期日晒而变得脆弱。
- 水龙头或喉管因为老化而出现的自然滴水问题。
什么是“宠物破坏 / 人为损坏”？（租客必须赔偿）
- 明显抓痕与咬痕： 木门、门框、地脚线或业主提供的傢俬上有明显被犬只咬烂、或被猫只抓破的深坑。
- 排泄物造成的永久损害： 宠物尿液渗入实木地板或无缝地板，导致地板大面积发黑、谷起变形，甚至渗透至下层天花板。
- 严重异味与寄生虫： 退租时单位充斥着强烈的宠物尿压味，或留下了跳蚤、壁蝨（牛蜱）等虫害，需要聘请专业灭虫公司处理。
- 纱窗及玻璃损坏： 猫狗为了看风景或企图逃走而抓烂窗网。
美联物业专家提示： 宠物造成的破坏，在法律定义上绝不属于“自然损耗”。租客有绝对的责任将单位回复至起租时的“交吉状态”（Good and tenantable repair and condition）。
第二步：发现损毁后的 4 大追讨程序
当租客准备退租，业主在上门进行“收楼交吉检查”时发现了宠物造成的严重损坏，千万不要急于发脾气，必须冷静地按以下法定及合理程序处理：
1. 现场即时拍照及录影存证
这是最关键的一步。在租客在场的情况下，业主应立即用手机清晰拍摄所有损坏部位的照片和影片。同时，必须拿出起租时双方签署确认的**“物业交接清单”（Inventory List）及当时的相片**作为对比，证明这些损坏是在租期内由租客（及其宠物）造成的。
2. 寻找专业师傅索取“维修报价单”
业主不应凭空开价要求租客赔偿，这容易引起争拗。正确做法是尽快联络 1 至 2 间专业的装修或维修公司上门视察，并发出正式的书面报价单（Quotation）。例如更换发黑木地板的工程费、重新翻新被咬烂木门的材料及人工费。
3. 合法从“按金”中扣除维修费用
香港租务惯例是收取“两个月租金”作为按金。根据租约，如果租客违反了保持物业良好状态的条款，业主绝对有权从这笔按金中扣除合理的维修费用。
- 操作方式： 业主应向租客出示维修报价单，并书面通知租客（如透过电邮或 WhatsApp 并截图），列明将从按金中扣除的具体金额。扣除维修费后，若按金仍有余额，需按租约规定（通常在退租后 7 至 14 天内）退还给租客。
4. 若按金不足以赔偿，入禀“小额钱债审裁处”
如果宠物造成的破坏极度严重（例如全屋木地板需要重铺，加上专业除臭及灭虫，动辄花费数万元），导致两个月的按金都不足以弥补损失，业主可以点做？
- 业主可以向小额钱债审裁处 (Small Claims Tribunal) 提出申索。
- 适用范围： 追讨金额在港币 $75,000 或以下。
- 优点： 申请手续简便，审裁处不允许双方聘请律师代表出庭，为业主节省了高昂的律师费。只要业主能提供充足的证据（起租与退租的对比相片、报价单、维修收据、沟通纪录），胜诉的机会相当高。
- 注：若追讨金额超过 $75,000，则需入禀区域法院，届时可能需要寻求法律意见。
第三步：防患未然 —— 业主出租给“宠物客”的 4 大自保绝招
与其在事后花费大量精力追讨赔偿，精明的业主更应该在签订租约前做好防御措施。如果您决定将单位出租给养宠物的租客，请务必做好以下 4 点：
1. 查明大厦公契 (DMC) 规定
在答应租客前，第一步必须查阅物业的“大厦公契”。如果公契明文规定“严禁饲养犬只或其他宠物”，业主就绝不能出租给宠物客。因为一旦被管理处发现，业主将面临被钉契或遭法团控告的风险。即使公契没有明文禁止，也要确保租客明白“不可对邻居造成滋扰”的条款。
2. 租约内必须加入清晰的“宠物条款” (Pet Clause)
不要仅仅依赖标准租约，必须在租约的“附加条款”或“备注”中，针对宠物加入具法律约束力的细节：
- 限制数量及种类： 清晰列明只允许饲养现有的特定宠物（例如：一只体重不超过 10kg 的贵妇狗），未经业主书面同意，不得随意增加宠物数量或更换具破坏力的大型犬种。
- 绝对赔偿责任： 写明“租客必须对其宠物造成的任何财物损毁、异味、污渍或虫害负上全部赔偿责任，业主有权全数从按金中扣除相关维修及清洁费用。”
- 强制专业清洁条款： 规定租客在退租交吉前，必须自费聘请专业的清洁公司进行“深层清洁、除臭及灭蚤/灭虫服务”，并在交吉当日向业主出示正式收据。
3. 制作极度详尽的“起租交接清单”
这是一场证据的博弈。在交匙当日，业主（或委托美联物业代理）必须与租客一起巡视单位，对所有墙身、地板、门框、傢俬进行全方位拍照及录影，并将这些照片作为租约的附件，由双方签署确认。证据越清晰，日后租客就越难抵赖。
4. 考虑购买涵盖宠物破坏的“出租物业保险”
现时市面上不少专为业主而设的“出租物业保险”（Landlord Insurance），除了保障租霸欠租外，更特别加入了“蓄意破坏”或“宠物造成的意外损毁”保障。保费每年大约只需一至二千元，万一遇上租客按金不足以赔偿的严重破坏，保险公司能为业主提供极大的财务补偿，是业主安心收租的最佳防护网。
常见问题大拆解 (FAQ)
Q1: 知道租客养狗，我可以要求收取“三个月按金”或额外的“宠物按金”吗？ A: 香港并没有法例规定按金的上限。虽然市场惯例是“两个月按金”，但基于养宠物的风险较高，业主绝对有权在谈判阶段要求租客支付额外的“宠物按金”（例如多半个月或一个月租金），或者直接提高每月租金。只要双方同意并写入租约，即属合法有效。
Q2: 租住期间，邻居经常投诉租客的犬只日夜狂吠，业主可以赶走租客吗？ A: 如果租约中有列明“不可对邻居造成滋扰”的条款，而租客的宠物确实造成了严重的噪音滋扰并遭管理处多次警告，业主有权以“租客违反租约条款”为由，发出书面警告。若情况持续没有改善，业主可向土地审裁处申请终止租约并收回物业。
Q3: 租客退租时自行用油漆遮盖了犬只抓烂的门框，算不算还原单位？ A: 不算。所谓“交吉状态”是指回复原貌。如果门框本身的木材已经受损，单靠表面涂上油漆是无法掩饰结构性破坏的。业主在验楼时应仔细检查，若发现只是劣质的掩饰，绝对有权要求租客聘请专业木工重新修补，或从按金中扣除相应费用。
结语：专业租务管理，化解宠物租赁风险
将单位出租给养宠物的租客，其实并不一定是一场噩梦。很多时候，宠物主人为了让爱宠有一个安稳的家，会比一般租客更爱惜居住环境。关键在于业主是否懂得运用清晰的合约条款、详尽的交接纪录，以及适当的保险来保障自己的权益。
如果您对于草拟“宠物条款”感到无从入手，或者担心自己无法妥善处理退租时的点收与争议，欢迎委托 美联物业 的专业地产顾问团队。我们拥有丰富的租务处理经验，能为您度身订造最周全的租约保障，并在起租与退租时协助进行严格的单位交接，确保您的物业资产安全无虞，让您轻松享受“宠物客”带来的稳定租金回报！