柏傲庄（The Pavilia Farm）：置业及租楼前要知道的6件事
内容最后核实：
- 大围站屯马线上盖、港铁及新世界发展：位于沙田车公庙路18号，港铁大围站上盖，发展商为港铁公司及新世界发展，7座共约3,090伙，分三期发展。
- 楼龄新、基座连围方商场：一、二期2022年入伙，三期2026年完工，楼龄约2至4年；基座连接62万呎围方商场，并设大型会所。
- 成交呎价约$25,341（近30日）：较上月约+7.8%，近30日约10宗成交；成交呎租约$58，估算毛回报约2.7%（仅供参考）。
- 入场银码高、户型多元：放盘售价约$600万至$3,298万，开放式至4房俱备，实用面积广，属大围区新型指标屋苑。
- 校网88区：小学88校网（沙田区热门校网），中学沙田区；校网只影响派位机会，不保证入读。
资料提示：物业面积、成交价及校网等资料，须以正式售楼文件、买卖合约、土地注册处及教育局公布为准。如影响交易决定，应向合资格专业人士查证。
柏傲庄（The Pavilia Farm）屋苑概况
柏傲庄（The Pavilia Farm）位于新界沙田车公庙路18号，为港铁大围站上盖发展项目，由港铁公司及新世界发展合作发展，分三期兴建，合共7座、约3,090伙，由吕元祥建筑师事务所设计。一、二期于2022年入伙，三期于2026年完工，整体楼龄约2至4年，属大围区新型大型屋苑。
屋苑基座连接港铁持有的围方（The Wai）商场（约62,000平方米），并设三层高大型会所，由港铁公司物业管理部管理。按2026年10月12日美联屋苑专页快照，近30日约有10宗成交，平均成交实用呎价约$25,341。
柏傲庄基本资料
| 屋苑名称 | 柏傲庄 |
| 英文名称 | The Pavilia Farm |
| 位置 | 新界沙田车公庙路18号（大围站上盖） |
| 发展商 | 港铁公司、新世界发展 |
| 落成年份 | 2022年（一、二期）、2026年（三期） |
| 规模 | 7座、约3,090伙，分三期发展 |
| 户型 | 开放式至4房 |
| 实用面积 | 约300至1,300余呎（视期数及户型） |
| 屋苑设施 | 三层高会所、围方商场、停车场、专上学院 |
| 管理公司 | 港铁公司物业管理部 |
| 校网 | 小学88校网／中学沙田区 |
柏傲庄有什么特色与吸引力？
- 大围站上盖：港铁屯马线大围站上盖，经基座直达车站及围方商场，全天候往返。
- 楼龄新：一、二期2022年、三期2026年落成，属大围区少数新型大型屋苑。
- 基座围方商场：约62万呎商场连接屋苑，食肆、超市及零售一应俱全（商户以最新名录为准）。
- 大型会所：设三层高会所及园林设施，住客康乐配套丰富。
- 户型多元：开放式至4房俱备，可照顾首置、换楼及投资不同需求。
柏傲庄交通方唔方便？
柏傲庄为港铁屯马线大围站上盖，可经基座及围方商场直达大围站，屯马线一线往返九龙东、红磡、尖沙咀及新界东各区；大围站亦可转乘东铁线往返九龙塘、红磡及港岛金钟。屋苑一带另有巴士及专线小巴途经车公庙路及美田路。铁路上盖属自住一大便利，惟由个别座数往车站的时间视乎出入口，睇楼时可实地行一次。路线及班次会调整，应以港铁及运输署最新公布为准。
柏傲庄呎价几多、租金回报点？
以下为美联屋苑专页“过去30日”的动态快照，数字会随市况及成交组合变动，仅供参考，请以最新公布为准。
| 项目 | 数据（过去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎价 | 约 $25,341（较上月约 +7.8%） |
| 放盘平均呎价 | 约 $25,945 |
| 成交量 | 约 10宗 |
| 成交平均呎租 | 约 $58 |
| 放盘售价 | 约 600万 – 3,298万 |
| 放盘租金 | 约 16,000 – 68,000 |
| 放盘数量 | 售盘约195个、租盘约211个 |
| 估算毛回报率 | 约 2.7%（＝$58 × 12 ÷ $25,341，未扣管理费／差饷／维修，仅供参考） |
回报率点睇？上表估算毛回报约2.7%，系用成交呎租×12÷成交呎价粗略计出，未扣管理费、差饷、地租同维修等持有成本，实际净回报会更低。上表估算毛回报约2.7%，以成交呎租约$58及成交呎价约$25,341粗略计出，未扣管理费、差饷、地租及维修等开支，实际净回报会更低。柏傲庄属大围站上盖新型豪宅，入场及呎价偏高，收租回报相对较低，宜以最新成交及放盘重新计算。
同一面积，点解成交价差咁远？
即使实用面积相近，柏傲庄唔同单位成交价都可以差好远，通常同以下因素有关：座向同景观、楼层高低、间隔实用度（露台、工作平台、方唔方正）、装修新旧，以及成交时机（大市升跌、业主叫价策略）。睇成交时要对比返单位本身条件先够准。
租楼要注意咩？
叫租唔等于成交租金，实际租金会视乎座向、楼层、景观、装修同傢俬电器而定。柏傲庄放盘租价约$16,000至$68,000，横跨开放式至大单位，差距较大，宜逐盘核实。租楼前记得确认：管理费由边方负责、有无家电、租约条款、按金、租期、提早解约及维修责任。
柏傲庄生活配套
柏傲庄基座连接港铁围方（The Wai）商场，设超市、食肆及零售商户，并直达大围站；屋苑设三层高会所及园林设施。大围一带另有街市、食肆及社区设施，生活配套成熟。实际商户及设施开放安排以最新资料为准。
柏傲庄校网
柏傲庄小学校网为88区（沙田区热门校网，网内名校林立），中学校区为沙田区。校网只影响派位机会，并唔保证入读心仪学校，应按适用学年向教育局核实。
柏傲庄楼龄及维修
柏傲庄一、二期2022年入伙，三期2026年完工，整体楼龄约2至4年，属新型屋苑，一般楼龄维修风险较低。需要留意：第三期（柏傲庄III）第1座及第8座曾于2021年被发现部分墙身结构混凝土强度未达获批设计要求（据报误用强度较低的混凝土），其后两座拆卸重建，并引致大批买家取消交易，项目关键日期延迟，最终于2026年完工。买家如考虑三期单位，宜向发展商、管理处及银行了解相关座数的最终落成及验收情况，并查阅楼契及验楼报告。
柏傲庄每月持有成本
持有柏傲庄单位，除按揭供款外，每月／每期开支通常包括：管理费、差饷、地租，以及不定期维修保养费用。买楼前应向代理索取目标单位嘅管理费金额，连同差饷、地租一并计入预算。
睇楼核对清单
- 确认属第几期、边一座及楼层座向，对比同类单位成交及放盘叫价。
- 如考虑第三期（尤其第1、8座），向发展商及管理处了解最终落成、验收及保养安排。
- 检查单位间隔、窗户、防水及装修状况（新楼亦应验楼）。
- 向管理处查询管理费、差饷、地租金额（每呎管理费约$4.5，实际以最新为准），计入每月预算。
- 测试水压、电力、去水同冷气运作。
- 向银行查询估价及按揭成数，尤其高银码单位的压力测试。
柏傲庄好唔好住？优点、缺点及中伏位
3大优点
- 大围站上盖：屯马线直达，基座连围方商场，交通购物方便。
- 楼龄新、配套齐：2022至2026年落成，设大型会所及商场。
- 户型多元：开放式至4房，照顾不同买家需求。
3大缺点
- 入场及呎价高：成交呎价约$25,341、放盘由$600万起，收租毛回报约2.7%偏低。
- 第三期建筑质量风波：柏傲庄III第1、8座曾因混凝土强度不达标拆卸重建，买家宜了解相关座数的最终验收情况。
- 管理费偏高：每呎管理费约$4.5，持货成本较高。
柏傲庄未来发展及升值潜力
屯马线（大围站）已全线通车，大围站上盖配套成熟。区内仍有规划或兴建中的社区及商业设施，惟时间表以官方公布为准。铁路上盖及新楼品质属自住便利因素，惟楼价仍受单位条件、按揭成本、管理及维修开支、区内供应及整体市况影响，唔保证上升。
柏傲庄适合／唔适合边啲人？
较适合
- 重视铁路上盖、追求新楼品质的换楼客及专业人士。
- 想要楼下有大型商场及会所的家庭。
- 锁定88校网、预算充裕的家长。
未必适合
- 预算有限、想低银码上车的首置客（入场银码较高）。
- 追求高收租回报的投资者（毛回报约2.7%偏低）。
- 对第三期建筑质量风波有疑虑、未厘清前不想入市的买家。
柏傲庄常见问题（FAQ）
柏傲庄好唔好住？
柏傲庄（The Pavilia Farm）系大围站屯马线上盖嘅新型大型屋苑，7座约3,090伙，胜在铁路上盖、楼龄新、基座连围方商场同大型会所。缺点系入场同呎价偏高、收租回报约2.7%偏低，另第三期曾有建筑质量风波要留意。
柏傲庄喺边？交通方唔方便？
柏傲庄位于沙田车公庙路18号，系港铁屯马线大围站上盖，可经基座及围方商场直达车站，屯马线往返九龙东、红磡、尖沙咀，大围站亦可转东铁线往九龙塘及港岛。交通十分方便。
柏傲庄而家呎价几多？
根据美联屋苑专页2026年10月12日快照，柏傲庄近30日平均成交实用呎价约$25,341，较上月约+7.8%，约10宗成交；放盘平均呎价约$25,945。数字属过去30日动态快照，会随市况及成交组合变动。
柏傲庄收租回报点？
以成交呎租约$58及成交呎价约$25,341推算，柏傲庄估算毛回报约2.7%。呢个数未扣管理费、差饷、地租、空置同维修，加上入场银码高，收租回报相对偏低，较适合自住或换楼客。
柏傲庄入场要几多钱？
美联专页显示柏傲庄放盘售价约$600万至$3,298万，开放式及细单位入场银码较低，大单位则叫价过千万。最低叫价未必代表一般成交价，实际造价会随期数、座向、楼层及市况而变动。
柏傲庄第三期（柏傲庄III）系咪有问题？
柏傲庄III第1座及第8座曾于2021年被发现部分墙身结构混凝土强度未达获批设计要求，其后两座拆卸重建，大批买家取消交易，项目延迟，最终于2026年完工。如考虑三期单位，宜向发展商、管理处及银行了解相关座数嘅最终落成、验收及保养情况，并查阅楼契及验楼报告。
柏傲庄校网系几多？
柏傲庄小学属88校网（沙田区热门校网，网内名校林立），中学属沙田区。校网只影响派位机会，并唔保证入读心仪学校，应向教育局核实。
柏傲庄楼龄几新？管理费贵唔贵？
柏傲庄一、二期2022年入伙，三期2026年完工，楼龄约2至4年，属新型屋苑。每呎管理费约$4.5（实际以最新为准），持货成本较高，预算时要计埋管理费、差饷及地租。
柏傲庄有咩户型？啱唔啱投资？
柏傲庄户型由开放式至4房俱备，照顾首置、换楼及家庭需求。由于入场银码及呎价偏高、毛回报约2.7%偏低，较适合自住或换楼客；纯投资收租者宜审慎比较同区回报。
总结
柏傲庄（The Pavilia Farm）作为大围站屯马线上盖嘅新型大型屋苑，最大卖点系铁路上盖、楼龄新、基座连围方商场同大型会所，交通购物十分方便。成交呎价约$25,341、估算毛回报约2.7%（仅供参考）。不过要留意入场同呎价偏高、收租回报相对较低，而第三期（柏傲庄III）第1、8座曾因混凝土强度不达标拆卸重建、延迟至2026年完工，考虑三期单位前宜了解相关座数嘅最终验收情况。置业前记得以最新成交、按揭成数同自身负担能力，向合资格专业人士核实再决定。
资料来源及实用连结
- 成交呎价、呎租、放盘及屋苑基本资料：美联物业 — 柏傲庄屋苑专页（过去30日动态快照，资料核实日：2026年10月12日）
- 屋苑座数、伙数、期数、落成年份、发展商及第三期建筑质量事件：维基百科“柏傲庄”条目及公开新闻报道
- 校网资料：教育局小一入学学校网及中学校网（以适用学年公布为准）
- 铁路及车站资料：港铁公司屯马线资料
- 交通路线：运输署及相关营办商公布
免责声明
资料时效：本文所载成交呎价、呎租、回报率、放盘数量等数据均为过去30日的动态快照（资料核实日：2026年10月12日），会随市况及成交组合持续变动，并不代表任何时刻的即时市价。所有面积、成交价及物业详情，须以正式售楼文件、买卖合约及土地注册处记录为准。
非投资建议：本文仅供一般参考，不构成任何买卖、租赁或投资建议，亦不保证任何回报或楼价走势。回报率为未扣除管理费、差饷、地租及维修等开支的毛回报估算。校网资料只影响派位机会，并不保证入读特定学校；文中提及的规划或兴建中项目，时间表以官方公布为准。读者作出任何置业或财务决定前，应向合资格的地产代理、银行及专业人士查证。