沙田第一城（City One Shatin）：置业及租楼前要知道的6件事
内容最后核实：
- 沙田石门大型蓝筹屋苑、百得置业发展：位于沙田沙田市地段第1号，1981至1987年分期入伙、楼龄约39至46年，52座共10,642伙，是沙田区规模最大的私人屋苑。
- 邻近屯马线石门站：可经置富第一城商场及行人通道往返屯马线石门站，由不同座数步行约8至12分钟；屋苑另有多条巴士及专线小巴。
- 成交呎价约$13,243（近30日）：较上月约−6.0%，近30日约19宗成交；成交呎租约$48，估算毛回报约4.3%（仅供参考）。
- 细单位、入场银码低：实用面积约327至716呎，1至3房为主，放盘售价约$332万至$1,220万，属沙田上车热门屋苑。
- 校网91区：小学91校网（区内名校包括浸信会吕明才小学、胡素贞博士纪念学校等），中学沙田区；校网只影响派位机会，不保证入读。
资料提示：物业面积、成交价及校网等资料，须以正式售楼文件、买卖合约、土地注册处及教育局公布为准。如影响交易决定，应向合资格专业人士查证。
沙田第一城（City One Shatin）屋苑概况
沙田第一城（City One Shatin）位于新界沙田石门，由百得置业（恒基兆业、新世界发展、新鸿基地产及长江实业组成的联营公司）发展，1981至1987年分期入伙，楼龄约39至46年。屋苑共52座、楼高27至34层，合共约10,642伙，是沙田区至今规模最大的私人住宅项目，以细单位为主，分一梯四伙、一梯六伙及一梯八伙三种设计。
屋苑基座设有置富第一城及置富第一城‧乐荟两个商场，并设休憩花园、球场及游泳池等设施，日常生活配套成熟。按2026年10月12日美联屋苑专页快照，近30日约有19宗成交，平均成交实用呎价约$13,243。
沙田第一城基本资料
| 屋苑名称 | 沙田第一城 |
| 英文名称 | City One Shatin |
| 位置 | 新界沙田石门（沙田市地段第1号） |
| 发展商 | 百得置业（恒基·新世界·新鸿基·长实联营） |
| 落成年份 | 1981至1987年分期（楼龄约39至46年） |
| 规模 | 52座、约10,642伙，分七期发展 |
| 户型 | 1至3房（一梯四／六／八伙） |
| 实用面积 | 约327至716呎 |
| 屋苑设施 | 置富第一城及置富第一城‧乐荟商场、泳池、球场、休憩花园 |
| 管理公司 | 百得物业管理 |
| 校网 | 小学91校网／中学沙田区 |
沙田第一城有什么特色与吸引力？
- 沙田区最大屋苑：52座、约10,642伙，单位供应多、成交活跃，容易比较及议价。
- 基座双商场：置富第一城及置富第一城‧乐荟，设超市、食肆及零售（商户以最新名录为准）。
- 入场银码低：以细单位为主，放盘售价约$332万起，属沙田上车及收租热门。
- 91名校网：区内名校林立，对有子女家庭吸引力大。
- 康乐设施：设游泳池、球场及休憩花园；部分较大单位设露台。
沙田第一城交通方唔方便？
沙田第一城并非铁路上盖，但可经置富第一城商场及行人通道往返港铁屯马线石门站，由不同座数步行约8至12分钟，宜由目标单位实测。石门站往返大围、沙田市中心及九龙东都方便；屋苑一带另有多条巴士及专线小巴途经，往返沙田站、九龙及港岛。路线及班次会调整，应以运输署及营办商最新公布为准。
沙田第一城呎价几多、租金回报点？
以下为美联屋苑专页“过去30日”的动态快照，数字会随市况及成交组合变动，仅供参考，请以最新公布为准。
| 项目 | 数据（过去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎价 | 约 $13,243（较上月约 −6.0%） |
| 放盘平均呎价 | 约 $15,402 |
| 成交量 | 约 19宗 |
| 成交平均呎租 | 约 $48 |
| 放盘售价 | 约 332万 – 1,220万 |
| 放盘租金 | 约 11,800 – 24,500 |
| 放盘数量 | 售盘约212个、租盘约141个 |
| 估算毛回报率 | 约 4.3%（＝$48 × 12 ÷ $13,243，未扣管理费／差饷／维修，仅供参考） |
回报率点睇？上表估算毛回报约4.3%，系用成交呎租×12÷成交呎价粗略计出，未扣管理费、差饷、地租同维修等持有成本，实际净回报会更低。上表估算毛回报约4.3%，以成交呎租约$48及成交呎价约$13,243粗略计出，未扣管理费、差饷、地租及维修等开支，实际净回报会更低。第一城单位细、入场银码低，租务需求相对稳定，但投资前仍应以最新成交及放盘重新计算。
同一面积，点解成交价差咁远？
即使实用面积相近，沙田第一城唔同单位成交价都可以差好远，通常同以下因素有关：座向同景观、楼层高低、间隔实用度（露台、工作平台、方唔方正）、装修新旧，以及成交时机（大市升跌、业主叫价策略）。睇成交时要对比返单位本身条件先够准。
租楼要注意咩？
叫租唔等于成交租金，实际租金会视乎座向、楼层、装修同傢俬电器而定。沙田第一城放盘租价约$11,800至$24,500，单位细、入场租金低，租务需求相对稳定，建议多睇几个单位再议价。租楼前记得确认：管理费由边方负责、有无家电、租约条款、按金、租期、提早解约及维修责任。
沙田第一城生活配套
沙田第一城基座设置富第一城及置富第一城‧乐荟两个商场，提供超市、食肆、银行及零售商户；屋苑设游泳池、球场及休憩花园。周边有街市、食肆及社区设施，石门一带另有多个商业及商场项目。实际商户及设施开放安排以最新资料为准。
沙田第一城校网
沙田第一城小学校网为91区，中学校区为沙田区，区内名校林立（例如浸信会吕明才小学、胡素贞博士纪念学校）。校网只影响派位机会，并唔保证入读心仪学校，应按适用学年向教育局核实。
沙田第一城楼龄及维修
沙田第一城1981至1987年分期入伙，楼龄约39至46年，属楼龄较高的成熟屋苑。高楼龄可能影响银行估价及按揭最长还款年期，部分银行对旧楼态度较保守；睇楼时应留意窗框、防水、渠务、电线同喉管状况，并向管理处了解大维修安排及有否特别征费。买楼前最好揾验楼师检查，并向银行查询实际估价及按揭成数。
沙田第一城每月持有成本
持有沙田第一城单位，除按揭供款外，每月／每期开支通常包括：管理费、差饷、地租，以及不定期维修保养费用。买楼前应向代理索取目标单位嘅管理费金额，连同差饷、地租一并计入预算。
睇楼核对清单
- 确认座数、楼层、座向及属一梯四／六／八伙边种设计，对比同类单位成交及放盘叫价。
- 检查窗框、天花、墙身有无渗水、裂纹或维修痕迹（留意屋苑楼龄约40年）。
- 向管理处查询管理费、差饷、地租金额，计入每月预算。
- 测试水压、电力、去水同冷气运作。
- 向管理处了解有无大型维修或特别征费计划。
- 预早向银行查询估价及按揭年期（旧楼按揭年期或受限）。
沙田第一城好唔好住？优点、缺点及中伏位
3大优点
- 入场银码低：细单位放盘约$332万起，上车及收租热门。
- 规模大、成交活跃：约10,642伙，近30日约19宗成交，易比较易议价。
- 91名校网＋双商场：有子女家庭受惠，楼下生活配套齐全。
3大缺点
- 楼龄约40年：要计埋维修开支同按揭年期限制。
- 非铁路上盖：步行往石门站约8至12分钟，部分座数较远。
- 单位偏细：以1至3房细单位为主，大单位选择少。
沙田第一城未来发展及升值潜力
屯马线（石门站）已通车，沙田石门一带配套成熟。区内仍有商业及社区设施陆续发展，惟属规划或兴建中项目，时间表以官方公布为准。铁路及商场配套属自住便利因素，楼价仍受单位条件、按揭成本、维修开支、区内供应及整体市况影响，唔保证上升。
沙田第一城适合／唔适合边啲人？
较适合
- 预算有限、想喺沙田上车的首置客。
- 重视91校网及区内名校的家庭。
- 想要楼下有商场、生活方便兼收租回报相对稳的买家。
未必适合
- 抗拒约40年楼龄、想要新式会所的买家。
- 需要4房或大面积单位的家庭。
- 必须铁路上盖、唔想步行往车站的人。
沙田第一城常见问题（FAQ）
沙田第一城好唔好住？
沙田第一城（City One Shatin）系沙田石门规模最大的私人屋苑，52座约10,642伙，胜在入场银码低、单位供应多、楼下有置富第一城双商场，又属91名校网。缺点系楼龄约40年、单位偏细，亦非铁路上盖。
沙田第一城喺边？交通方唔方便？
沙田第一城位于沙田石门，并非铁路上盖，可经置富第一城商场及行人通道步行约8至12分钟往返屯马线石门站，不同座数时间有别。屋苑一带另有多条巴士及专线小巴往返沙田站、九龙及港岛。
沙田第一城而家呎价几多？
根据美联屋苑专页2026年10月12日快照，沙田第一城近30日平均成交实用呎价约$13,243，较上月约−6.0%，约19宗成交；放盘平均呎价约$15,402。数字属过去30日动态快照，会随市况变动。
沙田第一城收租回报点？
以成交呎租约$48及成交呎价约$13,243推算，沙田第一城估算毛回报约4.3%。呢个数未扣管理费、差饷、地租、空置同维修，唔代表个别单位实际回报；单位细、入场租金低，租务需求相对稳定。
沙田第一城入场要几多钱？
美联专页显示沙田第一城放盘售价约$332万至$1,220万，当中细单位入场银码较低，属沙田上车热门。最低叫价未必代表一般成交价，实际造价会随座向、楼层、装修及市况而变动。
沙田第一城校网系几多？
沙田第一城小学属91校网，中学属沙田区，区内名校林立（如浸信会吕明才小学、胡素贞博士纪念学校）。校网只影响派位机会，并唔保证入读心仪学校，应向教育局核实。
沙田第一城楼龄咁高，做按揭有无影响？
沙田第一城楼龄约39至46年，部分银行对旧楼估价及按揭最长还款年期较保守，实际成数同年期要按目标单位及借款人条件向银行查询。买楼前最好预早做估价。
沙田第一城单位系咪好细？
系，沙田第一城以细单位为主，实用面积约327至716呎，1至3房，分一梯四／六／八伙设计，一梯四伙单位较大。需要4房或大面积的家庭选择较少。
总结
沙田第一城（City One Shatin）作为沙田石门规模最大的蓝筹屋苑，最大卖点系入场银码低、单位供应多、成交活跃，加上楼下置富第一城双商场同91名校网，自住收租都受欢迎。成交呎价约$13,243、估算毛回报约4.3%（仅供参考）。不过要留意屋苑楼龄约40年、单位偏细，亦非铁路上盖，步行往石门站约8至12分钟。置业前记得以最新成交、按揭成数同自身负担能力，向合资格专业人士核实再决定。
资料来源及实用连结
- 成交呎价、呎租、放盘及屋苑基本资料：美联物业 — 沙田第一城屋苑专页（过去30日动态快照，资料核实日：2026年10月12日）
- 屋苑座数、伙数、落成年份及发展商：维基百科“沙田第一城”条目及公开资料
- 校网资料：教育局小一入学学校网及中学校网（以适用学年公布为准）
- 铁路及车站资料：港铁公司屯马线资料
- 交通路线：运输署及相关营办商公布
免责声明
资料时效：本文所载成交呎价、呎租、回报率、放盘数量等数据均为过去30日的动态快照（资料核实日：2026年10月12日），会随市况及成交组合持续变动，并不代表任何时刻的即时市价。所有面积、成交价及物业详情，须以正式售楼文件、买卖合约及土地注册处记录为准。
非投资建议：本文仅供一般参考，不构成任何买卖、租赁或投资建议，亦不保证任何回报或楼价走势。回报率为未扣除管理费、差饷、地租及维修等开支的毛回报估算。校网资料只影响派位机会，并不保证入读特定学校；文中提及的规划或兴建中项目，时间表以官方公布为准。读者作出任何置业或财务决定前，应向合资格的地产代理、银行及专业人士查证。