贝沙湾（Residence Bel-Air）：置业及租楼前要知道的6件事
内容最后核实：
- 南区数码港豪宅、盈科大衍发展：位于贝沙湾道28号，6期共77座（包括洋房）约2,700多伙，2004至2008年分期入伙。
- 成交呎价约$29,401（近30日）：较上月约+11.2%，近30日约8宗成交，跨期数及户型差异大；放盘呎价约$33,104。
- 入场叫价约1,080万起：户型由2房至大宅及洋房，售盘约82个、租盘约13个。
- 非铁路上盖：主要靠屋苑穿梭巴士、巴士小巴或驾驶；南港岛线（西段）属规划中项目。
- 叫价口径毛回报约2.2%：以放盘呎租约$60及放盘呎价推算，未扣管理费、差饷、地租及空置。
- 校网18区（南区）：小学18校网、中学南区；批地年期50年，由2000年起计。
资料提示：物业面积、成交价及校网等资料，须以正式售楼文件、买卖合约、土地注册处及教育局公布为准。如影响交易决定，应向合资格专业人士查证。
贝沙湾（Residence Bel-Air）屋苑概况
贝沙湾（Residence Bel-Air）位于港岛南区薄扶林钢线湾、数码港沿岸，由盈科大衍地产发展，2004至2008年分期入伙，楼龄约18至22年。屋苑分6期，共77座住宅楼宇及洋房，美联资料列2,771伙（维基百科列2,745个单位），属港岛南区低密度豪宅屋苑。
屋苑包括分层大厦及独立洋房，第二期名为南岸、第四期名为南湾，户型由2房单位至大宅及洋房都有。按2026年10月6日美联屋苑专页快照，近30日约有8宗成交，平均成交实用呎价约$29,401，放盘平均呎价约$33,104。
贝沙湾基本资料
| 屋苑名称 | 贝沙湾 |
| 英文名称 | Residence Bel-Air |
| 位置 | 港岛南区贝沙湾道28号（数码港） |
| 发展商 | 盈科大衍地产 |
| 落成年份 | 2004至2008年分期（楼龄约18至22年） |
| 规模 | 6期77座（包括洋房），约2,745至2,771伙 |
| 户型 | 2房至大宅，另有独立洋房 |
| 实用面积 | 约459至6,302呎（维基百科资料） |
| 屋苑设施 | 大型住客会所、室内外泳池、儿童设施、运动设施 |
| 批地年期 | 50年，由2000年5月22日起计 |
| 校网 | 小学18校网／中学南区 |
贝沙湾有什么特色与吸引力？
- 临海低密度：部分单位望钢线湾及东博寮海峡海景。
- 户型选择多：由2房单位至大宅及洋房。
- 大型会所：设室内外泳池、健身室、水疗及儿童设施等。
- 邻近数码港：数码港商场及海滨公园就近。
- 环境清静：背山面海，远离市区繁忙地段。
贝沙湾交通方唔方便？
贝沙湾唔系铁路上盖，附近暂时未有港铁站。住户可乘屋苑穿梭巴士，或经数码港一带的巴士及小巴往返港岛各区；驾驶经域多利道或薄扶林道往中环一带较方便，实际车程视乎路面情况。南港岛线（西段）拟设数码港站，属规划中项目，动工及通车时间以官方公布为准。
贝沙湾呎价几多、租金回报点？
以下为美联屋苑专页“过去30日”的动态快照，数字会随市况及成交组合变动，仅供参考，请以最新公布为准。
| 项目 | 数据（过去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎价 | 约 $29,401（较上月约 +11.2%） |
| 放盘平均呎价 | 约 $33,104 |
| 成交量 | 约 8宗 |
| 放盘平均呎租 | 约 $60 |
| 放盘售价 | 约 1,080万 – 5.5亿 |
| 放盘租金 | 约 34,000 – 330,000 |
| 放盘数量 | 售盘约82个、租盘约13个 |
| 估算毛回报率 | 约 2.2%（＝放盘呎租$60 × 12 ÷ 放盘呎价$33,104，未扣管理费／差饷／维修，仅供参考） |
回报率点睇？上表估算毛回报约2.2%，系用放盘呎租×12÷放盘呎价粗略计出，未扣管理费、差饷、地租同维修等持有成本，实际净回报会更低。近30日未有成交呎租资料，故以放盘呎租及放盘呎价推算；各期户型及洋房差异大，回报只属粗略参考。
同一面积，点解成交价差咁远？
即使实用面积相近，贝沙湾唔同单位成交价都可以差好远，通常同以下因素有关：座向同景观、楼层高低、间隔实用度（露台、工作平台、方唔方正）、装修新旧，以及成交时机（大市升跌、业主叫价策略）。睇成交时要对比返单位本身条件先够准。
租楼要注意咩？
叫租唔等于成交租金，实际租金会视乎座向、楼层、景观、装修同傢俬电器而定。贝沙湾放盘租价约$34,000至$330,000，租盘数目不多，宜逐盘比较。租楼前记得确认：管理费由边方负责、有无家电、租约条款、按金、租期、提早解约及维修责任。
贝沙湾生活配套
贝沙湾邻近数码港商场，设超市、食肆及零售商店；数码港海滨公园就在附近，适合散步及跑步。屋苑设大型住客会所，包括室内外泳池、健身室、水疗及儿童设施，开放安排及收费以管理处最新公布为准。日常大型购物多要驾车或乘车往香港仔或市区。
贝沙湾校网
贝沙湾小学校网为18区，中学校区为南区。校网只影响派位机会，并唔保证入读心仪学校，应按适用学年向教育局核实。
贝沙湾楼龄及维修
贝沙湾2004至2008年分期落成，楼龄约18至22年。屋苑批地年期为50年，由2000年5月22日起计，买家做按揭及估价前，宜向银行及律师了解地契年期的影响。临海物业要留意窗框、外墙、露台防水及冷气状况，并向管理处了解大维修安排及有否特别征费。
贝沙湾每月持有成本
持有贝沙湾单位，除按揭供款外，每月／每期开支通常包括：管理费、差饷、地租，以及不定期维修保养费用。买楼前应向代理索取目标单位嘅管理费金额，连同差饷、地租一并计入预算。
睇楼核对清单
- 确认期数、座数、楼层同景观，对比返同类单位成交纪录同放盘叫价。
- 检查窗框、外墙、天花及浴室有无渗水或维修痕迹。
- 向管理处查询管理费、差饷、地租及会所收费，计入每月预算。
- 测试冷气、水压、电力同去水。
- 向管理处查询有无大型维修或特别征费计划。
- 预早向银行查询估价、按揭成数及年期；高价单位要留意按揭成数上限。
贝沙湾好唔好住？优点、缺点及中伏位
3大优点
- 临海低密度环境：部分单位有海景，环境清静。
- 户型选择多：由2房至大宅及洋房。
- 会所设施齐全：大型会所及海滨公园就近。
3大缺点
- 非铁路上盖：要靠穿梭巴士、巴士或驾驶出入。
- 入场银码高、回报偏低：叫价约1,080万起，叫价口径毛回报约2.2%。
- 各期差异大：期数、座数、景观同户型令呎价差距大，要逐个比较。
贝沙湾未来发展及升值潜力
南港岛线（西段）属规划中铁路项目，拟于数码港设站，动工及通车时间以官方公布为准；数码港一带亦有其他规划中发展。这些项目对个别屋苑楼价的影响难以估计，豪宅楼价仍受息口、按揭成数及整体市况影响，唔保证上升。
贝沙湾适合／唔适合边啲人？
较适合
- 追求低密度临海环境、习惯驾驶的家庭。
- 需要大单位或洋房的换楼客。
- 喺数码港或港岛西一带返工的专业人士。
未必适合
- 每日依赖港铁通勤的上班族。
- 以收租回报为主要目标的投资者。
- 预算低于1,000万的买家。
贝沙湾常见问题（FAQ）
贝沙湾好唔好住？
贝沙湾（Residence Bel-Air）系港岛南区数码港嘅低密度豪宅屋苑，部分单位望海，会所设施齐全，户型由2房至大宅洋房都有。缺点系唔系铁路上盖，入场银码高。
贝沙湾喺边？交通方唔方便？
贝沙湾位于港岛南区贝沙湾道28号，近数码港，附近暂时冇港铁站。住户主要搭屋苑穿梭巴士、巴士小巴或者自己揸车；南港岛线（西段）仲属规划中项目。
贝沙湾而家呎价几多？
根据美联屋苑专页2026年10月6日快照，贝沙湾近30日平均成交实用呎价约$29,401，较上月约+11.2%，约8宗成交；放盘平均呎价约$33,104。唔同期数同户型差异大，数字只供参考。
贝沙湾收租回报点？
以放盘呎租约$60同放盘呎价约$33,104推算，贝沙湾叫价口径毛回报约2.2%。呢个数未扣管理费、差饷、地租同空置，豪宅回报一般偏低。
贝沙湾入场要几多钱？
贝沙湾放盘叫价约1,080万起，大宅及洋房可以去到数亿元。叫价唔等于成交价，实际要睇期数、景观同银行估价。
贝沙湾属边个校网？
贝沙湾小学属18校网，中学属南区。校网只影响派位机会，唔保证入到心仪学校。
贝沙湾几多期？有咩分别？
贝沙湾分6期，共77座住宅楼宇同洋房，2004至2008年分期入伙，第二期叫南岸，第四期叫南湾。唔同期数嘅落成年份、户型同景观都唔同，拣楼前最好逐期比较。
贝沙湾租楼要留意咩？
贝沙湾放盘租价约$34,000至$330,000，租盘约13个。叫租唔等于成交租金，租楼前要确认管理费由边方负责、有冇家电、按金、租期、提早解约同维修责任。
总结
贝沙湾（Residence Bel-Air）系港岛南区数码港的低密度豪宅屋苑，由盈科大衍地产发展、2004至2008年分期入伙，胜在临海环境、户型选择多及大型会所。近30日成交呎价约$29,401（约8宗），叫价口径毛回报约2.2%（仅供参考）。要留意非铁路上盖、入场银码高及各期差异，入市前宜比较同期同类单位成交及向银行查询按揭安排。
资料来源及实用连结
- 成交呎价、呎租、放盘及屋苑基本资料：美联物业 — 贝沙湾屋苑专页（过去30日动态快照，资料核实日：2026年10月6日）
- 公共交通路线资料：运输署
- 屋苑期数、座数及单位资料：维基百科 — 贝沙湾
- 小一学校网及中学校网资料：教育局
- 差饷及物业资料：差饷物业估价署
免责声明
资料时效：本文所载成交呎价、呎租、回报率、放盘数量等数据均为过去30日的动态快照（资料核实日：2026年10月6日），会随市况及成交组合持续变动，并不代表任何时刻的即时市价。所有面积、成交价及物业详情，须以正式售楼文件、买卖合约及土地注册处记录为准。
非投资建议：本文仅供一般参考，不构成任何买卖、租赁或投资建议，亦不保证任何回报或楼价走势。回报率为未扣除管理费、差饷、地租及维修等开支的毛回报估算。校网资料只影响派位机会，并不保证入读特定学校；文中提及的规划或兴建中项目，时间表以官方公布为准。读者作出任何置业或财务决定前，应向合资格的地产代理、银行及专业人士查证。