楼宇转名，是物业业权变动中常见的一环，无论是增加、减少或完全更改业主，都涉及相关法律和税务程序。尤其在近亲之间进行内部转让，如何以最低成本合法地完成手续，是许多业主关心的议题。随着政府早前宣布住宅物业印花税“全面撤辣”，楼宇转名的操作策略和目的亦有所转变。
本文将由美联物业为您深入剖析楼宇转名的两种主要方式、最新的印花税计算，并提供三大专业技巧，助您清晰了解如何透过楼宇转名回复“首置身份”，善用按揭优势，为未来置业铺路。
楼宇转名的主要方式：转让契 vs 送让契
楼宇转名主要透过“转让契”或“送让契”进行，两者在程序、税务及未来按揭申请上有天壤之别。
1. 以“转让契”(Assignment) 进行转名
这是最标准和普遍的楼宇转名方式。形式上，这是一次真实的买卖交易，需要签订买卖合约及“转让契”来确立业权的转移。
在“近亲转让”的个案中，即使不涉及真实的资金交收，法律上仍会视为一宗买卖。近亲的定义涵盖配偶、父母、子女及兄弟姊妹。这种内部转让的主要目的，通常是为了让其中一方“甩名”后回复首次置业身份，以便在购买新物业时，能享受更宽松的按揭成数等政策优惠。整个过程不需地产代理介入，但必须由律师事务所处理相关法律文件。
2. 以“送让契”(Deed of Gift) 进行转名
业主亦可以无偿方式，透过签订“送让契”（或称“送赠契”）将物业赠予他人，该物业便会成为俗称的“送契楼”。
美联提提您：
选择“送让契”需要极度谨慎。首先，即使物业是“送赠”，税务局仍会根据当时的市场估值征收印花税。其次，银行对“送契楼”的按揭审批非常严格。若送赠人在送出物业的五年内宣布破产，该交易有机会被视为无效，导致业权出现问题。因此，绝大部分银行都不会为送赠日期起计五年内的“送契楼”批出按揭。这对于需要融资的业主来说，是极大的风险。
楼宇转名与印花税：撤辣后的影响
不论是常规买卖还是楼宇转名，缴付印花税是必要程序。税款的多少，取决于物业的成交价或其市场价值（以较高者为准）。在楼宇转名中，由于交易双方为近亲，税务局会特别关注其“成交价”是否反映市价，并以其评估的物业价值作为计税基础。
撤辣后的变化与机遇：
- 印花税成本降低： 政府已取消“额外印花税”(SSD)、“买家印花税”(BSD)，并将“从价印花税”(AVD) 统一采用较低的第2标准税率。这意味着楼宇转名的直接税务成本已大幅降低。
- “首置身份”价值转向按揭： 在撤辣前，回复首置身份的最大诱因是节省高达楼价15%的印花税。如今，虽然税务优惠不再，但“首置身份”在申请按揭时依然极具价值，例如可申请高达九成的按揭保险计划，大大降低置业门槛。因此，为了未来能以较少首期购入新物业，楼宇转名仍然是极具策略性的财务规划。
楼宇转名3大技巧
想顺利完成楼宇转名，同时兼顾税务成本和未来按揭的顺畅度，美联建议您留意以下三大技巧：
技巧 1：获取多方估价，确立合理转让价
为了避免税务局质疑转让价过低而追收税款差额，建议在进行楼宇转名前，先向多于一间银行或专业测量师行索取物业估价报告。您可以选择当中较低的估价作为内部转让的“成交价”，并保留相关估价纪录（如估价编号），以便在税务局查询时提供有力证明。
对于转名后需要为该物业重做按揭的业主，银行本身亦会委托测量师行进行估价。您可以透过我们美联物业相熟的按揭转介顾问，协助您与银行沟通，争取采用最合适的估值。但请注意，较低的估值意味着在相同按揭成数下，可获取的贷款额亦会相应减少。
技巧 2：极力避免使用“送让契”
如前文所述，“送让契”存在巨大的后续风险，尤其是在按揭申请方面。为了确保物业的流通性及未来融资的灵活性，除非有特殊原因，否则我们强烈建议所有楼宇转名个案均采用标准的“转让契”方式进行。这能确保业权清晰，免除银行对业权稳定性的疑虑。
技巧 3：灵活规划转名完成时间
楼宇转名的成交期并没有硬性规定，这为业主提供了极大的操作弹性，尤其适用于需要处理按揭的个案。
- 情境分析： 假设夫妇联名持有一个沙田第一城单位，现计划买入第二层楼，并打算由丈夫回复首置身份。丈夫可透过楼宇转名将其一半业权转让给妻子。但如果物业本身尚有按揭，而转名后将由暂时没有固定收入的妻子承担按揭，银行或难以批核。
- 解决方案： 双方可先签订临时买卖合约，让丈夫即时回复首置身份去购买新物业。同时，可以协议一个较长的成交期（例如6个月或更长），延迟签署正式的“转让契”。在这段时间内，原有的按揭可由丈夫继续供款，直至妻子建立稳定的收入证明，再正式完成转名及向银行申请新按揭。
- 注意事项： 假设该沙田第一城单位尚有$200万按揭，每月供款约$10,000。在丈夫未正式完成楼宇转名手续前，若他为新物业申请按揭，银行会将这$10,000的供款责任计算在其“供款与入息比率”(DSR) 内，或会影响新按揭的批核额度。因此，周详的财务规划至关重要。
楼宇转名常见问题
问：近亲进行楼宇转名时，可否自行订立一个极低的“友情价”以避税？
答：不可行。税务局拥有最终估价权。如果申报的成交价远低于市场水平，税务局会主动为物业进行估价，并按其估值向业主追讨应缴的印花税差额及可能的罚款。
问：使用“送让契”转名，成交价为$0，是否就不用缴付印花税？
答：不是。即使成交价为$0，“送让契”的印花税仍会根据税务局或律师楼评估的物业市场价值来征收。因此，想透过“送让契”来避税是错误的观念。
楼宇转名是一项涉及法律、税务及按揭的复杂决策，尤其在市场政策转变后，更需要专业和前瞻的规划。一个明智的决定，能为您未来的财富增值和置业阶梯打下稳固基础。
如果您正在考虑进行楼宇转名，或对买卖流程、税务计算及按揭申请有任何疑问，欢迎随时联络美联物业的专业团队。我们拥有丰富的市场经验和庞大的合作网络，能为您提供最详尽的分析及一站式解决方案，助您轻松完成业权转让，实现您的置业大计。