无论您是准备上车买楼的新手买家，还是正在四处寻觅心水租盘的租客，在签署任何具法律效力的合约之前，除了要看清楼价和租金外，还有一份极为重要、却经常被普罗大众忽略的法律文件——大厦公契（Deed of Mutual Covenant，简称 DMC）。
“我的单位可以养狗吗？”“屋企漏水，外墙维修费到底是我出还是管理处出？”“我可以把住宅单位改作网店工作室吗？”这些常见的物业纠纷，答案通通都写在大厦公契之中。
到底大厦公契是什么？如果您想查阅自己居住大厦或心仪物业的公契，究竟“如何取得大厦公契（副本）”？美联物业作为您的专业房地产顾问，为您精心整合了 2026 年最新、最全面大厦公契全攻略，教您轻松取得公契副本，并教您如何避开当中的“魔鬼细节”！
什么是大厦公契 (DMC)？为什么它如此重要？
大厦公契（Deed of Mutual Covenant） 是一份对大厦内所有业主、租客以及物业管理公司均具有法律约束力的契约文件。它通常由发展商、第一手买家及管理公司三方在物业落成初期共同签订。
简单来说，大厦公契就是该幢大厦的“最高宪法”。它详细订明了整幢大厦的权利、责任和管理规则。
为什么连租客也要了解大厦公契？
很多人误以为公契只关乎“业主”的事，与租客无关。这是一个极大的误解！根据香港法律，大厦公契的约束力延伸至该物业的占用人（包括租客）。即使租客没有亲自在公契上签名，只要搬入该大厦，就必须遵守公契规定。如果租客违反公契（例如违规养宠物、制造严重噪音），物业管理公司有权向业主及租客采取法律行动，业主亦有权以此为由终止租约并将租客驱逐。
3 大途径：如何取得大厦公契 (副本)？
要了解大厦的规矩，首先要有文件在手。取得大厦公契副本其实并不困难，主要有以下 3 种途径：
途径一：透过“土地注册处”申请（最权威、具法律效力）
大厦公契是一份必须在土地注册处（Land Registry）登记的法律文件。任何人都可以透过查册系统获取公契的副本。这是最准确、最权威的版本（通常为英文原文）。
网上申请教学（综合注册资讯系统 IRIS）：
- 登入土地注册处的“综合注册资讯系统”网上服务 (IRIS Online Services)。
- 选择“查阅土地登记册”（Land Register），输入物业地址查阅该单位的基本资料。
- 在土地登记册的“物业涉及的轇轕”（Incumbrances）一栏中，寻找名为 “Deed of Mutual Covenant” 或 “DMC” 的项目，并抄下其**“注册摘要编号”（Memorial No.）**。
- 返回系统主页，选择“订购土地纪录”（Order Land Document）。
- 输入刚才抄下的注册摘要编号，即可付费订购大厦公契的副本（可选择打印本或下载 PDF 电子档）。费用：土地注册处会按文件的页数收取影印/下载费用，一般数十至百多元不等。
途径二：向“大厦物业管理处”索取（最方便、适合日常查阅）
如果您已经是该大厦的业主或住客，最快捷的方法就是直接前往大厦的管业处或客户服务中心查询。
- 优点： 根据《建筑物管理条例》（第344章），管理委员会或物业管理公司必须保存一份大厦公契副本，以供业主免费查阅。如果业主要求索取影印本，管理处只需收取合理的影印费。
- 中文译本： 很多历史悠久的公契只有英文版，艰涩难懂。现时许多大型屋苑的管理处，都会备有一份“中文翻译摘要”供住户参考，非常方便。（注：若有法律争议，仍以在土地注册处登记的原文为准）。
途径三：委托“专业地产代理或律师”协助（买卖/租赁时最省心）
如果您正在透过地产代理寻找租盘或买盘，最省时省力的方法，就是直接向您的地产代理提出要求。
- 作为专业的持牌地产代理，美联物业的顾问在为客户配对物业时，尤其当客户表明有饲养宠物需求，或打算进行特殊装修时，都会主动为客户查阅大厦公契的相关条款，确保物业完全符合客户的需要，避免日后产生纠纷。
- 若是进行物业买卖，代表买方的律师在核对业权（Title查察）时，也必然会审阅大厦公契，并向买家解释其中的重要限制。
买楼 / 租楼必看：大厦公契 4 大“魔鬼细节”
取得大厦公契后，面对厚厚的一叠法律文件，应该从何看起？美联物业为您归纳出 4 个与日常生活息息相关、最容易引起争议的“魔鬼细节”：
1. 饲养宠物的限制（最多人关心的条款）
这是租务市场中最常见的纠纷来源！公契对宠物的规管通常分为三类：
- 绝对禁止： 公契明文规定“不准饲养任何犬只、猫只或其他动物”（No dogs, cats or other animals shall be kept…）。在这种情况下，不论业主还是租客都绝对不能养宠物。
- 有条件准许： 公契可能写明“除非获得管理公司书面同意，否则不得饲养”。这意味着需要提前申请。
- 无明文禁止 / 仅规定不可造成滋扰： 如果公契没有提及不准养宠物，或者只写了“不可饲养对其他住户造成滋扰的动物”，一般理解为可以饲养。但如果您的宠物日夜吠叫扰民，管理处依然有权要求您将宠物迁出。
2. 单位用途限制（住宅 vs 商业用途）
很多人受疫情影响习惯了在家工作，甚至想把单位变成网店提货点、私人烘焙坊、甚至经营 Airbnb。
大厦公契会严格规定物业的用途。如果公契列明该单位“只可作私人住宅用途”（For private residential purpose only），任何带有商业性质的活动、频繁有外人进出的业务，均属违反公契，随时会被管理处甚至地政总署钉契及检控。
3. 公用地方与私人地方的界线（维修责任谁属？）
当单位出现漏水、窗户飞脱等问题时，维修费动辄数万至数十万元。这时，大厦公契中对“公用部分”（Common Areas）的定义就成了关键。
例如，连接着外墙的窗户、藏在主力墙内的公用去水喉管、或者是连天台特色户的天台地台防漏工程，究竟属于业主的私人财产，还是大厦的公用部分？这直接决定了维修费用是由个别业主独自承担，还是由大厦的管理费储备金支付。这必须查阅公契的图则和定义才能确认。
大厦公契会列明整幢大厦的总业权份数，以及每个单位所占的份数。这不仅影响着业主在业主立案法团大会上的投票权重（Voting Right），更直接决定了业主每月需要缴交多少物业管理费。买楼前查阅这一点，有助评估未来的长远持有成本。
业主与租客注意：违反大厦公契有什么严重后果？
千万不要以为“只要在自己屋企入面，想点就点”。如果业主或租客违反了大厦公契（例如偷偷养狗、将单位改建成㓥房、霸占走廊放置鞋柜），将面临以下严重的法律后果：
- 管理公司发出警告及禁制令： 物业管理公司有权代表全体业主，向违规者发出警告信。若屡劝不改，管理公司可向法庭申请“禁制令”（Injunction Order），强制违规者停止违规行为（例如强制送走宠物、拆除僭建物）。
- 承担巨额法律费用： 如果法庭裁定业主或租客违反公契，违规者不仅要纠正错误，通常还需要支付管理公司因此产生的全数律师费及堂费。
- 物业被“钉契”： 针对欠交管理费或有严重违规建筑的单位，管理公司可将法庭命令注册在土地注册处的业权纪录上（俗称钉契），这将令单位无法顺利出售或承造按揭。
- 租约被强制终止： 如果是租客违规，业主为了避免自己惹上官非，绝对有权根据租约条款（标准租约均会要求租客遵守大厦公契），以租客违约为由，向土地审裁处申请收回物业，并没收按金。
常见问题大拆解 (FAQ)
Q1: 大厦公契的条文觉得不合理，可以修改吗？
A: 理论上可以，但实际上极度困难。要修改大厦公契，通常需要获得大厦 100% 所有业主的一致同意（Unanimous consent）。因此，绝大部分大厦的公契自落成之日起，就几乎不可能被修改。
Q2: 租客租楼前，业主有义务主动提供大厦公契吗？
A: 在法律上，业主没有绝对义务主动向租客提供整份大厦公契副本。但作为一个精明的租客，尤其是有特殊需求（如养宠物、放置大型乐器）时，绝对应该主动向业主或地产代理查询相关公契限制。如果在租约上加上“业主保证大厦公契容许饲养宠物”等备注，对租客的保障会更大。
Q3: 买二手楼时，前业主违反了公契（如僭建），新买家要负责吗？
A: 要！物业的法律责任是跟随物业本身的（Runs with the land）。一旦您购入了带有违规问题的单位，您作为新业主，就必须承担起还原单位、遵守公契的法律责任。因此，买楼前的查册及实地视察极为重要！
结语：厘清公契条款，买卖租赁更安心
大厦公契绝非一纸空文，它是保障大厦每一位持份者生活质素和财产安全的重要基石。无论您是即将置业的准买家，还是准备签署新租约的租客，花一点时间获取并了解大厦公契的内容，绝对能为您避免日后无数的烦恼和法律争拗。
如果您对于查阅大厦公契感到无从入手，或者想确认心仪屋苑是否属于“宠物友善”，欢迎随时联络美联物业。我们遍布全港的专业地产顾问团队，将凭借丰富的地区经验和专业知识，为您查清每一项细节，确保您的房地产交易安全、顺利、零烦恼！