半山壹号（Celestial Heights）：置业及租楼前要知道的6件事
内容最后核实：
- 何文田大型豪宅：位于何文田常盛街80号，2009至2010年分期入伙、楼龄约16至18年，分2期共26座分层住宅及7幢洋房，合共约939伙。
- 邻近屯马线土瓜湾站：步行时间视乎座数及斜路（代理估算约7分钟）；乘屯马线往何文田站可转观塘线；屋苑内有私家路半山径。
- 放盘呎价约$22,949：放盘售价约$2,150万至$1.5亿，以较大户型为主（实用面积按户型而异）。
- 3至4房或以上大单位：主打大家庭换楼，户型实用，部分单位享山景或海景。
- 会所设施齐全：设会所、泳池、儿童及运动设施，另有基座商场及宠物天地。
- 校网34区（九龙城）：小学34校网、中学九龙城区（校网不保证派位）。
资料提示：物业面积、成交价及校网等资料，须以正式售楼文件、买卖合约、土地注册处及教育局公布为准。如影响交易决定，应向合资格专业人士查证。
半山壹号（Celestial Heights）屋苑概况
半山壹号（Celestial Heights）位于九龙何文田常盛街80号，由长江实业／南丰发展发展，2009至2010年分期入伙（第二期名富甲半山），楼龄约16至18年。屋苑分2期，包括26座分层住宅及7幢洋房，合共约939伙，以3至4房或以上的大单位为主，属何文田大型豪宅。
屋苑位处何文田山腰，邻近港铁屯马线土瓜湾站，并属热门34校网。单位面积大、银码高，二手成交量偏低，近30日只有约1宗成交，买家宜参考较长时段的同类成交。
半山壹号基本资料
| 屋苑名称 | 半山壹号 |
| 英文名称 | Celestial Heights |
| 位置 | 九龙何文田常盛街80号 |
| 发展商 | 长江实业／南丰发展 |
| 落成年份 | 2009年1月起分期入伙（楼龄约16至18年） |
| 规模 | 2期，26座分层住宅＋7幢洋房，合共约939伙 |
| 户型 | 3至4房或以上（豪宅／低密度） |
| 屋苑设施 | 会所、泳池、儿童设施、运动设施、娱乐设施、餐饮设施、美容/保健、休闲区、基座商场、宠物天地 |
| 校网 | 小学34校网／中学九龙城区 |
半山壹号有什么特色与吸引力？
- 分层连洋房：26座分层住宅加7幢洋房，属何文田大型豪宅屋苑。
- 大单位为主：3至4房或以上，以较大户型为主。
- 热门校网：小学34校网。
- 近土瓜湾站：步行时间视乎座数，屯马线往九龙东及沙田方便。
- 设施齐全：会所、泳池、儿童及运动设施、宠物天地。
半山壹号交通方唔方便？
半山壹号邻近港铁屯马线土瓜湾站，由不同座数及洋房前往车站的时间、上落斜路各有不同（代理估算约7分钟），宜由目标单位实测；乘屯马线往何文田站可转乘观塘线。屋苑内设私家路半山径贯通各座，邻近公主道及漆咸道，自驾往红隧或九龙东快捷。
半山壹号呎价几多、租金回报点？
以下为美联屋苑专页“过去30日”的动态快照，数字会随市况及成交组合变动，仅供参考，请以最新公布为准。
| 项目 | 数据（过去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎价 | 约 $17,682（较上月约 −6.3%（样本极细）） |
| 放盘平均呎价 | 约 $22,949 |
| 成交量 | 约 1宗（样本极细，波幅大） |
| 放盘平均呎租 | 约 $53 |
| 放盘售价 | 约 2,150万 – 1.5亿 |
| 放盘租金 | 约 56,000 – 28万 |
| 放盘数量 | 售盘约50个、租盘约6个 |
| 估算毛回报率 | 约 2.8%（＝放盘呎租$53 × 12 ÷ 放盘呎价$22,949，未扣管理费／差饷／维修，仅供参考） |
回报率点睇？上表估算毛回报约2.8%，系用放盘呎租×12÷放盘呎价粗略计出，未扣管理费、差饷、地租同维修等持有成本，实际净回报会更低。近30日成交宗数少，呎价及月变受个别成交影响大，宜参考较长时段的同类成交。租盘数量少，叫租差距大，回报只属粗略估算。
同一面积，点解成交价差咁远？
即使实用面积相近，半山壹号唔同单位成交价都可以差好远，通常同以下因素有关：座向同景观、楼层高低、间隔实用度（露台、工作平台、方唔方正）、装修新旧，以及成交时机（大市升跌、业主叫价策略）。睇成交时要对比返单位本身条件先够准。
租楼要注意咩？
豪宅租盘少，近期放盘约6个，叫租范围约$56,000至$28万。租楼前记得确认：管理费由边方负责、傢俬电器、车位安排同租约条款，并按实际面积及景观比较。
半山壹号生活配套
半山壹号设会所、泳池、儿童及运动设施，另有基座商场及宠物天地；区内有何文田广场及常盛街民生配套，往土瓜湾、九龙城街市及食肆方便。
半山壹号校网
半山壹号小学校网为34区，中学校区为九龙城区。34校网属家长热门选择，但校网只影响升小派位机会，并唔保证入到心仪学校。
半山壹号楼龄及维修
半山壹号楼龄约16至18年，属中生代豪宅，一般按揭年期影响不大。大型屋苑会所及园林保养开支较高，睇楼时应了解管理费水平，并留意外墙、窗框及浴室防水状况。
半山壹号每月持有成本
持有半山壹号单位，除按揭供款外，每月／每期开支通常包括：管理费、差饷、地租，以及不定期维修保养费用。买楼前应向代理索取目标单位嘅管理费金额，连同差饷、地租一并计入预算。
睇楼核对清单
- 确认座数、楼层、座向及景观，对比同类单位的成交纪录与放盘叫价。
- 近30日成交宗数少，宜查阅过去一年同类单位成交，唔好单看一两宗。
- 了解管理费、差饷及地租金额，豪宅会所及保安开支一般较高。
- 检查窗框、外墙、天花及浴室有无渗水或维修痕迹。
- 确认车位、会所设施及屋苑管理规则（例如宠物、装修时间）。
- 大额按揭要预早向银行查询估价及按揭成数。
半山壹号好唔好住？优点、缺点及中伏位
3大优点
- 大单位选择多：3至4房或以上，适合大家庭。
- 热门校网：34校网吸引换楼客。
- 低密度、园林大：居住环境清静。
3大缺点
- 入场银码高：放盘约$2,150万起。
- 成交量少：近30日约1宗，价格参考性有限。
- 山腰位置：部分座数往车站要行斜路。
半山壹号未来发展及升值潜力
屯马线通车后，土瓜湾及何文田一带交通改善，加上34校网支持，半山壹号长远有一定换楼需求。不过豪宅楼价受利率、股市及经济影响较大，楼价唔保证上升，宜以长线自住角度考虑。
半山壹号适合／唔适合边啲人？
较适合
- 重视34校网、需要大单位的换楼家庭。
- 预算充足、想要低密度环境的买家。
- 喺九龙城、何文田生活圈的用家。
未必适合
- 预算有限的上车客。
- 追求高租金回报的投资者。
- 唔想行斜路、要求零步行到车站的人。
半山壹号常见问题（FAQ）
半山壹号好唔好住？
半山壹号（Celestial Heights）系何文田大型豪宅，以3至4房大单位为主，属34校网，邻近土瓜湾站；缺点系入场银码高、成交量少。
半山壹号喺边？交通方唔方便？
半山壹号位于何文田常盛街80号，邻近港铁屯马线土瓜湾站（步行时间视乎座数，代理估算约7分钟），乘屯马线往何文田站可转观塘线；屋苑内有私家路半山径。
半山壹号边个发展商起？几时落成？
半山壹号由长江实业／南丰发展发展，2009至2010年分期入伙，楼龄约16至18年，分2期共26座分层住宅及7幢洋房，合共约939伙。
半山壹号而家几钱一呎？入场要几多？
根据美联屋苑专页，半山壹号放盘呎价约$22,949，放盘售价约$2,150万至$1.5亿。近30日只有约1宗成交，成交呎价参考性有限。
半山壹号收租回报点？
半山壹号放盘呎租约$53，以放盘呎价计，估算毛回报约2.8%，未扣管理费、差饷同维修；租盘只有约6个，租金差距大。
半山壹号属边个校网？
半山壹号小学校网为34区，中学校区为九龙城区。校网只影响派位机会，唔保证入到心仪学校。
半山壹号有咩伏？
半山壹号要留意入场银码高、成交量少、部分座数要行斜路往车站，以及大型屋苑管理费较高；同一屋苑唔同座向同景观价钱差距可以好大。
半山壹号升值潜力点睇？
屯马线通车同34校网属长远支持，但豪宅楼价受利率同经济影响较大，升值唔保证，宜以长线自住考虑。
总结
半山壹号（Celestial Heights）系何文田大型豪宅，由长江实业／南丰发展发展、2009年起入伙，胜在大单位选择多、属热门34校网，邻近屯马线土瓜湾站。放盘呎价约$22,949，入场约$2,150万起；成交量偏低，入市前宜参考较长时段的同类成交，并计清管理费等持有成本。
资料来源及实用连结
- 成交呎价、呎租、放盘及屋苑基本资料：美联物业 — 半山壹号屋苑专页（过去30日动态快照，资料核实日：2026年9月29日）
- 港铁屯马线及土瓜湾站资料：港铁公司
- 公共交通路线资料：运输署
- 小一学校网及中学校网资料：教育局
- 差饷及物业资料：差饷物业估价署
免责声明
资料时效：本文所载成交呎价、呎租、回报率、放盘数量等数据均为过去30日的动态快照（资料核实日：2026年9月29日），会随市况及成交组合持续变动，并不代表任何时刻的即时市价。所有面积、成交价及物业详情，须以正式售楼文件、买卖合约及土地注册处记录为准。
非投资建议：本文仅供一般参考，不构成任何买卖、租赁或投资建议，亦不保证任何回报或楼价走势。回报率为未扣除管理费、差饷、地租及维修等开支的毛回报估算。校网资料只影响派位机会，并不保证入读特定学校；文中提及的规划或兴建中项目，时间表以官方公布为准。读者作出任何置业或财务决定前，应向合资格的地产代理、银行及专业人士查证。