名城（Festival City）完整屋苑指南：成交、租金、生活配套与置业注意事项

名城屋苑概况

名城（Festival City）位于新界大围美田路1号，是港铁大围车厂上盖的大型私人屋苑综合发展项目，由长江实业及港铁发展（原址北面为大围自行车公园、南面为香港驾驶学院，更前身为白石村）。项目分3期发展，共12座楼宇、约4,264个单位，2010至2011年间分阶段落成，楼龄约16年。屋苑清一色提供3房及4房大单位，实用面积约650至1,799平方呎，以铁路上盖地利、大型会所及名校网闻名。各期设有独立名称：1期名城、2期盛荟（Central Heights）、3期盛世（The Edge）。

名城基本资料

名城有什么特色？

• 港铁大围站上盖，东铁线、屯马线双线转车站，交通四通八达。
• 清一色3至4房大单位，适合换楼客及大家庭。
• 大型会所设施丰富，设泳池、电影院、保龄球场等。
• 小学88校网、中学沙田区，属Band 1名校集中地。
• 铁路上盖加名校网，自住及租务需求稳定。

名城交通方便吗？

交通便利是名城的核心优势。屋苑为港铁大围站上盖，而大围站是东铁线及屯马线的转车站：乘东铁线可直达港岛金钟、九龙红磡，以至罗湖／落马洲口岸；乘屯马线则连接东西九龙（尖沙咀、红磡、钻石山至新界西北）。大围站旁设有大型公共运输交汇处，提供多条巴士及专线小巴路线往返港九新界各区。班次及路线会不时调整，睇楼时仍宜在真实上班、上学时段亲自试行。

名城成交呎价与租金

以美联物业名城（Festival City）屋苑专页截至2026年9月23日显示的近30日资料作历史快照：

这组数字只反映近30日的成交组合，名城全为大单位，成交量少时平均数尤其容易受个别单位影响，并非任何单位的保证价格。叫价不等于成交价、叫租不等于成交租金。如需较长期呎价走势，可参考美联楼价指数，并留意其统计期间。

同一面积，楼价点解可以差咁远？

• 期数不同（名城／盛荟／盛世各期座向、景观有别）。
• 座向及景观差异（山景、园景与开扬景呎价分别明显）。
• 楼层、采光及是否特色户、顶层单位。
• 装修新旧、间隔实用程度及有否连车位。

比较单位时，应先找相同或接近实用面积及房数的近期成交，再收窄至相近期数、座向及楼层，最后才比较成交日期。整个屋苑平均呎价只宜作初步筛选。可浏览 美联物业名城屋苑专页，或使用 负担能力计算机 评估预算。

名城租盘要注意什么？

• 确认月租是否已包括管理费、差饷、地租等费用。
• 核实傢俬电器、装修状况及交楼时的清洁安排。
• 了解冷气、热水炉、洗衣机等设备的维修责任，并写入租约。
• 如涉及车位，核实车位是否连单位租出及月租。
• 留意所属期数及座向，大单位租金总额较高，宜评估负担。

生活配套足够吗？

名城生活配套成熟。屋苑设有基座商场，邻近大围站上盖的围方（The Wai）大型商场、大围铁路站商舖及大围village一带街市、食肆，购物餐饮选择丰富。屋苑本身亦设大型会所。往沙田市中心（新城市广场）乘东铁线仅一至两个站。作为铁路上盖屋苑，日常生活及通勤便利。商户种类及营业时间会改变，宜实地了解。

名城校网

名城位于沙田区，小学校网为88校网，网内热门小学包括沙田官立小学、浸信会沙田围吕明才小学、圣公会主风小学等；中学属沙田区，是传统名校集中地，区内Band 1名校包括沙田崇真中学、圣罗撒书院、浸信会吕明才中学及沙田官立中学等。校网分区、学校名单及派位安排可能改变，公开资料只可作初步参考。如置业目的涉及子女入学，应按单位完整地址向教育局核实当年度小一及中学校网。属于某校网不代表必定获派指定学校。

楼龄及维修有什么注意事项？

名城楼龄约16年，属相对新净的铁路上盖屋苑，维修风险较旧楼低，但买二手时仍应注意：

• 核对单位所属期数、间隔及装修与图则、售楼说明书是否相符。
• 检查窗边、浴室防水、去水及喉管有否渗漏。
• 留意冷气、热水炉及厨房设备状况及维修纪录。
• 了解管理费水平、大型会所设施收费及维修基金。
• 铁路上盖屋苑要留意个别座数对车厂、路轨的噪音及景观影响。

每月持有成本有哪些？

• 按揭供款（大单位总价高，供款相应较高，视乎贷款额、年期及利率）。
• 管理费（大单位管理费较高，向管理处索取最新单据，勿只用每呎估算）。
• 差饷及地租。
• 车位月租或管理费（如适用）。
• 日常维修及会所使用费。

置业／睇楼核对清单

1. 确认业主身分、有否按揭、押记或其他业权负担。
2. 核对单位所属期数、实用面积、间隔与图则是否相符。
3. 检查渗水、去水、防水、喉管、电力及冷气状况。
4. 了解管理费、有否连车位及车位权益。
5. 比较相近期数、座向、景观、面积及楼层的近期成交，而非只看叫价。
6. 取得多间银行估价，评估大单位估价不足的首期风险。
7. 在繁忙时间、晚上分别视察噪音、人流、车厂影响及景观。
8. 如涉子女入学，向教育局核实完整地址的当年度88校网。

名城的优点与缺点

3大优点

• 双线铁路上盖：大围站东铁线、屯马线转车站上盖，通勤四通八达。
• 名校网加大型会所：小学88校网、中学沙田区Band 1名校集中，会所设施丰富。
• 大单位、间隔实用：清一色3至4房大单位，适合换楼客及大家庭。

3大缺点

• 入场银码高：全为大单位，总价高，缺乏细价上车盘，首置客较难负担。
• 呎价偏高：属大围指标铁路盘，呎价高于区内旧楼及非铁路盘。
• 座向景观价差大：个别座数受车厂、路轨影响，山景与开扬景价格分化明显。

未来发展及升值潜力

名城的中长线前景，与大围站铁路枢纽地位及区内发展密切相关：

• 双线铁路枢纽：大围站东铁线、屯马线交汇，屯马线全线通车后交通地位进一步巩固。
• 围方商场加持：大围站上盖围方（The Wai）商场落成，区内购物及生活配套升级。
• 名校网刚需：88校网及沙田名校支撑自住及租务刚性需求，客源稳定。
• 受高银码及新供应影响：大单位入场门槛高，邻近柏傲庄（The Pavilia Farm）等新盘竞争，升值须视乎整体楼市及大单位需求。

需注意：上述为地区及屋苑特性分析，实际楼价受整体楼市、利率及个别单位状况影响，不应视为必然升值保证。

名城适合哪些人？

• 重视铁路上盖交通及名校网的换楼家庭。
• 需要3至4房大单位空间的大家庭。
• 重视大型会所及成熟商场配套的自住客。
• 看重沙田Band 1中学及88小学校网的家长。

哪些人未必适合？

• 预算有限、追求低银码上车的首置客。
• 只需1至2房细单位的单身或小家庭。
• 介意个别座数受车厂、路轨噪音或景观影响的买家。

常见问题

以下整理买家及租客最常问的问题。

总结：名城值得买吗？

名城（Festival City）的最大吸引力，是港铁大围站双线（东铁线、屯马线）转车站上盖的无敌交通、小学88校网及沙田区Band 1名校集中的优质校网，以及大型会所设施。清一色3至4房大单位，配合成熟商场配套，对重视交通、校网及居住空间的换楼家庭具实际吸引力。

但名城全为大单位、入场银码及呎价偏高，缺乏细价上车盘，首置客较难负担；个别座数亦受车厂、路轨的噪音或景观影响。买家不应只看屋苑名称或平均呎价，宜先锁定期数、座向及景观，比较相近成交，并在签署正式合约前完成查册、银行估价、专业验楼及法律文件审阅。

资料来源及实用连结

• 美联物业：名城屋苑专页（成交、放盘及市场资料）
• 美联物业：负担能力计算机
• 美联物业：按揭计算机
• 港铁：东铁线及屯马线大围站资讯
• 差饷物业估价署：物业市场统计资料
• 教育局：小一入学校网及中学学位分配资料

免责声明：本文只供一般屋苑及市场资讯，不构成估值、投资、按揭、工程或法律意见。成交、租金、管理费、交通、商户及校网安排可能随时改变；物业资料、业权、图则、改动及屋况应由买家与相关专业人士独立核实。

资料提示：文中近30日成交及租金为截至2026年9月23日的历史快照，名城全为大单位、成交量少时平均数波动较大，回报率以成交呎租粗略估算，仅供参考，不代表任何指定单位的保证价格。