联储局加息与香港按揭：P按、H按及供款要知道的6件事
资料显示日期： 内容最后核实：
- 美国加息幅度： 联储局于2026年9月16日加息0.25厘，把联邦基金利率目标区间 由3.50厘至3.75厘，上调至3.75厘至4厘。
- 金管局基本利率： 香港金管局其后按默认公式把基本利率定于4.25厘，即时生效。 基本利率主要用于贴现窗回购交易，并不等于一般住宅按揭客户的实际按息。
- 香港银行P息： 汇丰已宣布维持港元最优惠利率于5厘不变，港元储蓄存款户口利率 亦维持不变。其他银行的最新安排，仍以个别银行正式公告为准。
- P按与H按影响： P按是否加息取决于相关银行有没有调整P，以及合约所列的P减幅； H按则主要受HIBOR、合约加点、锁息上限及重订息率日期影响。
- 供款敏感度： 假设按揭贷款500万港元、还款期30年，年利率由3.25厘升至3.50厘， 每月供款估算由约21,760港元增至22,452港元，即增加约692港元。
- 楼市及未来息口： 加息可能增加置业成本，但不能单凭一次议息结果判断楼价必然升跌。 联储局的经济预测亦不代表下一次会议已决定再加息。
资料提示： 本文所列利率、HIBOR、银行安排及供款数字均有资料截点。 汇丰已宣布维持港元最优惠利率于5厘不变；其他银行的安排， 应以个别银行其后发出的正式公告为准。供款例子只属假设情境， 不代表任何银行已调高住宅按揭利率，亦不构成贷款或财务建议。
发布日期：2026年9月17日｜最后更新：2026年9月17日下午1时56分
最新消息： 汇丰已宣布维持港元最优惠利率于5厘不变，港元储蓄存款户口利率亦维持不变。 汇丰对上一次调整港元最优惠利率是在2025年10月31日，当时减息0.125厘。 其他香港银行的最新安排，仍以个别银行正式公告为准。
利率周期延伸资料： 今次加息对香港按揭的传导方式，与此前减息环境并不完全相同。 读者可参考 美国减息如何影响香港按揭及楼市 ， 再与本文的加息情境作比较。
30秒掌握：联储局加息对香港按揭的影响
直接答案： 联储局于2026年9月加息0.25厘，但香港银行不一定同步加P。 P按是否加息取决于银行会否调整最优惠利率；H按则主要受HIBOR、 合约加点及封顶息率影响。
美国联储局于2026年9月16日把联邦基金利率目标区间， 由3.50厘至3.75厘上调至3.75厘至4厘。 香港金融管理局其后按照默认公式，把基本利率定于4.25厘，即时生效。
金管局基本利率上升，不代表香港银行必然同步加P， 也不代表住宅按揭利率会自动上升0.25厘。 银行会按照本地资金成本、港元流动性、HIBOR、贷款需求、 市场竞争及自身定价政策，决定是否调整最优惠利率。
- 香港P息： 截至本文更新时间，未确认本文查阅的银行已因今次议息上调P； 最终以银行正式公告为准。
- P按： 实际按息是否上升，视乎提供按揭的银行有没有调整P， 以及合约所列的P减幅。
- H按： 主要受HIBOR、合约加点及锁息上限影响。 即使银行没有加P，实际供款仍可能变动。
- 供款试算： 假设500万港元按揭、30年还款期， 年利率由3.25厘升至3.50厘，月供估算增加约692港元。
- 香港楼市： 加息可能增加置业成本，但不能单凭一次美国议息结果， 判断楼价或成交量必然升跌。
- 未来息口： 联储局经济预测并非下一次议息会议的既定决定。
联储局利率、金管局基本利率、P息与HIBOR有何分别？
美国政策利率、金管局基本利率、银行P息及客户实际按揭利率， 属于四个不同层次，不能直接画上等号。 以下先比较各项利率的厘定方式及主要影响。
| 利率或指标 | 由谁厘定 | 是否等于住宅按息 | 主要影响 |
|---|---|---|---|
| 联邦基金利率目标区间 | 美国联储局 | 否 | 影响美国及环球利率环境，并可能间接影响香港资金成本 |
| 金管局基本利率 | 香港金管局按默认公式厘定 | 否 | 主要作为贴现窗回购交易适用贴现率的计算基础 |
| 银行最优惠利率P | 个别香港银行 | 否，仍须计算合约P减幅 | 影响P按，以及部分H按计划的封顶息率 |
| HIBOR | 反映香港银行同业市场港元资金供求 | 否，仍须加入合约加点 | 影响H按的浮动利率部分 |
简单而言，美国加息只是影响香港利率环境的因素之一。 香港按揭客户的实际息率，仍须按照相关银行的定价及个别贷款合约计算。
香港银行P息最新状况
截至2026年9月17日下午1时56分： 汇丰已宣布维持港元最优惠利率于5厘不变， 港元储蓄存款户口利率亦维持不变。 汇丰对上一次调整港元最优惠利率是在2025年10月31日， 当时减息0.125厘。
汇丰今次维持P息，说明联储局加息及金管局基本利率上升， 不会自动令香港银行以相同幅度调高最优惠利率。 银行仍会按照本地港元资金成本、银行体系流动性、HIBOR、 存贷需求及市场竞争决定利率。
汇丰的决定不代表所有香港银行均已宣布维持P息。 其他银行如在本文更新后公布最新安排， 应以个别银行公告所列的利率、调整幅度及生效日期为准。
联储局今次加息多少？
联储局今次加息0.25厘，联邦基金利率目标区间升至3.75厘至4厘。
美国联储局于2026年9月16日完成议息会议后宣布， 把联邦基金利率目标区间上调25个基点，即0.25厘， 由3.50厘至3.75厘调高至3.75厘至4厘。 详情可参阅 联储局2026年9月16日FOMC声明 。
FOMC声明及相关经济预测，反映联储局对通胀、就业、 经济活动及金融风险的政策评估。 今次公布的是本次会议的正式决定； 日后息口路径仍可能因经济数据及风险变化而调整。
金管局基本利率升至4.25厘，等于香港加P吗？
不等于。 金管局基本利率并不是一般住宅按揭客户实际支付的P按或H按息率。
香港金融管理局于2026年9月17日宣布， 基本利率按照默认公式定于4.25厘，即时生效。 详情可参阅 香港金管局调整基本利率公告 。
金管局基本利率是计算经贴现窗进行回购交易时适用贴现率的基础， 属于香港货币及银行体系的重要政策利率， 但不是一般住宅按揭客户实际缴付的P按或H按息率。
香港银行的最优惠利率由各银行自行公布。 银行会考虑港元存款成本、HIBOR、银行体系流动性、 贷款需求及市场竞争，所以香港P息不一定每次跟随美国调整， 幅度也可能不同。
香港主要银行目前的P息是多少？
截至本文资料截点，表列银行的港元最优惠利率介乎5.00厘至5.25厘， 但不同银行可以采用不同P息。
香港没有一个适用于所有银行及所有借款人的统一P息。 按揭客户的实际利率仍要视乎P减幅、H按加点、 封顶息率及其他合约条款。
| 银行 | 港元最优惠利率 | 最新状况 |
|---|---|---|
| 汇丰银行 | 5.00厘 | 已宣布今次维持P息不变；现行利率自2025年10月31日起生效 |
| 中银香港 | 5.00厘 | 官方利率页面所示水平；今次议息后安排以银行正式公告为准 |
| 恒生银行 | 5.00厘 | 官方利率页面所示水平；今次议息后安排以银行正式公告为准 |
| 东亚银行 | 5.25厘 | 官方页面显示更新时间为2026年9月17日上午10时40分 |
汇丰已宣布维持港元最优惠利率于5厘不变。 其他表列银行的资料如只来自官方利率页面快照， 不应视为有关银行已就本次美国加息正式宣布维持P息。 银行可能在本文更新后发出公告，最新安排以个别银行公布为准。 上表亦不代表任何客户的实际按揭利率。
申请按揭、转按或加按前，应向银行索取最新书面报价， 并同时比较实际息率、封顶息率、现金回赠、罚息期及其他费用。
HIBOR、H按及P按有什么分别？
H按主要跟随HIBOR及合约加点计算， P按则按照银行P息扣减合约折扣计算。 两者均须查看个别按揭合约，不能只比较表面利率。
H按如何计算？
H按一般以指定期限的HIBOR，加上银行在按揭合约内订明的加点计算。 例如，合约可能参考一个月HIBOR，再加上指定百分点。
不少H按设有锁息上限。 如果HIBOR加合约加点所得的利率高于封顶息率， 实际按息一般会按合约采用较低的封顶水平。
因此， HIBOR上升不一定令每名H按客户的月供立即按相同幅度增加。 实际影响也取决于客户是否已触及封顶息率，以及合约的重订息率日期。
P按如何计算？
P按一般以相关银行的最优惠利率P， 减去合约列明的折扣计算。 由于不同银行的P息可以不同， 即使两个按揭计划的“P减幅”相同，实际息率也未必一致。
同一银行在不同时期批出的按揭， 其P减幅、罚息期、现金回赠及其他条款亦可能不同。 业主不应只比较P息的表面数字。
最新HIBOR快照
本文采用2026年9月16日的HIBOR定盘数字， 并未以该组数据代替9月17日定盘。
根据 香港银行公会港元利息结算利率资料 ，2026年9月16日上午11时15分的港元HIBOR为：
- 隔夜港元HIBOR：2.19762厘；
- 一个月港元HIBOR：2.95000厘；
- 三个月港元HIBOR：3.12488厘。
HIBOR一般于香港营业日公布，亦可能按照既定规格修订。 读者应查阅香港银行公会最新资料， 并核对自己的按揭合约采用哪一个HIBOR期限及重订安排。
加息0.125厘或0.25厘，每月供款增加多少？
以500万港元按揭、30年还款期计算， 假设年利率由3.25厘升至3.50厘， 每月供款估算增加约692港元。
以下采用本金连利息、每月等额还款方式试算， 只用作展示按揭供款对利率变化的敏感度。 数字不代表香港银行已经加P， 也不代表任何银行的实际按揭报价。
供款试算假设
- 贷款额：500万港元；
- 还款期：30年；
- 基准年利率：3.25厘；
- 采用本金连利息、每月等额还款方式；
- 假设利率在整个计算期内维持不变；
- 未计现金回赠、按揭保险及其他费用；
- 未计封顶息率、重订息率日期及银行四舍五入差异。
| 情境 | 假设年利率 | 每月供款约 | 每月变化 | 全年供款变化 |
|---|---|---|---|---|
| 基准情境 | 3.25厘 | 21,760港元 | — | — |
| 假设上升0.125厘 | 3.375厘 | 22,105港元 | 增加约344港元 | 增加约4,128港元 |
| 假设上升0.25厘 | 3.50厘 | 22,452港元 | 增加约692港元 | 增加约8,304港元 |
实际供款变化会受未偿还本金、剩余年期、重订息率日期、 H按加点、P按折扣及锁息上限影响。 上述例子不能取代银行正式供款表或个人化财务评估。
最新资料显示，汇丰已维持港元最优惠利率于5厘不变。 上述增加0.125厘及0.25厘的供款数字只是假设情境， 用作测试按揭供款对利率变化的敏感度， 不表示汇丰或其他银行已按相关幅度调高住宅按揭利率。
按自己的贷款额试算月供
买家及业主可使用 美联按揭计算机 ，输入贷款额、年利率及还款期， 初步比较不同利率情境下的每月供款。
加息对香港楼价及成交有什么影响？
利率上升可能增加供楼成本及入市压力， 但不代表香港楼价或成交量必然下跌。
对香港楼市而言，短期较值得留意的是香港银行有没有调整P、 HIBOR是否持续上升，以及新造按揭的实际封顶息率有没有提高。
如果银行维持P不变，而部分H按仍受锁息上限保护， 一次美国加息对现有业主实际月供的影响， 可能较美国政策利率的变幅温和。
相反，如果本地资金成本持续上升， 银行其后调高P息或新造按揭报价， 买家的负担能力及入市意欲便可能承受较直接压力。
楼市走势仍须综合考虑以下因素：
- 实际按揭利率及银行批核取态；
- 家庭收入、就业及供款能力；
- 一手及二手住宅供应；
- 租金回报与物业持有成本；
- 买卖双方的议价空间；
- 经济前景及市场预期。
根据 金管局2026年7月住宅按揭统计调查 ，新批按揭中以HIBOR作定价参考的比例为61.0%， 以最优惠利率作定价参考的比例为1.3%。
有关数据反映H按在新批按揭市场的重要性， 但不能单凭一个月的按揭产品比例， 推断加息必然导致楼价或成交量向某一方向发展。
美联楼价指数于2026年9月14日报149点，较上月上升0.2%。 该指数的样本及计算方法与政府或其他机构的楼价指数不同， 读者不应把不同统计期、样本或编制方法的指标直接混合比较。
联储局“年底前再加一次”是已确认决定吗？
不是。联储局的利率预测不等于FOMC已决定下一次会议再加息。
联储局2026年9月 《经济预测摘要》 显示，与会者对2026年底联邦基金利率的中位数预测为4.1厘， 预测范围为3.9厘至4.4厘。
这些预测由个别与会者按照当时掌握的经济资料， 以及各自认为合适的政策路径作出。 它们不是FOMC对下一次会议的承诺， 也不代表年底前必然再加息一次。
因此，新闻标题中的“料年底前再加一次”， 应理解为政策预测或市场解读， 而不是已经通过的未来利率决定。 任何下一步政策行动，仍须以FOMC会后正式声明为准。
买家、业主及转按人士现时应如何部署？
面对利率方向转变，买家及业主应以自己的贷款条件和供款能力作评估， 不宜只按新闻标题或单一次议息结果作决定。
- 索取最新书面报价： 不要只看银行网站上的P息， 应比较实际H按加点、P减幅、封顶息率及现金回赠。
- 测试两个加息情境： 按自己的贷款余额及剩余年期， 分别试算利率增加0.125厘及0.25厘后的月供。
- 核对重订息率日期： 即使市场利率已改变， 个别按揭何时调整仍取决于贷款合约。
- 不要忽略转按成本： 应比较现金回赠、律师费、罚息期及估价结果， 而非只比较名义利率。
- 保留供款缓冲： 除每月按揭外，也要计算管理费、差饷、地租、 维修费及其他家庭开支。
在金管局监管框架下，一般物业的按揭成数上限及供款与入息比率上限， 分别为70%及50%。 详情可参阅 金管局按揭消费者资讯 。
上述比率属监管上限，不代表个别申请必然获批。 银行仍会按照申请人的收入、信贷纪录、其他债务、 物业估值及内部风险政策审批。
联储局加息与香港按揭常见问题
联储局加息，香港银行一定会加P吗？
不一定。截至2026年9月17日下午2时06分，汇丰已宣布维持港元最优惠利率于5厘不变，港元储蓄存款户口利率亦维持不变。其他香港银行是否调整P息，仍须以个别银行正式公告为准。香港银行会按照港元资金成本、银行体系流动性、HIBOR、存贷需求、市场竞争及自身定价政策，决定是否调整最优惠利率。
美国加息会否令HIBOR即时上升？
不一定会即时或按相同幅度上升。HIBOR主要反映香港银行同业市场的港元资金供求，亦会受到银行体系流动性、港元汇率、市场预期及季节性资金需求影响。即使银行维持P息不变，HIBOR及H按实际利率仍可能波动。
H按与P按哪一种较受今次加息影响？
两者的影响机制不同。H按主要受HIBOR、合约加点、锁息上限及重订息率日期影响；P按则主要受相关银行的最优惠利率及合约P减幅影响。汇丰今次维持P息于5厘，但这不代表所有H按及P按客户的实际利率均不会变动，实际情况仍须按个别银行安排及贷款合约判断。
加息0.25厘，每月按揭供款增加多少？
没有适用于所有借款人的统一答案。以500万港元贷款、30年还款期，并假设年利率由3.25厘升至3.50厘计算，每月供款约由21,760港元升至22,452港元，增加约692港元。这只是假设利率上升0.25厘的敏感度试算，不代表汇丰或其他银行已按该幅度上调住宅按揭利率；实际供款以银行计算及贷款合约为准。
联储局年底前会否再加息？
尚未确定。联储局2026年9月公布的经济预测，是与会者根据当时经济资料及各自认为合适的政策路径作出的预测，不是FOMC对下一次会议的政策承诺。未来决定仍须以FOMC会后正式声明为准。
加息是否代表香港楼价一定下跌？
不代表。利率上升可能增加供款压力及置业成本，但今次联储局加息后，汇丰已宣布维持港元最优惠利率于5厘不变。香港楼价及成交仍会受到实际按揭利率、就业、家庭收入、住宅供应、银行按揭政策、租金回报、市场预期及整体经济环境等多项因素影响。
参考资料
- Federal Reserve：2026年9月16日FOMC声明 （发布日期：2026年9月16日）
- Federal Reserve：2026年9月经济预测摘要 （发布日期：2026年9月16日）
- 香港金融管理局：调整基本利率 （发布日期：2026年9月17日）
- 香港银行公会：港元利息结算利率 （本文采用定盘日期：2026年9月16日）
- 香港金融管理局：按揭消费者资讯
- 香港金融管理局：2026年7月住宅按揭统计调查结果 （发布日期：2026年8月31日）
- 汇丰香港：港元最优惠利率 （官方页面列示5.00厘自2025年10月31日起生效）
- 中银香港：港元最优惠利率 （查阅日期：2026年9月17日）
- 恒生银行：利率及最优惠利率 （查阅日期：2026年9月17日）
- 东亚银行：最优惠利率 （页面显示更新时间：2026年9月17日上午10时40分）
- 美联物业：楼市数据、成交及美联楼价指数 （本文查阅日期：2026年9月17日）
- 汇丰香港：港元最优惠利率 （港元最优惠利率为5.00厘；现行利率自2025年10月31日起生效）
- AASTOCKS：汇丰维持最优惠利率5厘不变 （查阅日期：2026年9月17日）
联储局加息与香港按揭：P按、H按及供款要知道的6件事
资料显示日期： 内容最后核实：
- 美国加息幅度： 联储局于2026年9月16日加息0.25厘，把联邦基金利率目标区间 由3.50厘至3.75厘，上调至3.75厘至4厘。
- 金管局基本利率： 香港金管局其后按默认公式把基本利率定于4.25厘，即时生效。 基本利率主要用于贴现窗回购交易，并不等于一般住宅按揭客户的实际按息。
- 香港银行P息： 汇丰已宣布维持港元最优惠利率于5厘不变，港元储蓄存款户口利率 亦维持不变。其他银行的最新安排，仍以个别银行正式公告为准。
- P按与H按影响： P按是否加息取决于相关银行有没有调整P，以及合约所列的P减幅； H按则主要受HIBOR、合约加点、锁息上限及重订息率日期影响。
- 供款敏感度： 假设按揭贷款500万港元、还款期30年，年利率由3.25厘升至3.50厘， 每月供款估算由约21,760港元增至22,452港元，即增加约692港元。
- 楼市及未来息口： 加息可能增加置业成本，但不能单凭一次议息结果判断楼价必然升跌。 联储局的经济预测亦不代表下一次会议已决定再加息。
资料提示： 本文所列利率、HIBOR、银行安排及供款数字均有资料截点。 汇丰已宣布维持港元最优惠利率于5厘不变；其他银行的安排， 应以个别银行其后发出的正式公告为准。供款例子只属假设情境， 不代表任何银行已调高住宅按揭利率，亦不构成贷款或财务建议。