香港买楼印花税：5个重要重点
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- 400万元或以下： 适用于2026年2月26日或之后签立的住宅物业文书， 从价印花税为100元。
- 按较高价值计算： 一般以物业成交价或市值较高者作为计税基础。
- 税率并非单一百分比： 不同楼价区间分别采用定额、固定百分比或过渡公式。
- 辣招税已撤销： 2024年2月28日或之后签立的住宅交易文书， 一般不再征收买家印花税及额外印花税。
- 签约日期很重要： 新税率不应倒套于2026年2月26日前签立的文书。
资料提示： 实际税款取决于文书签立日期、物业价值、交易安排及是否获得豁免。 正式税款应以税务局评定及代表交易的律师意见为准。
买楼印花税点计，首先要看物业的成交价或市值、文书签立日期，以及交易是否涉及特殊安排。就一般住宅物业而言，从价印花税通常按成交价或物业价值较高者计算，而不同价值区间采用不同税率或过渡公式。
由2026年2月26日起，住宅物业售价或价值为400万元或以下，适用的从价印花税为100元。超过400万元后，税款会按相应楼价区间计算。
香港买楼通常要交什么印花税？
现时一般住宅买卖最主要涉及从价印花税。买家印花税及额外印花税已就2024年2月28日或之后签立的住宅物业交易文书撤销。
- 从价印花税：按物业成交价或价值较高者，以及适用税阶计算。
- 买家印花税：2024年2月28日或之后签立的住宅物业交易文书一般不再征收。
- 额外印花税：2024年2月28日或之后签立的住宅物业交易文书一般不再征收。
不过，交易日期较早、涉及交换物业、送赠、提名、信托、公司或相联人士转让等情况，处理方法可能不同，不能只依赖一般网上计算器。
2026年香港住宅物业从价印花税率
以下税率适用于2026年2月26日或之后签立的住宅物业文书：
| 物业售价或价值 | 住宅物业从价印花税 |
|---|---|
| 400万元或以下 | 100元 |
| 400万元以上至4,323,780元 | 100元＋超出400万元部分的20% |
| 4,323,781元至450万元 | 1.5% |
| 450万元以上至4,935,480元 | 67,500元＋超出450万元部分的10% |
| 4,935,481元至600万元 | 2.25% |
| 600万元以上至6,642,860元 | 135,000元＋超出600万元部分的10% |
| 6,642,861元至900万元 | 3% |
| 900万元以上至1,008万元 | 270,000元＋超出900万元部分的10% |
| 1,008万元以上至2,000万元 | 3.75% |
| 2,000万元以上至21,739,120元 | 750,000元＋超出2,000万元部分的10% |
| 21,739,121元至1亿元 | 4.25% |
| 1亿元以上至109,574,470元 | 425万元＋超出1亿元部分的30% |
| 109,574,471元或以上 | 6.5% |
买楼印花税基本计算方法
计税价值＝成交价与物业市值两者之中的较高者
确定计税价值后，再按所属区间套用定额、百分比或过渡公式。部分过渡区间不是直接把整个楼价乘以单一税率。
例子：住宅成交价为800万元，假设物业市值同样是800万元，适用税率为3%，估算从价印花税为24万元。
香港住宅印花税计算器
输入住宅成交价及物业市值，即时估算从价印花税。物业市值可以留空；留空时会按成交价计算。
住宅印花税计算器
输入成交价或物业市值较高者。
适用于2026年2月26日或之后签立的一般住宅物业文书； 正式税款以税务局评定为准。
不同楼价的住宅印花税例子
| 计税价值 | 计算方法 | 估算印花税 |
|---|---|---|
| 400万元 | 定额 | 100元 |
| 420万元 | 100元＋20万元×20% | 40,100元 |
| 450万元 | 450万元×1.5% | 67,500元 |
| 500万元 | 500万元×2.25% | 112,500元 |
| 600万元 | 600万元×2.25% | 135,000元 |
| 800万元 | 800万元×3% | 240,000元 |
| 1,000万元 | 270,000元＋100万元×10% | 370,000元 |
| 1,500万元 | 1,500万元×3.75% | 562,500元 |
首置同非首置的印花税是否一样？
在现行住宅物业从价印花税率下，第1标准第1部及第2标准所列的住宅物业税率相同。因此，就本文列出的现行一般住宅税率而言，不能再简单理解为“首置一定用一套较低百分比、非首置用另一套较高百分比”。
不过，“首次置业”、香港永久性居民身份、代表自己行事及是否持有其他住宅物业，在个别法例条文、豁免或交易安排中仍可能有影响。如交易情况不属一般个人买卖，应由律师确认。
低价成交是否可以少交印花税？
不一定。从价印花税一般按成交价或物业价值较高者计算。如果成交价明显低于市场价值，例如亲属之间低价转让，税务局仍可能按物业价值评定税款。
例子：物业成交价为500万元，但评定市值为600万元，计税基础可能是600万元，而不是500万元。
买家印花税及额外印花税是否已取消？
是。根据2024年的修订安排，任何在2024年2月28日或之后签立、用以买卖或转让住宅物业的文书，均无须征收买家印花税及额外印花税。
但如果相关文书在2024年2月28日前签立，则要按当时生效的规则处理。因此，判断税项时必须先核对实际签立日期。
印花税可以加入按揭吗？
一般买楼预算不应假设银行会把印花税当作物业按揭的一部分全数借出。银行按揭通常按物业估值、成交价、按揭成数及申请人的还款能力审批，而印花税属交易现金开支。
买家应在首期以外，另外预留印花税、律师费、代理佣金、按揭保费及其他交楼支出。
签临时买卖合约前要核对什么？
- 确认成交价及估值：印花税可能按两者较高者计算。
- 确认文书日期：不同日期可能适用不同税率。
- 向律师索取税款估算：尤其是送赠、近亲转让或公司交易。
- 预留足够现金：不要把印花税错当成首期的一部分。
- 按时加盖印花：逾期可能产生罚款，实际期限应由代表律师确认。
常见问题
400万元物业要交几多印花税？
如住宅物业文书喺2026年2月26日或之后签立， 400万元或以下嘅从价印花税系100元。
印花税系按成交价定估价计？
一般按成交价同物业市值较高者计算， 唔一定只按买卖合约上嘅成交价。
800万元住宅要交几多印花税？
如计税价值系800万元并适用现行3%税率， 估算从价印花税系24万元。
首置印花税一定平啲？
唔可以再咁简单理解。现行一般住宅物业第1标准 第1部同第2标准列出嘅税率相同。
买家印花税仲使唔使交？
2024年2月28日或之后签立嘅住宅物业交易文书， 一般已经唔使交买家印花税。
网上计算结果系咪正式税款？
唔系。正式税款要视乎文书日期、物业价值、 交易安排同税务局评定，签约前应向律师确认。
总结：买楼要预几多印花税？
买楼印花税一般按成交价或物业价值较高者，再套用相应住宅物业从价印花税率计算。2026年2月26日或之后签立的住宅物业文书，如价值为400万元或以下，税款为100元；楼价超过400万元则按所属区间计算。
网上计算器只能处理一般个案。如果交易涉及低于市价转让、送赠、近亲、提名、信托、公司或其他特殊安排，应在签署文件前向律师及税务专业人士确认。
免责声明：本文及计算器只供一般资讯及初步预算，不构成税务、财务、法律或置业意见。实际税率、物业价值、豁免资格及应缴税款，以税务局评定、最新法例及专业法律意见为准。