收租、供楼与物业继承：平安三宝点样分工？
资料整理日期：｜适用背景：香港
- 持久授权书处理在生财务：收租、供楼或物业交易须核实授权范围、限制及注册要求。
- 遗嘱处理身后遗产：安排离世后的资产分配，但不是即时转名文件，也不授权在生时代为卖楼。
- AMD处理指定医疗意愿：预先表明在指定情况下拒绝哪些维持生命治疗，不代替财务或物业授权。
- 家人不会自动取得代理权：配偶或子女身份，不代表可以代业主提款、签租约或出售物业。
- 物业传承先查业权：长命契、分权共有、按揭及其他权益，均可能影响身后处理方式。
阅读提示：本文重点是物业管理及传承安排，不是楼价预测。“平安三宝”是常见统称，三份文件不能互相取代。
平安三宝包括默认医疗指示、持久授权书及遗嘱，分别处理指定医疗意愿、在生财务授权及身后遗产。对香港业主而言，这不只是长者规划话题，也涉及日后谁有权收租、处理按揭供款、管理物业及办理继承。
“写咗平安纸，万一我失去能力，家人就可以帮我卖楼？”这个理解并不正确。遗嘱不是在生时的财务授权，亲属关系亦不会自动产生代理权。物业规划应分开考虑在生管理及身后分配，而不是假设一份文件可以包办所有事情。
平安三宝有咩分别？作用与适用时间一览
简单记法是：AMD讲医疗意愿、持久授权书讲在生财务、遗嘱讲身后遗产。三份文件均有各自的能力要求、订立程序及适用条件，不能只用“生前／身后”两个标签判断是否可以使用。
| 文件 | 作用及适用时间 | 物业相关限制 |
|---|---|---|
| 默认医疗指示 AMD | 预先拒绝指定维持生命治疗；须符合失去相关医疗决策能力及指定适用条件等要求 | 不能代替收租、银行或物业交易授权 |
| 持久授权书 EPA／EPOA | 按条款处理财产及财务，并可在其后失去精神行为能力时持续适用；涉及注册要求 | 收租、付款及交易须在授权范围内；不代替身后遗产程序 |
| 遗嘱 Will／平安纸 | 在离世后按有效遗嘱及适用法律处理遗产 | 须考虑业权、债务及遗产承办，不是即时转名文件 |
有失智症，是否一定不能再签文件？
不能单凭诊断作结论。是否具备订立某份文件的能力，要按该文件的法律要求及当时情况评估。医疗决策、财务及订立遗嘱的能力要求，不能直接视为同一标准。
既不应假设“有失智症诊断就一定无效”，也不应假设“仲识签名就一定有效”。如对能力有疑问，应及早向律师及适当医疗专业人士查询。
默认医疗指示AMD：医疗意愿与物业授权要分开
默认医疗指示（Advance Medical Directive，AMD）让成年人在具备相关能力时，预先表明在指定情况下拒绝哪些维持生命治疗。它不是全面拒绝医疗，也不授权家人管理物业或银行户口。
按医务卫生局对《维持生命治疗的预作决定条例》的说明，条例于2026年7月31日生效。AMD不会因签署完成，便在所有医疗情况下自动适用。
AMD是否等于放弃所有治疗？
不是。AMD针对指定情况下拒绝的维持生命治疗，不等于全面停止医疗或照顾，也不等于安乐死。治疗选项、适用条件及后果，应先与医生讨论。
AMD与“不作心肺复苏术命令”（DNACPR）亦不是同一份文件，两者用途及要求不同，应向医疗团队确认。
例如，业主即使已安排AMD，仍要另行考虑谁有权处理租金、物业维修及供款。医疗意愿已写清楚，不代表财务管理亦已安排妥当。
持久授权书有咩用？谁可代业主收租及管理物业？
持久授权书（Enduring Power of Attorney，EPA，亦常写作EPOA）让授权人在具备所需能力时，委任受权人处理指定财产及财务。其重要特点是，不会单因授权人其后失去精神行为能力而失效。
根据社区法网的持久授权书说明，这与一般授权不同。香港持久授权书涉及订明格式、律师及注册医生等法定程序，不能用一封自行撰写的授权信代替。
是否一定等失去能力才开始使用？
不一定，须看文件条款。开始行使授权的时间可受文件条件影响；授权人其后失去精神行为能力时，另涉及法定注册要求，不能只看文件的签署日期。
收租、供楼及维修，应核实哪些权限？
- 租金管理：收取租金、处理欠租及与租客沟通是否在权限内。
- 租约安排：续租、重新出租或签署相关文件是否获授权。
- 物业支出：按揭供款、管理费、差饷、地租及维修款项如何处理。
- 银行程序：金融机构需要哪些文件及核实程序。
- 帐目及监督：租金与付款应保存证明，并避免受权人的利益冲突。
以上是订立文件时应讨论的事项，不是每份持久授权书都自动包含的权力。受权人可以做什么，须看文件、限制及适用法律。
受权人可否代卖楼，支付照顾费用？
不能一概而论。出售物业是重大财产处分，须确认授权范围、交易目的、利益冲突及所需程序。有持久授权书，不等于可以任意卖楼或把物业转给自己。应先由律师审视具体情况。
失去能力后使用，须留意注册要求
受权人如有理由相信授权人已经或正在变得精神上无行为能力，涉及申请注册的法定责任。失去精神行为能力后行使持久授权，须留意高等法院注册要求，不能只拿着签好的文件便假设可完成所有交易。
详情可参考社区法网：订立持久授权书的要求及程序，并向律师确认个别安排。
遗嘱与香港物业继承：层楼是否按平安纸分配？
遗嘱可安排身后遗产，但要先确认物业权益是否属于遗产。不能只写“层楼留畀子女”，便假设所有业权问题及程序已解决。
长命契与分权共有：两个名字不代表同一种安排
联权共有，俗称“长命契”，一般涉及尚存者取得权益的原则；分权共有下离世者的份额，则可能构成遗产的一部分。业权持有方式会影响物业是否及如何按遗嘱处理。
想了解联名买楼的持有方式，可延伸阅读美联地产的长命契与分权共有比较指南。不要为求简便而自行改契、加名或除名；这些安排可能涉及其他法律、按揭及税务问题。
实益权益、信托、公司持有或其他安排亦可能影响结果。订立遗嘱前，应核实业权及相关文件，不能只凭家人之间的口头理解。
写咗遗嘱，是否自动转名？
不是。遗嘱不是即时转名文件。离世后的物业处理，仍可能涉及遗产承办、债务及相关登记程序。
如果物业由两人或以上持有，可参考美联地产的联名物业继承及遗产处理步骤，再由律师确认适用于个别业权的程序。
有按揭的物业，是否仍可留给受益人？
按揭及债务不会因业主离世或立有遗嘱而自动消失。物业如何处理，须看遗嘱、贷款条款、遗产的资金及适用法律。受益人获指定承受物业，不等于银行已批准由其接手原有贷款。
相关概念可参考美联地产刊载的遗产物业的按揭须知。该文刊于2019年，不应把当年的贷款条件或政策视为现行规定；最新要求应向银行及律师核实。
业主离世后，谁处理租金与租约？
持久授权一般随授权人离世而终止，其后应由具适当权限的遗产代表按程序处理。租约、租客按金、租金收款及日常支出，应按个别安排确认，家人不能只以“受益人”身份假设可以接管全部事项。
香港业主四个常见情况：应先处理什么？
以下为假设情况，用来说明规划方向，并非特定个案的法律结论。
| 情况 | 规划方向 | 应核实事项 |
|---|---|---|
| 出租业主担心日后无法收租及供楼 | 及早考虑持久授权书 | 租务、付款及银行权限，适用时间与注册要求 |
| 夫妻共同持有物业，希望安排子女继承 | 先查业权，再检视遗嘱 | 长命契或分权共有、实益权益及尚存者安排 |
| 打算日后出售物业支付照顾费 | 事先向律师讨论财务授权 | 出售权限、限制及利益冲突 |
| 业主离世，留下出租物业及按揭 | 处理遗产承办及债务安排 | 适当遗产代表、租金与按金、银行及转名程序 |
业主准备平安三宝：见律师前整理这份清单
先整理实际需要，再选文件。不必等到所有资料齐备才首次咨询，但以下清单有助专业人士了解你的情况。
- 业权资料：物业地址、登记业主、共有方式及相关权益文件。
- 按揭与负债：银行、贷款资料及其他债务。
- 租务纪录：租约、按金、收租安排及租客联络资料。
- 持有成本：管理费、差饷、地租、保险及已知维修需要。
- 合适人选：分开考虑受权人、遗嘱执行人及受益人，其职责并不相同。
- 现有安排：旧有遗嘱、授权文件、境外资产、信托或公司持有物业。
医疗意愿应与医生另行讨论。文件完成后，让合适人士知道存放位置；家庭、健康、资产或意愿改变时，再确认是否需要更新。不要把银行密码等敏感资料直接写入可能被多人查阅的文件。
常见问题：平安纸、收租及物业传承
平安三宝系边三样？
一般指默认医疗指示、持久授权书及遗嘱，分别处理指定医疗意愿、在生财务授权及身后遗产，不能互相取代。
有平安纸，家人系咪可以帮我收租同卖楼？
不能单凭平安纸。遗嘱主要处理身后遗产，不是订立人在生时的财务授权。代收租或卖楼须核实有效授权、具体权限及适用程序。
业主失去相关能力，配偶或子女可唔可以自动代签租约？
不能只凭亲属关系假设有代理权。须确认是否有有效授权及所需注册，或是否需要其他法律程序。
有持久授权书，系咪一定可以代卖楼？
不一定。要看文件是否授权相关物业处分、有何限制，以及注册及其他法律要求。受权人不能把授权当作任意转走或赠送资产的许可。
层楼有两个人名，系咪一定按遗嘱分？
不一定。先确认联权共有（长命契）或分权共有，以及其他权益安排。联权共有一般涉及尚存者取得权益，分权共有的份额则可能构成遗产。
写咗遗嘱，按揭系咪会自动取消？
不会。按揭及债务不会因立有遗嘱或业主离世而自动消失。受益人承受物业，也不等于银行已批准其接手原有贷款。
业主离世后，持久授权书仲用唔用得？
一般不能。持久授权一般随授权人离世而终止，其后应由具适当权限的遗产代表按适用程序处理。
AMD可唔可以授权家人处理物业？
不能。AMD针对指定维持生命治疗的意愿，不是物业或财务授权。相关财务安排须另行处理。
有失智症，系咪一定唔可以再签文件？
不能单凭诊断判断。须按相关文件的法律能力要求及当时情况评估，也不能只因仍能签名便认定文件有效。
总结：物业传承，不只是身后把楼留给谁
完整的物业规划，应同时问两个问题：在生时若无法自行处理，谁有权管理？离世后，物业权益如何处理？持久授权书与遗嘱各有角色，AMD则另行处理指定医疗意愿。
最实际的第一步，是查清业权、整理租务及按揭，再由专业人士确认文件与程序，而不是假设“一份平安纸搞掂”。
法律及医疗资料来源
- AMD及条例生效日期：医务卫生局：《维持生命治疗的预作决定条例》说明。
- 持久授权书作用及限制：社区法网：持久授权书。
- 订立及注册程序：社区法网：持久授权书的要求及程序。
- 持久授权法例：香港电子法例：第501章《持久授权书条例》。
- 遗嘱法例：香港电子法例：第30章《遗嘱条例》。
- 物业登记及查册：土地注册处。查册资料须结合相关文件及法律意见理解。
免责声明
本文根据“平安三宝”主题及公开资料整理，不是活动讲者的逐字纪录，也不代表其完整法律意见。美联地产相关文章属延伸阅读，不代替法例或专业意见。本文不构成法律、医疗、税务或物业交易意见；能力、授权、业权、贷款及遗产安排须按个别情况判断。订立文件或进行交易前，应向香港执业律师及适当专业人士查询。
English version (What Are the Differences Between the “Three Pillars of Peace”? Advance Directives, Enduring Powers of Attorney, and Wills | Hong Kong Property Guide)