云汇（St Martin）：置业及租楼前要知道的6件事
内容最后核实：
- 白石角海滨屋苑、新鸿基发展：位于大埔白石角科进路12号，2019年起落成、楼龄约7年，2期10座共1,444伙。
- 非铁路上盖、靠小巴巴士接驳：暂时冇港铁站可以步行直达，主要靠专线小巴27A／27B往大学站或沙田，另有白石角巴士线往市区。
- 成交呎价约$15,032（近30日）：较上月约−7.8%，近30日约4宗成交；成交呎租约$43，估算毛回报约3.4%（仅供参考）。
- 开放式至3房、实用约277至1,279呎：放盘售价约$450万至$3,200万，细单位入场银码相对低。
- 邻近科学园、会所及宠物天地：设会所、泳池及儿童设施，并设宠物天地；邻近香港科学园及吐露港海滨。
- 校网84区（大埔）：小学84校网、中学大埔区（校网不保证派位）。
资料提示：物业面积、成交价及校网等资料，须以正式售楼文件、买卖合约、土地注册处及教育局公布为准。如影响交易决定，应向合资格专业人士查证。
云汇（St Martin）屋苑概况
云汇（St Martin）位于新界大埔白石角科进路12号，由新鸿基地产发展，2019年10月起落成，楼龄约7年。屋苑分2期、共10座，合共1,444伙，涵盖开放式至3房，实用面积约277至1,279呎，属白石角海滨一带较新嘅私人屋苑。
云汇卖点系新楼设施、海滨环境同邻近香港科学园，适合喺科学园或大埔、沙田返工嘅用家。要留意屋苑唔系铁路上盖，暂时冇港铁站可以步行直达，日常出入主要靠专线小巴同巴士；政府规划中嘅东铁线白石角站属长远概念，时间以官方公布为准。
云汇基本资料
| 屋苑名称 | 云汇 |
| 英文名称 | St Martin |
| 位置 | 新界大埔 白石角科进路12号 |
| 发展商 | 新鸿基地产 |
| 落成年份 | 2019年10月起（楼龄约7年） |
| 规模 | 2期、10座、共1,444伙 |
| 户型 | 开放式至3房（实用约277–1,279呎） |
| 交通 | 非铁路上盖；专线小巴27A／27B往大学站／沙田；白石角巴士线往市区 |
| 设施／特色 | 会所、泳池、儿童设施、宠物天地；邻近香港科学园 |
| 校网 | 小学84区；中学大埔区 |
云汇有什么特色与吸引力？
- 新楼设施：楼龄约7年，会所、泳池及儿童设施齐备，并设宠物天地。
- 海滨环境：位处吐露港海滨，环境比市区清静开扬。
- 邻近科学园：步行可达香港科学园，适合科研及创科从业员。
- 细单位选择多：开放式至3房，入场银码约$450万起。
云汇交通方便吗？
云汇唔系铁路上盖，暂时冇港铁站可以步行直达。居民主要搭专线小巴27A／27B往东铁线大学站或沙田，另有白石角一带巴士线（例如74D、272X）往九龙及市区；部分住户会揸车或搭的士往大埔墟站。政府规划中嘅东铁线白石角站如落实，对区内交通会有帮助，但仍属长远概念，时间表以政府及港铁最新公布为准。路线及班次会调整，应以运输署及营办商最新公布为准。
云汇成交呎价与租金（动态快照）
以下为美联屋苑专页“过去30日”的动态快照，数字会随市况及成交组合变动，仅供参考，请以最新公布为准。
| 项目 | 数据（过去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎价 | 约 $15,032（较上月约 −7.8%） |
| 成交量 | 约 4宗（样本细，月变受个别成交影响） |
| 成交平均呎租 | 约 $43 |
| 放盘售价 | 约 450万 – 3,200万 |
| 放盘租金 | 约 14,000 – 35,000 |
| 放盘数量 | 售盘约92个、租盘约16个 |
| 估算毛回报率 | 约 3.4%（＝$43 × 12 ÷ $15,032，未扣管理费／差饷／维修，仅供参考） |
回报率点睇？上表估算毛回报约3.4%，系用成交呎租×12÷成交呎价粗略计出，未扣管理费、差饷、地租同维修等持有成本，实际净回报会更低。云汇邻近香港科学园，租客以科研及创科从业员为主；但租盘数量较少，投资前应以最新成交同放盘重新计算。
同一面积，点解成交价差咁远？
即使实用面积相近，云汇唔同单位成交价都可以差好远，通常同以下因素有关：座向同景观、楼层高低、间隔实用度（露台、工作平台、方唔方正）、装修新旧，以及成交时机（大市升跌、业主叫价策略）。睇成交时要对比返单位本身条件先够准。
租楼要注意咩？
叫租唔等于成交租金，实际租金会视乎座向、楼层、装修同傢俬电器而定。租楼前记得确认：管理费由边方负责、有无家电、租约条款同上会安排。云汇放盘租金约$14,000至$35,000，范围阔，建议多睇几个单位再议价。
云汇生活配套
云汇本身冇大型基座商场，日常购物可去附近逸龙湾商场同香港科学园内嘅食肆及零售店，大型购物就要去大埔或沙田。屋苑邻近吐露港海滨长廊，适合散步及踩自行车。
云汇校网
云汇小学校网为84区，中学校区为大埔区。要留意校网只影响升小派位机会，并唔保证入到心仪学校，选校前应向学校及教育局查证。
云汇楼龄及维修
云汇楼龄约7年，属较新嘅屋苑，一般对银行估价及按揭年期影响较细。不过二手单位仍应留意窗边渗水、浴室及厨房防水、冷气位同去水状况，并向管理处查询会所设施维修、管理费走势同有无特别收费；买楼前最好揾验楼师检查。
云汇每月持有成本
持有云汇单位，除按揭供款外，每月／每期开支通常包括：管理费、差饷、地租，以及不定期维修保养费用。买楼前应向代理索取目标单位嘅管理费金额，连同差饷、地租一并计入预算。
睇楼核对清单
- 确认座数、楼层同座向，对比返成交纪录同放盘叫价。
- 检查窗框、天花、墙身有无渗水、裂纹或维修痕迹。
- 了解单位管理费、差饷、地租金额，计入每月预算。
- 测试水压、电力、去水同冷气运作。
- 向管理处查询有无大型维修或收费计划。
- 试搭一次27A／27B小巴或巴士，计返繁忙时间嘅通勤时间。
- 了解日常购物同接送小朋友嘅实际安排，屋苑附近配套较少。
云汇的优点与缺点
3大优点
- 新楼设施：楼龄约7年，会所及宠物天地齐备。
- 海滨环境：吐露港海滨，环境清静开扬。
- 邻近科学园：创科从业员返工方便，租务有一定需求。
3大缺点
- 唔系铁路上盖：冇港铁站可步行直达，要靠小巴巴士。
- 配套较少：冇大型商场，购物要去大埔或沙田。
- 呎价近月回落：较上月约−7.8%，但样本只约4宗。
云汇未来发展及升值潜力
白石角一带受惠香港科学园扩展同创新科技发展，区内就业需求有一定支持；政府亦规划东铁线白石角站，如落实将改善交通。不过以上属长远概念，时间表以政府及港铁公布为准，加上区内新盘供应不少，楼价受整体市况、利率影响，升值属有利气氛但唔保证。
云汇适合／唔适合边啲人？
较适合
- 喺香港科学园、大埔或沙田返工嘅上班族。
- 想要新楼设施同海滨环境嘅自住客。
- 预算有限、想拣细单位上车嘅买家。
未必适合
- 每日要搭港铁、想行几分钟就到车站嘅人。
- 需要楼下有大型商场嘅家庭。
- 期望短期楼价明显上升嘅投资者。
云汇常见问题（FAQ）
云汇喺边？交通方便吗？
云汇（St Martin）位于大埔白石角科进路12号，唔系铁路上盖，暂时冇港铁站可以步行直达。住户主要搭专线小巴27A／27B去大学站或沙田，亦有白石角巴士线往市区。
云汇边个发展商起？几时落成？
云汇由新鸿基地产发展，2019年10月起落成，楼龄约7年。
云汇有几多座、几多伙？
云汇分2期、共10座，合共1,444伙，户型由开放式至3房，实用面积约277至1,279呎。
云汇最新成交呎价同租金大概几多？
根据美联屋苑专页近30日数据，成交平均呎价约$15,032（较上月约−7.8%），约4宗成交。成交呎租约$43，估算毛回报约3.4%（未扣管理费、差饷、维修，仅供参考）。
云汇入场要几多钱？
美联专页显示放盘售价约$450万至$3,200万，细单位入场银码相对低。
云汇属边个校网？
云汇小学校网为84区，中学校区为大埔区。校网只影响派位机会，唔保证入到心仪学校。
买云汇要注意咩？
第一，屋苑唔系铁路上盖，要试搭小巴巴士计返通勤时间；第二，附近配套较少；第三，近月成交少，呎价同月变唔好睇得太重；第四，回报率系毛回报，未计持有成本。
云汇升值潜力点睇？
科学园扩展同规划中嘅白石角站属长远利好概念，但时间表以官方公布为准，加上区内供应不少，升值唔保证。
总结
云汇（St Martin）系白石角海滨新鸿基发展嘅较新屋苑，胜在楼龄约7年、会所设施齐备、邻近香港科学园，细单位约$450万起。成交呎价约$15,032、估算毛回报约3.4%（仅供参考），但近30日只约4宗成交。要留意屋苑唔系铁路上盖，主要靠小巴巴士出入，附近配套亦较少；白石角站属长远规划。置业前记得以最新成交、按揭成数同自身负担能力，向合资格专业人士核实再决定。
资料来源及实用连结
- 成交呎价、呎租、放盘及屋苑基本资料：美联物业 — 云汇屋苑专页（过去30日动态快照，资料核实日：2026年9月28日）
- 港铁东铁线及白石角站规划资料：港铁公司
- 公共交通及巴士／小巴路线资料：运输署
- 小学校网／中学校区资料：教育局 — 小一入学及校网资料
- 差饷及地租资料：差饷物业估价署
免责声明
资料时效：本文所载成交呎价、呎租、回报率、放盘数量等数据均为过去30日的动态快照（资料核实日：2026年9月28日），会随市况及成交组合持续变动，并不代表任何时刻的即时市价。所有面积、成交价及物业详情，须以正式售楼文件、买卖合约及土地注册处记录为准。
非投资建议：本文仅供一般参考，不构成任何买卖、租赁或投资建议，亦不保证任何回报或楼价走势。回报率为未扣除管理费、差饷、地租及维修等开支的毛回报估算。校网资料只影响派位机会，并不保证入读特定学校；未来发展属长远概念，落成时间以官方公布为准。读者作出任何置业或财务决定前，应向合资格的地产代理、银行及专业人士查证。