天铸（Ultima）：置业及租楼前要知道的6件事
内容最后核实：
- 何文田低密度豪宅、新鸿基发展：位于何文田佛光街23号，2015至2016年分期入伙、楼龄约10至11年，分2期共7座住宅大楼及7幢洋房，合共527伙。
- 邻近何文田站：何文田站为观塘线及屯马线转车站，往九龙东、沙田及红磡方便。
- 放盘呎价约$33,218：放盘售价约$2,350万至$2.9亿，属全港呎价较高的九龙豪宅之一。
- 2至5房大单位为主：以大面积分层单位为主，另有7幢洋房，适合换楼及重视私隐的家庭。
- 会所、泳池及宠物天地：屋苑设施齐全，部分单位享开扬园景或城市景。
- 校网34区（九龙城）：小学34校网、中学九龙城区（校网不保证派位）。
资料提示：物业面积、成交价及校网等资料，须以正式售楼文件、买卖合约、土地注册处及教育局公布为准。如影响交易决定，应向合资格专业人士查证。
天铸（Ultima）屋苑概况
天铸（Ultima）位于九龙何文田佛光街23号，由新鸿基地产发展，2015至2016年分期入伙，楼龄约10至11年。屋苑分2期，包括7座住宅大楼及7幢洋房，合共527伙，以2至5房大单位为主，属何文田区内具代表性的低密度豪宅。
屋苑邻近港铁何文田站（观塘线及屯马线），并属热门34校网，吸引重视交通及校网的换楼家庭。由于伙数少、单位银码高，二手成交量一般偏低，买家宜以较长时段的成交作参考。
天铸基本资料
| 屋苑名称 | 天铸 |
| 英文名称 | Ultima |
| 位置 | 九龙何文田佛光街23号 |
| 发展商 | 新鸿基地产 |
| 落成年份 | 2015年11月起分期入伙（楼龄约10至11年） |
| 规模 | 2期，7座住宅大楼＋7幢洋房，合共527伙 |
| 户型 | 2至5房（豪宅／低密度） |
| 屋苑设施 | 会所、泳池、宠物天地 |
| 校网 | 小学34校网／中学九龙城区 |
天铸有什么特色与吸引力？
- 低密度豪宅：7座住宅大楼连7幢洋房，合共527伙，伙数较少（实际环境视乎座向及位置）。
- 近何文田站：步行时间视乎座数及出入口，观塘线及屯马线双线可选。
- 热门校网：小学34校网，区内名校选择多。
- 大单位为主：2至5房，适合大家庭及换楼客。
- 设施齐全：设会所、泳池及宠物天地。
天铸交通方唔方便？
天铸邻近港铁何文田站（由不同座数及洋房往车站的时间视乎出入口及路线，代理估算约2分钟仅供参考），该站为观塘线及屯马线转车站，往九龙塘、旺角、九龙东及沙田方便；经红磡站转乘东铁线亦可往港岛。屋苑邻近公主道及漆咸道，自驾经红隧往港岛快捷。
天铸呎价几多、租金回报点？
以下为美联屋苑专页“过去30日”的动态快照，数字会随市况及成交组合变动，仅供参考，请以最新公布为准。
| 项目 | 数据（过去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎价 | 约 $25,287（较上月约 −15.8%（样本极细）） |
| 放盘平均呎价 | 约 $33,218 |
| 成交量 | 约 2宗（样本极细，波幅大） |
| 放盘平均呎租 | 约 $86 |
| 放盘售价 | 约 2,350万 – 2.9亿 |
| 放盘租金 | 约 70,000 – 38万 |
| 放盘数量 | 售盘约36个、租盘约5个 |
| 估算毛回报率 | 约 3.1%（＝放盘呎租$86 × 12 ÷ 放盘呎价$33,218，未扣管理费／差饷／维修，仅供参考） |
回报率点睇？上表估算毛回报约3.1%，系用放盘呎租×12÷放盘呎价粗略计出，未扣管理费、差饷、地租同维修等持有成本，实际净回报会更低。近30日成交宗数少，呎价及月变受个别成交影响大，宜参考较长时段的同类成交。租盘数量少，叫租差距大，回报只属粗略估算。
同一面积，点解成交价差咁远？
即使实用面积相近，天铸唔同单位成交价都可以差好远，通常同以下因素有关：座向同景观、楼层高低、间隔实用度（露台、工作平台、方唔方正）、装修新旧，以及成交时机（大市升跌、业主叫价策略）。睇成交时要对比返单位本身条件先够准。
租楼要注意咩？
豪宅租盘数量少，近期放盘只得约5个，叫租范围约$70,000至$38万，差距极大。租楼前记得确认：管理费由边方负责、傢俬电器、车位安排同租约条款，并按实际单位面积及景观比较。
天铸生活配套
天铸设会所、泳池及宠物天地；区内有何文田广场、常盛街一带民生配套，往九龙城、土瓜湾街市及食肆亦方便。大型购物可往旺角或九龙塘又一城。
天铸校网
天铸小学校网为34区，中学校区为九龙城区。34校网属家长热门选择，但校网只影响升小派位机会，并唔保证入到心仪学校，选校前应向学校及教育局查证。
天铸楼龄及维修
天铸楼龄约10至11年，属较新的豪宅屋苑，一般按揭年期影响较细。豪宅管理费及会所保养开支相对较高，睇楼时应了解管理费水平，并留意外墙、窗框及浴室防水状况。
天铸每月持有成本
持有天铸单位，除按揭供款外，每月／每期开支通常包括：管理费、差饷、地租，以及不定期维修保养费用。买楼前应向代理索取目标单位嘅管理费金额，连同差饷、地租一并计入预算。
睇楼核对清单
- 确认座数、楼层、座向及景观，对比同类单位的成交纪录与放盘叫价。
- 近30日成交宗数少，宜查阅过去一年同类单位成交，唔好单看一两宗。
- 了解管理费、差饷及地租金额，豪宅会所及保安开支一般较高。
- 检查窗框、外墙、天花及浴室有无渗水或维修痕迹。
- 确认车位、会所设施及屋苑管理规则（例如宠物、装修时间）。
- 大额按揭要预早向银行查询估价及按揭成数。
天铸好唔好住？优点、缺点及中伏位
3大优点
- 交通方便：邻近何文田站，双线可选。
- 热门校网：34校网吸引换楼家庭。
- 低密度：伙数少，环境清静。
3大缺点
- 入场银码极高：放盘约$2,350万起。
- 成交量少：近30日仅约2宗，价格参考性有限。
- 持有成本高：豪宅管理费及差饷开支较大。
天铸未来发展及升值潜力
何文田站双线交汇，加上区内住宅供应以豪宅为主，天铸长远有一定换楼需求支持。不过豪宅楼价波动往往较大，受利率、股市及整体经济影响明显，楼价唔保证上升，入市前宜以长线自住角度考虑。
天铸适合／唔适合边啲人？
较适合
- 重视34校网及铁路交通的换楼家庭。
- 预算充足、想要低密度大单位的买家。
- 喺九龙城、何文田一带生活圈的用家。
未必适合
- 预算有限的上车客。
- 想要大量成交数据作参考的投资者。
- 追求高租金回报的收租客。
天铸常见问题（FAQ）
天铸好唔好住？
天铸（Ultima）系何文田豪宅，邻近何文田站，属34校网，适合重视交通同校网嘅换楼家庭；缺点系入场银码高、成交量少。
天铸喺边？交通方唔方便？
天铸位于何文田佛光街23号，邻近港铁何文田站（步行时间视乎座数），可搭观塘线或屯马线，往九龙塘、九龙东同沙田都方便。
天铸边个发展商起？几时落成？
天铸由新鸿基地产发展，2015至2016年分期入伙，楼龄约10至11年，分2期共7座住宅大楼及7幢洋房，合共527伙。
天铸而家几钱一呎？入场要几多？
根据美联屋苑专页，天铸放盘呎价约$33,218，放盘售价约$2,350万至$2.9亿。近30日只有约2宗成交，成交呎价参考性有限。
天铸收租回报点？
天铸放盘呎租约$86，以放盘呎价计，估算毛回报约3.1%，未扣管理费、差饷同维修；豪宅租盘少，实际租金差距好大。
天铸属边个校网？
天铸小学校网为34区，中学校区为九龙城区。校网只影响派位机会，唔保证入到心仪学校。
天铸有咩伏？
天铸要留意入场银码极高、成交同租盘数量少、管理费及差饷开支较大；睇楼时要比较座向同景观，同类单位价钱可以差好远。
天铸升值潜力点睇？
何文田站双线交汇同34校网属长远支持，但豪宅楼价受利率同经济影响较大，升值唔保证，宜以长线自住考虑。
总结
天铸（Ultima）系何文田低密度豪宅，由新鸿基地产发展、2015年起入伙，胜在邻近何文田站双线、属热门34校网，以2至5房大单位为主。放盘呎价约$33,218，入场约$2,350万起；伙数少令成交量偏低，入市前宜参考较长时段的同类成交，并计清管理费等持有成本。
资料来源及实用连结
- 成交呎价、呎租、放盘及屋苑基本资料：美联物业 — 天铸屋苑专页（过去30日动态快照，资料核实日：2026年9月29日）
- 港铁屯马线及何文田站资料：港铁公司
- 公共交通路线资料：运输署
- 小一学校网及中学校网资料：教育局
- 差饷及物业资料：差饷物业估价署
免责声明
资料时效：本文所载成交呎价、呎租、回报率、放盘数量等数据均为过去30日的动态快照（资料核实日：2026年9月29日），会随市况及成交组合持续变动，并不代表任何时刻的即时市价。所有面积、成交价及物业详情，须以正式售楼文件、买卖合约及土地注册处记录为准。
非投资建议：本文仅供一般参考，不构成任何买卖、租赁或投资建议，亦不保证任何回报或楼价走势。回报率为未扣除管理费、差饷、地租及维修等开支的毛回报估算。校网资料只影响派位机会，并不保证入读特定学校；文中提及的规划或兴建中项目，时间表以官方公布为准。读者作出任何置业或财务决定前，应向合资格的地产代理、银行及专业人士查证。