上半年樓市受惠撤辣效應，成交顯著增加，而港島豪宅需求更見殷切，當中山頂南區交投表現更見理想，一手交投更打破去年下半年成交悶局。今日報7月22日) 東立地產地產部總監陳玉成先生應美聯物業邀請，聯同美聯物業董事李頌賢先生及首席區域營業董事方富義先生一同出席記者會，剖析豪宅市場，及超級豪宅市場新形勢。

美聯物業港島區董事李頌賢表示，綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場資料，受惠樓市撤辣，今年上半年一手成交量錄得約8,700宗，較去年下半年上升逾1倍，並創5年新高；而港島區(包括愉景灣計)則佔逾1,240宗，較去年下半年更上升約2.8倍，創6年新高，反映港島區交投表現更為理想。而值得留意，豪宅方面，若以樓價劃分，今年上半年全港所錄得的逾億元一手成交錄得約51宗，較去年下半年約18宗上升約1.8倍，至於港島區則佔約21宗，較去年下半年更大升約3.2倍。至於若以逾5,000萬至1億元一手成交計算，港島區上半年則錄得約50宗，較去年下半年更大升超過4.5倍，表現比起大市更好(見表一)。

表一：今年上半年全港及港島區(包括愉景灣)不同金額的一手豪宅成交量分布

山頂南區交投次季續見升勢 帶動上半年交投增1.24倍

美聯物業山頂南區豪宅首席區域營業董事方富義表示，山頂南區為豪宅市場，尤其是超級豪宅的重要指標，由於政府全面撤辣，取消新住宅印花稅NRSD、額外印花稅SSD及買家印花稅BSD，此舉釋出大量購買力，豪宅市場明顯受惠。根據美聯物業分行統計，按季劃分，山頂南區今年首季錄得約25宗成交，而第二季更錄得31宗買賣成交，増24%，而成交金額亦由29.46億元增至32.93億元，上升約12%。至於以上半年計，該區共錄得約56宗買賣，較去年下半年約25宗大幅上升約1.24倍，並創出自2021年下半年後的5個的半年計新高(見圖一)。成交金額則錄得62.39億元，較去年下半年約32.12億元上升約94.2%。

圖一：每半年山頂南區整體成交量

另外，由於赤柱One Stanley成為撤辣後山頂南區矚目全新超級豪宅盤，今年錄得約11宗成交，涉資約10.5億元，包括1宗7月份錄得的成交，至於鄰區的利南道凱玥於上半年錄得約22宗成交，涉及金額約12.51億元，反應熱烈，7月迄今亦錄得3宗。而凱玥自去年至今，累計已售出約30宗成交，涉及金額約23億元。上述2個超級豪宅新盤不單激發購買力釋放，更成為市場焦點之一。

根據美聯物業分行紀錄，山頂南區上半年共錄得56宗買賣中，當中約16宗為逾億元買賣，宗數較去年下半年僅約6宗大升167%。至於在上半年的56宗買賣中，佔約13宗為洋房成交，較去年下半年約7宗亦上升約86%。不過，以公司股份轉讓成交仍然維持單位數，只錄得約3宗，較去年下半年約5宗有所減少。

毗鄰區域豪宅需求同殷切 港島南岸及凱玥交投大增

此外，山頂南區毗鄰的港島南區多個區域於撤辣後亦表現不俗，其中港島南岸即黃竹坑站的多個屋苑，於上半年錄得216宗成交及41.05億元，較去年下半年約64宗及13.33億元分別大升約2.38倍及2.08倍，貝沙灣亦錄得37宗及10.68億元上升逾1倍及約25%；至於三灣 (深灣9號、南灣、南區．左岸)則錄得約15宗，較去年下半年上升2倍，成交額錄5.05億元，上升約277%；而升幅顯著的凱玥，上半年錄得22宗成交，涉及金額12.51億元，較去年下半年分別躍升約10倍及4倍。上述屋苑總計，上半年成交量錄得約290宗，較去年下半年約89宗大幅上升約226%(見圖二)。

圖二：2024年上半年港島南岸、貝沙灣、三灣、凱玥成交量及成交額

至於山頂南區的多個指標屋苑於上半年交投表現最活躍為陽明山莊，共錄得約11宗買賣，較去年下半年2宗大升約4.5倍。另外，紅山半島分層戶、浪琴園各錄得2宗買賣，而紅山半島洋房、麗景園、富豪海灣及華景園均各錄得1宗買賣成交(見表二)。

表二：2024年上半年山頂南區指標物業成交資料

上述成交資料乃根據美聯分行網絡於市場上收集所得，最終應以土地註冊處所提供為準
資料來源：美聯物業分行紀錄

種植道46號交易最矚目 4屋以11億元成交稱冠

另外，根據美聯物業分行紀錄，本年截至7月中計算，山頂南區共錄得約19宗逾億元成交，其中成交額最高成交個案中，以種植道46號4洋房最為矚目，樓面面積共約16,986平方呎，以約11億元成交，MOUNT NICHOLSON分層戶，約4,579平方呎，以約6億元成交，山頂道8號分層戶，面積約5,275平方呎，以約5.5億元成交，上述3宗成交位列三甲。而壽臣山15號單號屋，面積約6,695平方呎，以約4.98億元成交，香島道33號雙號屋，成交價約4.68億元，布力徑6-10號雙號屋，成交價約4.48億元，壽臣山15號雙號屋，成交價約逾3.2億元，另一宗同樣是壽臣山15號雙號屋，成交價約2.59億元，凱玥分層單位，全層成交價共逾2.5億元，赤柱村道SOLACE屋，成交價約1.75億元，而富豪海灣孖屋，同以約1.75億元成交。除上述11宗成交外，餘下8宗分別為ONE STANLEY屋及分層、淺水灣道117號分層戶，山頂道8號分層，陽明山莊分層，以及壽臣山翠峰園屋，成交價均逾億元(見表三)。

表三：2024年山頂南區逾億元成交資料(截至7月15日)

上述成交資料乃根據美聯分行網絡於市場上收集所得，最終應以土地註冊處所提供為準
資料來源：美聯物業分行紀錄

洋房供應匱乏  超級豪宅成交受捧

李頌賢指出，洋房供應一向匱乏。根據差餉物業估價署資料顯示，截至2023年底，在不包括村屋之下，全港共有1,269,831個私人住宅單位，而洋房數量只有19,668幢，即僅佔全港單位總數的約1.5%。

值得留意，港島區新洋房供應更有減少趨勢，據資料顯示，過去十年(2014年至2023年)港島區洋房落成量只有267幢，比起前十年(2004年至2013年)388幢大減約31%。換句話說，港島區樓齡10年或以下較為簇新的洋房供應更加罕有。事實上，截至2023年底，港島區洋房總存量約2,733伙，當中樓齡10年或以下僅佔1成，樓齡逾10至20年亦只佔約14%，即樓齡逾20年高達76%(見圖三)。

圖三：港島區洋房總存量的樓齡分布

由於政府積極搶人才，自2022年底各項優化輸入人才入境安排推出以來，截至今年6月底，各項輸入人才計劃共收到逾32萬宗申請，其中近20萬宗獲批，而抵港的人才超過13萬人，當中高薪人才勢對本港豪宅物業帶來新增需求，另外，新「資本投資者入境計劃」亦陸續批出申請，即使新計劃未有包括住宅物業投資，但投資移民針對資產淨值較高的人士，會為香港帶來新增的住屋需求，尤其是豪宅物業。相信下半年山頂南區的成交量將會較上半年進一步上升，由於今年下半年區內及鄰區有多個新盤有機會推出或加推應市，故預計新盤仍然會受到豪宅買家追捧，超級豪宅將搶佔焦點。