美联集团主席黄建业表示，宽减印花税、息口回落、租金破顶及供应见顶等利好因素“四箭齐发”，“砖头文化”复现，今年至今本港住宅物业交投维持高水平，楼价已经逐渐“走出谷底，重拾升轨”，相信利好因素将继续为物业交投带来支持，预期楼市将“云开见月明”，全年重现“价量齐升”，楼价有力回升3%至5%，预计一手成交创纪录新高，并上调全年二手成交预测至4.5万宗，创4年新高。

利好因素“四箭齐发” 楼价逐渐“走出谷底 重返升轨”

黄建业指出，上半年香港虽然一度受到贸易战的冲击，楼价持续沉底，但是股市表现活跃，IPO集资额冠绝全球。更重要的是出现利好因素“四箭齐发”，为楼价迅速找到支持位，逐渐“走出谷底 重返升轨”。首先是特区政府于年初的“财政预算案”提出将百元印花税扩展到400万元以下物业，降低置业成本，吸引买家购入细价楼，并抵销美国发起贸易战的负面影响。

当贸易战的影响开始发酵，回落的息口接力支撑楼市。自5月以来，香港1个月银行同业拆息大幅回落，令到H按拆息显著下跌，若以拆息回落的5月起计算，不足4个月(截至8月19日)一手成交量累计共录约6,990宗，较1月至4月的4个月约5,500宗上升约27%；成交金额更由约479亿元升至约676亿元，更升约41%。与此同时，楼价亦开始回升，“美联楼价指数”最新报128.92点，本年迄今楼价微升0.62%。

与此同时，一直困扰本港楼市的高库存问题有缓和的迹象。据美联物业研究中心资料显示，截至今年7月份，累积货尾量约为20,239个，按月下跌约3.2%，而且更连跌6个月，累减约12.5%，创出2023年8月后的2年新低。与此同时，房屋局公布的现楼货尾(即已落成未售单位数目)于第二季录得约2.7万个，较首季约2.8万个有所减少，并已从高位出现回落。若果以３项一手私宅供应数据(包括熟地单位、建筑中未售单位、现楼货尾单位)合计，未来３至４年供应数字于第二季录得约101,000伙，已连跌5季及累减近一成，创出11季新低水平，3项数据按季齐录跌幅，主要因为卖地减少之余，新盘热销，去货极快，新供应料将逐步减少，预计未来供应数字有望跌穿10万伙水平，有利楼价平稳向好。

租金是带动楼市的另一重要推动力。据美联“租金走势图”7月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约38.55元，按月上升约0.65%，不单连续6个月录得升幅，并创出历史新高，较2019年7月份所录得的高位约38.33元高出约0.57%。租金升而息口跌，“供平过租”的优势扩大，推动置业自住需求，亦刺激投资需求，为楼市提供持续上升动力。

楼市现3大新格局 港人购买力抬头 入市信心恢复

黄建业认为，以上因素不单为楼价带来支持，更令本港楼市出现新的格局：

• 细价楼主导大市。今年首7个月600万或以下一手私宅成交量超越6,200宗，占比首次超越5成水平，同创一手住宅物业销售条例后新高；二手方面，今年首7个月600万或以下二手成交量占比料维持约67%的高水平，按年相若
• 整体住宅物业呈“量升额跌”，今年首7个月整体住宅物业成交量料达37,850宗，按年升近11%，惟期内成交金额估计录2,750亿港元，按年却微跌3%。金额下跌主要受新盘带动，今年首7个月，一手私宅成交量超过11,300宗，按年升逾17%，但是金额却跌近12%，录1,031亿港元。“量升额跌”既是反映今年较早前楼价下跌，亦是因为上半年的楼市是由细价楼带动的缘故
• 本地港人购买力抬头，综合土地注册处注册个案，按已知买家姓名作分析，今年首7个月本地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占个人买家于香港楼市一手私宅注册量额比率达到66.8%，自2022年后首次回升，并重越50%的水平(见图)。本地买家占个人买家于香港楼市二手住宅注册量比率则维持在约83%。

图：本地买家占个人买家于香港楼市一手私宅注册量额比率
(以买家姓名的英文拼音鉴别)

黄建业指出，楼市新格局之中，最值得留意的是本地香港人购买力重返主导位置，有此现象的原因主要有三：

• 本地港人买楼多半需要申请按揭，因此对息口走势更敏感，减息大幅增加本地港人的入市意欲
• 今年楼市成交集中于中小型单位，更受本地港人喜爱，新香港人更热衷于购入中大型物业
• 上半年曾爆发关税战，虽然迅速平息，但亦一定程度拖慢新香港人的入市步伐

黄建业认为，本地港人的购买力重新抬头，反映他们对后市的信心正在迅速恢复，“砖头文化”的价值复现，趁楼价处于低位积极入市。虽然现时息口有所回升，但是下半年美国很大机会减息，令低息环境有望持续，有助提振港人的入市意欲，为后市带来支持。息口是下半年楼市走势的另一关键，目前一个月HIBOR回升，H按按息重回封顶位，但仍较去年高位为低。市场预计美国于年内减息，相信届时HIBOR有机会跟随回落，不排除本港银行亦下调最优惠利率，令按息再度回落。

 楼市“云开见月明” 全年料“价量齐升”

黄建业指出，香港作为“开放型经济”，楼市难免受外围环境因素左右。现时国际政经变化急剧，相信楼市仍然偶尔受到困扰。利好利淡因素夹杂，或将影响楼市升势(见表)。不过，黄建业认为，如果利好“四箭齐发”持续，“砖头文化”将进一步复现，楼市“云开见月明”，成交可望长期维持高水平，楼价更有望延续“走出谷底，重拾升轨”的势头。近期已见有资深投资者入市，发展商更已经恢复投地，还出现个别短炒获利的个案，可见市场重拾后市信心，楼市有力再次上行。

黄建业预期全年楼价将出现约3%至5%的升幅。升幅高低视乎新一份《施政报告》的内容，以及美国与香港的息口走势。相信全年将重现“价量齐升”，楼价上升可进一步刺激成交，并作出以下全新的全年成交额量预测：

• 上调二手住宅成交量的预测至4.5万宗，按年升逾9%，创4年新高；
• 一手私楼成交量料录约1.9万宗，按年升逾22%，创自2013年4月“一手住宅物业销售条例”生效后的新高；金额则录约1,800亿港元，按年跌约4%
• 全年整体住宅物业成交合共录6.4万宗，按年升约13%，亦创四年新高；金额则录约4,750亿港元，按年升约5%
• 整体物业成交量达7.6万宗，按年升11%，成交金额5,700亿元，按年升6%，料额量同创4年新高

黄建业认为，香港经济的最坏时刻已过，利好因素抬头，多个板块料一同受惠。因应资金持续流入香港，豪宅料成为其中一个受惠板块，预期受内地买家喜爱的高价物业交投将增加；中细价楼有“百元印花税”政策及刚需支持，表现料将保持稳定，继续成为主导后市升势的中坚驱动力。

经济健康发展 楼市走势稳健 建议交易完成后缴付印花税

黄建业强调，虽然楼市已扭转形势，惟利淡因素仍有机会抬头(见表)，特别是失业率回升，加上短期房屋供应充足，库存压力仍存，相信楼价未有大幅上升的空间。黄建业认为楼市上升的最大动力，一定是推动经济发展。观乎今年香港股市畅旺，IPO重返第一，楼价立即止跌，可见经济健康增长才是推动楼市良方。最新失业率升至3.7%是个隐忧，所幸的是金融业失业率回落0.2个百分点，反映振兴经济政策见效，助本港金融业靠稳。背靠中国始终是香港最大的优势，上证指数已创出10年新高，加上年内北水净流入港股创年度新高，有望带动港股重返高峰。不过，本地的零售、饮食、旅游等消费支柱仍面对重重挑战，须得到政策及税务扶持，为未来发展增添动力。只要各行百业兴旺，才是对楼市的最重要支持。

黄建业又指出，近来不少人士建议《施政报告》持续推出扶持楼市政策。当中最有实现可能的为“中港跨境购房通”，料可刺激国内投资者及新香港人的入市意欲，结合踊跃入市的本土港人，将为港楼带来旺盛的购买力。黄建业建议《施政报告》可考虑全面放宽投资移民至购买任何楼价的物业，楼价全数计入投资额，以鼓励置业投资移民，为香港带来资金，简单化移民政策亦有助吸引高质人才，利好香港长远发展。

黄建业的另一建议是，恢复旧有的印花税缴付方式，即交易完成后才缴付印花税，让置业人士有更大的弹性来运用资金，有助减轻短期资金压力，即使因为各种原因导致相关交易最终未能完成，买家亦不必因为已缴印花税而承受更多的损失，从而带动成交。由于现时物业投机活动极少，相信放宽不会出现炒风。此外，亦有市场人士建议，将百元印花税扩展到600万元以下物业，如果落实亦势必有助成交。

 表：影响2025年下半年楼市的因素