【MOKO 2.0】旺角地皮只是值3,000元一呎?楼市前景暗淡先兆?

3,000元,大家会联想到什么?可能不少人,第一时间,想到的是4月首阶段消费券的金额。

不过,原来3,000元,已经够买一呎地,更要是旺角的核心区商业地皮,当中到底发生了什么事,令一幅旺角地皮,只是值3,000元一呎?

这幅地皮位于旺角洗衣街与亚皆老街交界,是焦点大型商业地皮,原址为水务署大楼,位于亚皆老街交界,正正在旺角东站和旺角港铁站之间,距离两站各仅约3分钟步程,属罕见市区核心靓地。

岂料,地政总署在撤销口罩令首日,即是3月1日,由新鸿基地产以47.29亿元中标,以项目最高可建楼面152万平方呎计算,每呎楼面地价只是仅约3,103元,较市场估值下限低出约16%之余,一年间,地皮由最高估值近230亿元大跌至47亿元,贬值八成,现价只及当年最高估计的五分之一。即使以当时最低估值160亿计,一年下来亦大跌七成。综合市场于截标前,对地皮估值介乎约56.4亿至109.7亿元,即每呎楼面地价介乎约3,700元至7,200元,当时已有测量师预计,由于近期地皮市场走势欠佳,上述地皮有流标风险。

商家看淡香港前景?

如今土地市场吹淡风,令大众开始联想到,商家是否看淡香港经济前景。

最讽刺的是,政府近年来雄心壮志,经常推出规模庞大,兼位置优越的商业地皮于市场招标,岂料一再惨淡收场。最近批出这幅旺角的核心区商业地皮,但价钱之低,令市场人士哗然。

同时,该地皮于2月24日截标时,合共只是接获3份标书,除中标新地外,递交财团包括长实集团,以及于同区拥有朗豪坊的鹰君伙拍奥海城地主信和置业合资入标。更甚的是,一向以西九龙作为发展重心,人称“四叔”李兆基系内的恒地,以及另一大财团新世界发展,都没有出手,新世界一直高调青明十分看好九龙西的发展,锐意于该区打造一个“新世界新兴产业生态圈”。但偏偏位置优越的旺角大型商业地皮,竟然不投标。反映卖地市场受惠全面复常的因素占比不多。

有测量界人士分析,由于需要兴建接驳天桥等配套及保育树木,料发展成本有所增加,加上为长线投资,故在是次出价上反映出来。发展商出价倾向审慎。再者,洗衣街地皮条款还要求发展商保留3棵老榕树,以及为政府兴建社福设施、行人道路系统和公众停车场(不计入总楼面面积),既增添设计及建筑难度,亦对估值构成影响。加上是次项目落成后不能拆散出售,只能靠长期收租回笼,所以会压住中标财团大笔资金,相当考验发展商的回本功夫和现金流,亦是项目低价批出的原因之一。

旺角 地皮 MOKO

同时,近年商业市场持续受压,租金屡创新低,相信政府亦“接受现实”,参考近期租务及市场数据而厘定底价,不过成交地价远低于市场预期下限。

更讽刺的是,是次旺角的核心区商业地皮每呎楼面地价,较2022年1月由其士国际中标的粉岭安居街工业地、每呎楼面地价3,387元还要低。此外,对比长实2001年10月以6.55亿元、每呎楼面地价仅510元投得红磡湾填海区商业地,现发展为服务式住宅海韵轩,是次新地中标的洗衣街商业地,料为逾廿年来市区商业地每呎最低楼面地价。

相信在商业地皮受压的影响下,尽管地皮位置上具吸引力,发展潜力不俗,但最终仍以低价批出,反映政府在底价上有所调整,亦可望维持甲级商业楼面的长远稳定供应。

协同MOKO  2030年落成

至于是次地皮的得主新地,旗下位于港铁旺角东站上盖的MOKO新世纪广场及帝京酒店,正正邻近地皮。新地回应指,将打造该项目成为九龙的全新地标和商业零售中心。新地主席兼董事总经理郭炳联表示,继2022年11月投得西九文化区艺术商业大楼后,集团再次以行动投下信心一票。

郭炳联指出,新项目楼高达320米,将会是继集团的环球贸易广场(ICC)后全九龙第二最高的地标式商业大厦,项目会兴建连接旺角东站新世纪广场 MOKO 的行人通道,发挥联动效益,连同新世纪广场的120万平方呎楼面,两个项目合起来共提供超过270万平方呎商业楼面,会成为旺角区最大型的地标式写字楼商场组合。新项目预计2030年落成。项目亦将提供800个车位,连同新世纪广场约400个车位,满足区内办公及消费者驾驶需要。

郭炳联补充,新项目顶层设区内唯一的公众观景台,以及大量绿化休闲空间,可为旺角区市民与游人提供崭新消闲体验;项目更设公共运输交汇处以及优化行人及车路安排,可大大改善目前区内交通状况,并透过接驳东铁旺角站与项目周边行人天桥网络,将东铁旺角站和港铁荃湾线及观塘线的旺角站无缝连接,大大方便区内行人的通达性。

值得一提,政府在2023/24年度卖地计划中,将推出位处核心商业区的金钟廊重建项目,项目总楼面超过100万平方呎,暂估计市值最高达224.6亿元,为年度卖地计划中最重量级的地皮,但如今同样位置优越的旺角地皮平价批出,令金钟廊重建项目的价值增添不少变量。

延伸阅读:

焦点新盘

新盘2023 | 买新楼流程 | 港岛南岸 | 白石角项目 | 元朗站项目

红磡黄埔四街项目 | 锦上路站项目 | 新居屋2022

按揭资讯

高成数按揭 | 林郑Plan 2.0 |

即供VS建期VS先住后付 | 按揭专家

最新动态

成交个案 | 楼市新闻 | 美联楼价指数 | 铁路盘行情

相关文章 :

【屯门地流标】政府不愿卖限呎单位地 不一定是坏事?... 政府不愿以低价卖出地皮,而且表明不会取消最低单位面积要求,是对屯门区内楼市有信心的表现,加上项目地势较高及近海,发展规模庞大且潜力不俗。“限...
【反映取态】发展商想用买一个太古城单位价钱 买一幅市区地?... 今次新地中标的每呎楼面地价,不但约较4个月前大跌51%,亦较当时市场预期下限3.7亿元低约两成。不过,更有趣的是,地政总署日前再以不记名方式...
【到底发生过什么事?】铁路上盖 为什么吸引力不再?... 据港铁管理层早前透露的说法,如小蠔湾站进度顺利,估计中标财团最快可于2027年至2028年推售楼花,估计首批居民最快于2030年入伙,届时估...
【28Hse】拆解铁路上盖小蠔湾第一期流标原因... 既然小蠔湾项目有发展潜力,为什么会发生流标的情况?是与发展商不看好后市有关吗?归纳市场的意见,地皮流标的主要原因是招标进程仓猝、项目规模比较...
分享: