“通关”近半年，复苏的威力似暂时减弱，港股高位回吐，成交渐减，影响投资气氛，拖累二手住宅交投回软。美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明指出，市场忧虑加息及经济前景，影响入市意欲，二手住宅物业交投及楼价升幅的确有放缓迹象，惟相信下半年加息期将告结束，加上复常带来的经济效应陆续发酵，将令楼市“拨云见日”，重见青天，相信后市会重拾上升动力，故维持全年楼价升约10%至15%的预测。经络按揭转介营运总监张颢曦则指出，预计加息周期完结在即，鉴于去年本港楼价大跌约15%，加上银行现金回赠激增，在息口转趋稳定以及银行“回赠”增加之下，现时入市买楼，实在较去年更为着数。

布少明在回顾上半年楼市时指出，通关后经济活动复常，香港的市场气氛一度大幅扭转，带动上半年本港楼市价量齐升。“美联楼价指数”最新报154.53点，本年迄今楼价升约5.81%(见图一)。上半年住宅物业一二手交投齐升，首五个月新盘成交量达5,609宗，预计上半年可达6,600宗的水平，较去年同期大升近4成；二手住宅方面，预计上半年可录约22,500宗成交，按年亦升约1成。惟近期二手价量有所放缓。楼价方面，“美联楼价指数”较年内高位轻微下调约0.46%；至于交投方面，综合美联分行资料，自今年3月初起，全港35个大型屋苑的成交已经连续14周低于百宗水平，自5月初起，更已经连续6星期低于50宗水平，平均只有34宗，较今年平均每星期73宗低约53%，反映二手的交投陷入拉锯局面。

布少明强调，从新盘持续热卖可见，楼市购买力仍然炽热，只是受到美国加息周期未完，以及市场忧虑内地与香港经济复苏速度未如预期等因素影响，触发港股调整，影响市场气氛，拖累楼市，买家观望二手走势；同时新盘采取“求量不求价”策略，开价贴近二手，抢去市场大部份购买力。二手业主因楼市已摆脱低潮期，而且持货力强，不愿减价放售，导致不少成交拉锯，楼市资金“水向低流”，倾斜向低价开售的新盘，致令楼市出现“一手畅旺、二手拉锯”的情况。

图一：美联楼价指数

料现4大利好因素 支持下半年楼市

美联物业首席分析师刘嘉辉表示，香港仅复常半年，复苏需时，短期难免波动。料下半年利淡因素逐渐消散，并现4大利好因素，支持楼市重拾上升动力：

利好因素一：经济向好，利好楼价

通关已届半年，带来的经济效果料于下半年浮现，旅游、饮食、零售、保险、航运业均现复苏迹象，评级机构纷纷调高香港的经济增长速度预测，估计全年本地生产总值（GDP）可达3.5%至5.5%，升幅远远抛离主要竞争对手新加坡。楼市是经济产品，楼价的走向与GDP有高度的一致性(见图二)，楼市随GDP同步齐升，加上市场预期中央或即将提出全面刺激措施提振内地经济，相信内地与香港的经济增长将带动楼市加快复苏，为本港楼价带来支持。

图二：本地生产总值按年变化 与“美联楼价指数”按年变化

利好因素二：租金回升

受到通关刺激，上半年租金已由低位回升，美联“租金走势图”今年5月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约34.56元，按月升约0.9%，连升4个月，并创15个月新高(见图三)；若以今年首5个月计算，租金已上升约3%，升幅创6年同期新高。随着暑假来临，踏入租务旺季，料租金将持续上升。租金回升除了吸引投资者入市外，亦会令部份租客转租为买。事实上，在租金上升，息口有望稳定下，利息支出较租金为低。以一个楼价600万的单位为例，以9成按揭，按揭利率3.5厘计算，供款三十年总利息支出约350万元，平均每月约9,700元；而一个市值600万元的单位，若以估计现时月租1.3万元计算，假使未来三十年间业主都不加租，估计总租金开支亦达到468万元，租楼的支出远远高于供楼的利息支出。

图三：美联“租金走势图”(以实用面积计算的平均呎租)

利好因素三：逾3万个购买力待释放

近5年半间，香港先后经历贸易战、社会事件、新冠疫情持续等因素影响，楼市交投进入漫长的“冰封期”，2018年至今平均每月仅录得3,800宗二手住宅成交，较辣招推出后的2011年至2017年间平均每月约4,300宗，低近12%，以此计算过去5年半间积压需求达约32,100个，当利淡因素消去，利好因素会释放需求，即使只释放一半，亦达1.6万个，相等于约4个月的二手成交量(见图四)。

图四：购买力待释放

利好因素四：息口见顶 银行争出按揭优惠 现金回赠创07年有纪录以来新高

按揭市况方面，经络按揭转介营运总监张颢曦表示，今年银行对按揭业务的取态转趋正面，加上楼按市场竞争激烈，各银行为追赶按揭业务，推出的按揭产品及策略亦更为多元化，提供的现金回赠更一直创新高。此外，近年愈来愈多首置人士透过按揭保险计划申请高成数按揭，而银行亦针对有关买家提供较优惠的现金回赠，如贷款额达500万元或以上，透过选用按揭保险，现金回赠可高达2.8%，创下自2007年有纪录以来的高水平(见图五)。

图五：新造按揭现金回赠走势

料美国6月份暂停加息 港息维持正常水平

息口方面，张颢曦预计6月份美联储将暂停加息，并料美国加息周期或于今年内完结，息口即将见顶，本港大型银行或跟随美国按兵不动。现时市场普遍新造Ｈ按计划的封顶息率为3.5厘，对比经络按揭逾32年的平均按揭息率指数（MMI）4.87厘，现时的按揭息率仍属正常水平。

价跌息稳优惠增 现时置业更着数

张颢曦续指，鉴于去年本港楼价大跌约15%，即使今年初楼价有所回升，同类型的二手单位，去年的成交价与今年的成交价已有显著分别。以同类型的二手单位，去年购入价为800万元，今年只需要730万元便可买入。而因买入价减少70万元，总利息开支亦由去年约436万元，减少31万元至今年约405万元。另外，现金回赠由去年约7.2万元增加5万元至今年12.2万元(见表)，可见现时入市买楼，在息口转趋稳定以及银行“回赠”增加之下，实在较去年更为着数。

表：置业参考个案

按揭成数为九成及还款年期为30年计算。未计算按揭保费。现金回赠以楼价六成计算，去年现金回赠为1.5%，今年为2.8%。此个案仅供参考。资料由经络按揭转介提供。

建议放宽首置人士楼花按揭成数

另一方面，财政司司长陈茂波日前表示会因应楼按市况及在可行情况下，或考虑再次放宽首置人士的按揭成数比例。事实上自2019年10月“林郑plan”及2022年2月“波叔plan”推出后，愈多首置人士透过按保上车。根据经络按揭转介研究部、金管局及香港按揭证券有限公司资料显示，今年4月新取用按揭贷款个案中，涉及按揭保险计划的占比逾3成半（36.7%），创该行有纪录新高，反映市场对该两项楼按措施反应正面。

此外，透过经络按揭转介研究部对今年多个热卖新盘作出统计，显示逾八成买家均采用建期付款方法，反映近年愈多新盘买家透过建期付款并使用高成数按揭入市。张颢曦表示，政府可因应时机，逐步放宽首置人士购买楼花按保的楼价上限，最高九成按揭贷款由楼价上限400万元放宽至800万元；而最高八成按揭贷款由楼价上限600万元放宽至1,000万元。此举亦可让楼花买家即时上会，避免当物业在落成时，遇上估值不足而需要抬钱上会等风险，此外亦能带动楼花市场回稳，对楼按市场有正面支持作用。

下半年“拨云见日” 维持全年升幅预测

布少明认为，展望下半年，随着众多利淡因素消散，利好抬头，楼市“拨云见日”，复现明朗，将吸引积压的购买力入市，令一二手交投有望齐升。一手受惠经济复苏及新盘低价策略，下半年表现大有机会持续亮丽，料全年新盘成交可达16,000宗，较去年升约7成半；下半年二手交投亦有望在利好因素刺激下加快，料全年成交可达50,000宗，较去年升约3成半(见图六)，即全年一手及二手交投与年初的预测相若，并维持全年楼价升约10%至15%的预测。

图六：维持全年一二手预测

建议宽按保 助市民换楼

布少明又指出，虽然楼市复苏，但距离高峰仍远，个别板块因经济及房策原因，交投跑输大市。特区政府自19年起两次放宽按保，现涵盖市场逾9成半二手成交。获放宽按保的楼市板块的交投明显受惠，若按楼价划分，两次放宽按保均可受惠的1,000万元或以下住宅物业的成交占整体成交，由放宽前的83.6%，升至84.3%；受惠于第二次放宽按保的逾1,000万元至1,200万元住宅身物业的占比亦由放宽前的4.9%升至6.1%；惟未纳入放宽范围的逾1,920万元住宅物业，以及只获放宽到5至8成按保的逾1,200万元至1,920万元住宅物业的占比均告下跌(见图七)。

布少明建议，为助市民安居乐业，改善居住环境，并加快楼市复苏，政府应立即将按保范围涵盖所有二手成交，即是将逾1,000万元至1,200万元物业的最高按揭成数提升至9成；同时将逾1,200万元至1,920万元的物业的最高按揭成数提升到7成至9成；以及将逾1,920万元物业的最高按揭成数提升至7成，助有需要的市民换楼，加快不同价位的物业流转。

图七：获放宽按保的楼市板块的二手交投明显受惠

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