【2026-27 财政预算案】豪宅印花税调整，吸引力不减！差饷、薪俸税宽减，北部都会区发展提速｜美联物业懒人包

财政司司长陈茂波于 2026 年 2 月 25 日发表最新一份《财政预算案》。本年度主题为“创科驱动、金融赋能；多元发展、关爱惠民”。美联物业研究中心认为，随着楼市由调整走向复苏，预算案虽然对楼市“着墨不多”，但实际上有利于巩固目前量价齐升的势头。为美联物业为您整理的 6 大政策重点及 FAQ。

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一、政策核心与美联财政预算案观点

政策细节： 价值 1 亿元以上的住宅物业从价印花税税率由 4.25% 调高至 6.5%。
美联财政预算案观点： * 大市影响极微： 相关成交仅占整体市场约 0.3%，对中小型物业完全无负面影响。
- 豪宅吸引力不减： 现时 6.5% 税率仍远低于“辣招”时期的 30%。美联料 2026 年逾亿元一手豪宅成交将创纪录新高，录得逾百宗成交。

政策细节： 未来 5 年私宅平均每年落成量约 17,000 个；来年土地供应可兴建约 22,000 个单位。
美联财政预算案观点： *供应压力纾缓： 1.7 万个落成量是近年预测的最低点，较去年预测数字略减。
- 吸纳率差距： 根据过去 15 年统计，实际售出土地仅占潜在供应约 77%，预计中短期供应不会出现大幅上升的情况。

政策细节： 打造“留学香港”品牌，非本地生学额上限提至 50%。
美联财政预算案观点： * 宿位缺口巨大： 推算仍有约 1.7 万名非本地生 的上升空间，现有新宿位供应远追不上学生增长。
- 热点屋苑跑赢： 火炭、大围、将军澳等区分受留学生青睐，个别屋苑（如星凯‧堤岸、晋海）租金升幅高见近两成，料 2026 年整体租金再升 5%。

美联物业研究中心对 2026 年楼市维持“审慎乐观”判断：

美联回答： 不会。首先，受影响的交易量仅占市场 0.3%，不足以动摇大市。其次，对于内地及公司买家，6.5% 的税率仍属“超低水平”（相较以往 30%），美联预测高净值人士仍会积极入市。

美联回答： 数据显示私宅落成高峰已过。虽然“潜在供应”看似不少，但从卖地到建成需时，且发展商会因应市况调节推盘步伐。现时库存正连续下降，楼价已进入“有序复苏期”，目前入市属复苏初段。

美联回答： 预算案虽未对楼市直接撤辣（因已全面撤辣），但多项税务宽减能增加买家的现金流：

美联回答： 政府政策令非本地生学位翻倍，但宿舍建设需要时间。目前市场上“城中学舍”等措施增加的宿位仅约 1 万个，远远填补不了非本地生的增长需求。因此，位于港铁沿线、交通便利的私宅成为留学生的首选，租金回报具有极强支撑力。

美联回答： 预算案亦提及美国息口预期下调。减息将直接导致按揭供款下降，令“供平过租”的情况更加普遍，这将促使大批租客转租为买，成为今年楼市成交量的主要动力来源。