售价与租金齐飞，刚性需求注入强心针
香港差饷物业估价署最新公布的 2026 年 2 月数据显示，香港私人住宅市场呈现“价租齐升”的强劲势头。售价指数已录得连续 9 个月的增长，而租金指数更是在传统淡季中接连破顶。随着政府积极推动“留学香港”品牌及各项专才计划，本港住屋需求展现出极强的韧性。
1. 楼价连升 10 个月在望，首季升幅或追平去年全年
根据差估署数据，2 月份私人住宅售价指数按月升约 1.59%，不仅是连续 9 个月上升，更创下近 5 个月以来的最大单月升幅。
- 升势加快： 今年首两个月楼价已录得约 2.64% 的升幅。
- 预测展望： 美联物业分析指出，若 3 月份持续向上（预计升约 1%），今年首季的楼价升幅将足以追平 2025 年全年的 3.63% 总升幅。
- 历史纪录： 楼价即将挑战连升 10 个月，这将是自 2018 年 7 月以来最长的升浪纪录，显示市场信心高度回归。
2. 供应告急：落成量连跌 3 年，低供应支撑房价
“香港物业报告 2026”初步统计显示，私宅供应高峰期已经过去，这对长远楼价构成了有力的支撑：
- 落成量回落： 去年落成量约 18,450 个单位，按年大减 24%。
- 未来预测： 预计 2026 年将进一步跌至 16,980 伙，2027 年则预测跌至 15,360 伙。
- 市场讯号： 落成量将面临“三连跌”，并创下 4 年新低，供应短缺将成为未来楼价续升的关键动力。
3. 租务市场：淡季不淡，呎租接连创历史新高
尽管 1 月及 2 月通常是租务淡季，但今年租金指数却“势如破竹”：
- 两月连破顶： 租金指数在 1 月创历史新高后，2 月持续攀升，月增约 0.05%。
- 实呎租金： 目前私人住宅平均呎租已攀升至约 $38.96。
- 新刚需来源：
- “留学香港”品牌： 政府致力建设香港为国际教育枢纽，并调升非本地生人数上限，吸引大量学生提前来港租楼。
- 人才涌入： 内地及海外专才持续进驻，为租务市场提供了稳定的高质量客源。
国际高等教育机构Quacquarelli Symonds（QS）于2025年6月19日公布2026年QS世界大学排名，香港高等教育界再次交出亮眼成绩单。此次排名涵盖全球106个国家或地区超过1,500所顶尖院校，香港共有9间大学上榜，其中5间大学成功跻身全球前100名，进一步巩固香港作为国际教育枢纽的地位。
QS世界大学排名：香港大学创历史性突破 稳居亚洲第二
港大排名跃升成就斐然
香港大学在本次排名中表现最为亮眼，从去年的第17位大幅跃升6位至第11位，创下该校自QS排名设立以来的历史最佳成绩。这一突破使港大稳居亚洲第二位，仅次于排名第8位的新加坡国立大学，超越了南洋理工大学（第12位）、北京大学（第14位）以及清华大学（第17位）。
港大校长张翔形容这是“历史性的成就”，印证港大正迈向全球顶尖学府的目标。他强调，港大作为高等教育的领导者，积极推动香港成为全球人才留学、创新及研究的首选地点，并将持续创新，积极助力国家发展策略成为教育强国。
港大各项指标表现卓越
根据QS评估数据，港大在九项主要指标中均表现优异，特别在国际化方面展现绝对优势。港大的国际教员比例达99.8分（满分100分），国际学生比例亦达96.1分，充分体现其作为国际教育枢纽的核心地位。
在学术声誉和雇主声誉两大重要指标中，港大均跻身全球前20名，反映其在学术界及就业市场的卓越声誉。论文引用率方面，港大亦位列全球前30名，显示其研究成果的国际影响力。
香港大学的独特优势
根据QS分析，香港高等教育体系在国际化方面表现突出。国际教职员比例指标获98.8分，远超全球平均分36.3分，有六所大学跻身全球前50。在国际学生比例指标方面，香港整体取得94.7分，也远超全球平均33.3分。
这些得分充分展现香港作为国际教育枢纽的优势地位。QS高级副总裁Ben Sowter指出，香港巩固了在全球高等教育领域中的卓越地位，超过一半院校跻身亚洲百强，香港的崛起是由日益增长的学术影响力、世界级研究能力以及国际化参与共同推动。
QS世界大学排名：香港五大学跻身全球百强 整体表现强劲
中文大学创历史最佳成绩
香港中文大学在本次排名中亦表现优异，从第36位上升4位至第32位，创下自2010年QS排名设立以来的最佳成绩。中大校长卢煜明表示，这一骄人成绩充分彰显中大坚实的学术成就及丰硕研究成果，以及中大在世界一流大学的领先地位。
中大在“学术声誉”、“雇主声誉”及“教员学生数量比”表现均有较大提升，并在“国际教员占比”一项再度获满分，充分体现大学在延揽国际人才方面的努力。中大每位教员的标准化论文引用次数达241.2次，远超全球中位数的52次7。
QS世界大学排名：其他香港大学表现分析
香港科技大学从第47位上升3位至第44位，继续保持其在亚洲顶尖科技大学的地位。理工大学亦上升3位至第54位，创下历年新高。校长滕锦光表示，排名创新高深感鼓舞，彰显理大致力培育具备全球视野和社会责任感的专业人才。
香港城市大学虽然微跌1位至第63位，但在“教员论文平均被引用次数”评审指标中荣登全亚洲榜首、全球第二，仅次于哈佛大学，刷新全港大学相关排名纪录。
QS世界大学排名：QS排名评估指标与香港竞争优势分析
QS评估指标体系解析
QS世界大学排名采用九项主要指标进行评估，包括学术声誉（30%）、雇主声誉（15%）、师生比例（10%）、论文引用率（20%）、国际教员比例（5%）、国际学生比例（5%）、国际研究网络（5%）、就业成果（5%）及可持续性（5%）。
QS世界大学排名九大评估指标的权重分布
“留学香港”︰香港在亚洲高等教育的地位
亚洲顶尖大学竞争激烈
在亚洲大学排名中，新加坡国立大学继续保持第8位的全球排名，稳居亚洲第一。香港大学位列亚洲第二，中文大学排名亚洲第七，科技大学位居亚洲第十，显示香港在亚洲高等教育版图中占据重要位置。
2026年QS世界大学排名中亚洲前十名大学的全球排名比较
中国内地方面，北京大学维持第14位，清华大学上升3位至第17位，复旦大学更是前进9位至第30位6。目前中国内地已有5所高校跻身全球前100名。
香港与区域竞争对手比较
相较于其他亚洲教育强国，香港在国际化程度方面具有明显优势。泰晤士高等教育（THE）2025年度全球最国际化大学排名中，香港大学更是包办全球前四名，充分体现其国际化教育的领先地位。
香港五间主要大学在QS世界大学排名中的历年表现趋势
香港各大学的挑战与机遇
财政压力与应对策略
尽管排名表现优异，香港各大学仍面临财政挑战。政府削减大学拨款2%，涉及28亿港元，同时要求八大向政府退还40亿元储备。QS指出，香港院校财政压力正逐渐显现，各大院校需动用储备金，扩大非本地生名额等措施，目的在于提升收生人数，纾缓财政压力。
非本地生扩招策略
自2024/25学年起，8间资助大学录取非本地生的上限从20%倍增至40%。香港大学和香港科技大学均表示，其在读非本地本科生占限额逾30%，岭南大学更已“填满”有关名额。这一政策有助于增加大学收入，同时提升香港作为国际教育枢纽的吸引力。
“留学香港”品牌建设
QS相信打造“留学香港”品牌将有助吸引全球人才，进一步巩固香港作为学术及研究卓越首选地的声誉。香港的英语环境和国际化程度，特别吸引内地学者，促进与港校学者的协作，在国际知名期刊联合出版文章。
QS大学排名创新高对香港租赁市场的利好影响
香港在2025年QS世界大学排名中，五间大学跻身全球百强，当中香港大学更升至全球第11位，创下历史新高。这一成绩不仅彰显本港高等教育实力，亦对香港租赁市场带来多重正面影响，主要体现在以下几方面：
吸引更多国际及内地学生来港留学
- 港大、中大、科大等名校排名持续上升，进一步巩固“留学香港”的国际品牌，提升本地大学的吸引力。
- QS官方及多位专家均指出，排名提升有助吸引全球人才来港求学及研究，预计非本地学生人数将持续增加。
- 据地产顾问估算，未来四年非本地生住宿需求将增至近6万床位，远超现有大学宿位供应，庞大学生群体需寻找私人住宿。
推动学生及教职员租务需求增加
- 非本地学生、教职员及访问学者需长期或短期租住，带动大学附近住宅及学生公寓的租赁需求。
- 以港大站为例，邻近住宅月租普遍高于市区平均水平，学生租屋需求强劲，市场供应紧张。
- 投资者及地产发展商积极将酒店、住宅改装为学生宿舍，学生住宿成为新兴投资物业类别。
带动核心区及周边地区租金稳步上升
- 学生、学者及相关人才的到来，对港岛、九龙新界多个大学区域（如西营盘、沙田、清水湾、红磡、九龙塘等）住宅及商舖租赁市场构成长远支撑。
- 租赁查询持续增加，尤其是中低档住宅、学生公寓等类型，投资价值同步提升。
强化香港作为国际教育及人才枢纽的地位
- QS排名提升，配合政府“抢人才”及“留学香港”政策，有助吸纳高质素人才长居香港，间接带动高端住宅及长租公寓的需求。
- 国际学术、创新及研究活动频繁，促进短租、共享住宿及服务式公寓市场发展。
4. 空置率回落，大单位成高收入专才首选
数据显示，本港住宅空置率已从 2024 年的 4.5% 回落至去年的 4.3%。
- 大型单位表现亮眼： 大型单位的空置率连续两年下跌，从 10% 降至 7.7%，创 4 年新低。
- 分析： 这反映出高收入专才群体更倾向于租住空间较大的单位，进一步压缩了高端市场的供应。
2026 香港楼市常见问题
Q1：为什么 2026 年初楼价升幅如此显著？
A1：主要受惠于刚性需求强劲及供应量减少。售价指数已连续 9 个月上升，单是今年前两个月的升幅（2.64%）已接近去年全年总升幅（3.63%）的七成以上。
Q2：未来两年的住宅供应量趋势如何？
A2：根据差估署预测，私人住宅落成量将出现“三连跌”。2026 年预计降至约 1.7 万伙，2027 年进一步跌至约 1.5 万伙，创 4 年新低，供应短缺将对楼价形成支撑。
Q3：“留学香港”政策对租金有何具体影响？
A3：随着香港建设为国际教育枢纽及调升非本地生限额，大量学生选择在学年开始前（甚至在淡季）提前租楼，带动租金在 1、2 月份持续破顶。
Q4：哪类物业的空置率下降最明显？为什么？
A4：大型单位（高尚住宅）空置率下降最明显，由 10% 跌至 7.7%。这主要是因为政府吸引的大量高收入专才偏好入住大空间单位，导致此类物业供不应求。
建议把握第二季升浪
随着租务旺季即将临，以及学生与专才需求的双重叠加，预计第二季租金增长将更为显著。对于投资者而言，在供应量持续减少、需求稳步上升的背景下，目前或许是布局香港物业的最佳时机。
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