據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，根據已知上手購入價的二手私宅註冊個案，並扣除已知內部轉讓、特殊成交個案等計算，10月份帳面獲利比率約63.8%，較9月份約63.6%按月輕微增加約0.2個百分點，連升3個月，並創8個月新高。隨著樓價低位回升，令私宅獲利比率改善，「美聯樓價指數」最新報132.13點，比起年內低位升4.63%，帶動帳面獲利比率穩步回升(見圖一)。
其實，透過「加按套現」，業主可以將物業的升值部分轉化為現金，用作投資、資金周轉或協助子女上車。本文將由專家為您拆解加按的運作原理，以及如何利用 Mortgage Link（高息存款掛鈎戶口） 賺盡銀行回贈的「財技」。
甚麼是「加按」？是借「財仔」嗎？
很多人對「加按」有誤解，以為等同於向財務公司（俗稱「財仔」）借貸。事實上，「加按」是指業主將物業重新向銀行申請按揭貸款。
- 現契樓（已供滿）：將樓契抵押給銀行，申請按揭套現。
- 有按揭物業：向原有的承按銀行申請增加貸款額，或轉按至另一間銀行並加大貸款額。
加按一般享有與新造按揭相同的銀行最優惠利率（H按或P按），以及銀行現金回贈，息率遠低於私人貸款或財務公司借貸。
實例一：有按揭在身 如何利用升值水位套現？
只要物業升值，即使按揭未供完，一樣可以加按。
【案例 A先生】
- 當年買入價：500萬元
- 現時估值：800萬元
- 尚餘貸款：250萬元
根據金管局現行指引，自用住宅物業最高可承造 7成按揭。
- 新可借貸金額：800萬元 x 70% = 560萬元
- 可套現金額：560萬元（新貸款） – 250萬元（舊貸款） = 310萬元
A先生透過加按，成功套取 310萬元 現金，可靈活運用於其他投資項目。
實例二：現契樓（供滿樓）必學「財技」 賺盡現金回贈
對於已供滿樓的業主，加按的操作空間更大。除了直接套現所需金額，更有一招「進階財技」，利用 Mortgage Link 戶口「借多啲、賺多啲」，同時抵銷利息支出。
【案例 B先生】
- 現契樓估值：1,000萬元
- 資金需求：300萬元
方法一：直接加按（普通做法）
B先生直接向銀行申請加按 300萬元（3成按揭）。
- 結果：獲得 300萬元現金，需支付 300萬元的按揭利息。
方法二：善用 Mortgage Link 賺回贈（專家做法）
B先生申請加按 600萬元（6成按揭）。
- 資金分配：將其中 300萬元 用作原定的投資/周轉；餘下的 300萬元 存入銀行提供的 Mortgage Link（高息存款掛鈎戶口）。
- 抵銷利息：Mortgage Link 的存款利率與按揭利率相同（Cap P）。一般銀行容許貸款額的 50% 存入此戶口享受高息。因此，存入的 300萬元所產生的利息，剛好完全抵銷那額外借出的 300萬元之按揭利息支出。
- 賺取回贈：現時銀行提供高達貸款額 1% 的現金回贈。
- 借 300萬，回贈約 3萬元。
- 借 600萬，回贈高達 6萬元。
結論：透過方法二，B先生同樣獲得 300萬可用資金，且利息支出相若，但額外多賺了 3萬元現金回贈，並保留了更充裕的備用資金在戶口內隨時動用。
加按前必須注意：壓力測試與入息要求
雖然加按能釋放資產價值，但銀行審批時仍需核實借款人的還款能力。借款人需通過供款與入息比率（DSR）測試。
以貸款年期 30年、按息 3.25厘為例：
| 貸款金額 | 每月供款 (約) | 最低每月入息要求 (約) |
|---|---|---|
| 300 萬元 | $13,056 | $26,112 |
| 600 萬元 | $26,112 | $52,225 |
註：以上數字僅供參考，實際審批視乎銀行最終決定及當時利率而定。
總結
加按套現是活化資產的有效工具，配合 Mortgage Link 更可最大化理財效益。不過，按揭條款及銀行回贈時刻變動，加上不同銀行的估價存在差異，建議業主在申請前，先尋求專業按揭轉介機構協助，一次過比較多間銀行的估價及優惠。
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