据美联物业研究中心综合土地注册处资料显示，根据已知上手购入价的二手私宅注册个案，并扣除已知内部转让、特殊成交个案等计算，10月份帐面获利比率约63.8%，较9月份约63.6%按月轻微增加约0.2个百分点，连升3个月，并创8个月新高。随着楼价低位回升，令私宅获利比率改善，“美联楼价指数”最新报132.13点，比起年内低位升4.63%，带动帐面获利比率稳步回升(见图一)。
其实，透过“加按套现”，业主可以将物业的升值部分转化为现金，用作投资、资金周转或协助子女上车。本文将由专家为您拆解加按的运作原理，以及如何利用 Mortgage Link（高息存款挂钩户口） 赚尽银行回赠的“财技”。
什么是“加按”？是借“财仔”吗？
很多人对“加按”有误解，以为等同于向财务公司（俗称“财仔”）借贷。事实上，“加按”是指业主将物业重新向银行申请按揭贷款。
- 现契楼（已供满）：将楼契抵押给银行，申请按揭套现。
- 有按揭物业：向原有的承按银行申请增加贷款额，或转按至另一间银行并加大贷款额。
加按一般享有与新造按揭相同的银行最优惠利率（H按或P按），以及银行现金回赠，息率远低于私人贷款或财务公司借贷。
实例一：有按揭在身 如何利用升值水位套现？
只要物业升值，即使按揭未供完，一样可以加按。
【案例 A先生】
- 当年买入价：500万元
- 现时估值：800万元
- 尚余贷款：250万元
根据金管局现行指引，自用住宅物业最高可承造 7成按揭。
- 新可借贷金额：800万元 x 70% = 560万元
- 可套现金额：560万元（新贷款） – 250万元（旧贷款） = 310万元
A先生透过加按，成功套取 310万元 现金，可灵活运用于其他投资项目。
实例二：现契楼（供满楼）必学“财技” 赚尽现金回赠
对于已供满楼的业主，加按的操作空间更大。除了直接套现所需金额，更有一招“进阶财技”，利用 Mortgage Link 户口“借多啲、赚多啲”，同时抵销利息支出。
【案例 B先生】
- 现契楼估值：1,000万元
- 资金需求：300万元
方法一：直接加按（普通做法）
B先生直接向银行申请加按 300万元（3成按揭）。
- 结果：获得 300万元现金，需支付 300万元的按揭利息。
方法二：善用 Mortgage Link 赚回赠（专家做法）
B先生申请加按 600万元（6成按揭）。
- 资金分配：将其中 300万元 用作原定的投资/周转；余下的 300万元 存入银行提供的 Mortgage Link（高息存款挂钩户口）。
- 抵销利息：Mortgage Link 的存款利率与按揭利率相同（Cap P）。一般银行容许贷款额的 50% 存入此户口享受高息。因此，存入的 300万元所产生的利息，刚好完全抵销那额外借出的 300万元之按揭利息支出。
- 赚取回赠：现时银行提供高达贷款额 1% 的现金回赠。
- 借 300万，回赠约 3万元。
- 借 600万，回赠高达 6万元。
结论：透过方法二，B先生同样获得 300万可用资金，且利息支出相若，但额外多赚了 3万元现金回赠，并保留了更充裕的备用资金在户口内随时动用。
加按前必须注意：压力测试与入息要求
虽然加按能释放资产价值，但银行审批时仍需核实借款人的还款能力。借款人需通过供款与入息比率（DSR）测试。
以贷款年期 30年、按息 3.25厘为例：
| 贷款金额 | 每月供款 (约) | 最低每月入息要求 (约) |
|---|---|---|
| 300 万元 | $13,056 | $26,112 |
| 600 万元 | $26,112 | $52,225 |
注：以上数字仅供参考，实际审批视乎银行最终决定及当时利率而定。
总结
加按套现是活化资产的有效工具，配合 Mortgage Link 更可最大化理财效益。不过，按揭条款及银行回赠时刻变动，加上不同银行的估价存在差异，建议业主在申请前，先寻求专业按揭转介机构协助，一次过比较多间银行的估价及优惠。
想了解您的物业可以套现多少？立即联络美联物业或经络按揭转介，由专家为您免费评估！